令和7年1月15日　提出 大田 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大田 -9 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　筒井　知子   TEL.

鑑定評価額 1,640,000,000 円  １㎡当たりの価格 685,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 510,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大田区久が原２丁目１６０番１ ｢久が原２－２１－２２｣ ②地積 　(㎡) 2,401   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 特別用途地区 (70,200) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ12 共同住宅、事業所、 店舗等が混在する住 宅地域 南西10.9m区道 水道、ガス、下水 西馬込 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 １０．９ｍ区道 交通 施設 西馬込駅南西方 1.1km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  高度地区2種 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 共同住宅を中心に店舗等が建ち並ぶ住宅地域である。今後も現在の環境を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    700,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              684,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大田区及び隣接区の共同住宅、店舗付共同住宅等を中心とする住宅地域である。需要者は、分譲事業目的 のマンションデベロッパー等の開発主体が中心である。開発素地の供給は限定的であり、マンション販売好調の影響か らデベロッパーによる事業用地の取得需要は依然旺盛であり、地価は上昇傾向が継続している。新築ファミリータイプ マンションの分譲価格は坪３５０万円～５５０万円程度で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション用地の需給関係は市場における分譲マンションの販売状況及び地域の特性が反映される。分譲用地の需要者 は投資採算性から意思決定を行う開発業者、投資法人等である。比準価格は市場性を反映した価格であり、開発法によ る価格は需要者の視点を具現化した価格である。以上から開発法による価格を重視し比準価格を関連づけ、上記のとお り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    640,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融政策の動向、物価上昇の影響等に留意す る必要はあるものの、優良物件に対する投資 需要は堅調であり、地価は上昇傾向が継続し ている。 共同住宅を中心に店舗等が建ち並ぶ地域であ る。マンション素地の需要は旺盛で、地域要 因に大きな変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +7.0 ％  ％