別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
目黒 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-12 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　樋口　典子   TEL.
鑑定評価額 4,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区自由が丘２丁目２３番２外
｢自由が丘２－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 756  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
地区計画等

(100,600)

1:2		 銀行兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 大手銀行や飲食店舗
等が建ち並ぶ駅前商
業地域		 東（駅前広場）区道、三方路 水道、ガス、下水 自由が丘駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 駅前広場 交通

施設		 自由が丘駅西方　　　
　　　駅前広場接面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 全国的に知名度の高い自由が丘駅前の商業地域であり、市街地再開発事業や都市計画道路事業の進捗とともに、
期待感が高まっている。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及び隣接区の駅前商業地域や路線商業地域。主な需要者は、不動産投資ファンド、不動産業者、
企業法人等が中心となる。マイナス金利政策は解除されたものの、緩和的な金融環境下での良好な資金調達環境は維持
されており、優良物件についての需要は底堅い。なお、自由が丘地区は、区内では稀少性の高い立地条件から水面下で
の取引が多いことに加え、画地規模や需要者の属性等により異なるため、中心となる価格帯は一律には把握し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は東急東横線「自由が丘」駅至近の駅前商業地域に存し、稀少性の高い立地条件を有する。このため不動産
需要としては店舗や事務所としての自己使用目的のほか、収益性に着目した投資目的による取得が中心になるものと考
えられる。よって本件では収益性を反映した高度商業地域の取引事例に基づく比準価格と対象標準地における事業収益
性を反映した収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,600,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 86.4]		 [105.0]
100		 6,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、
長引く物価高による消費者マインド等への影
響が懸念される。


全国的に知名度の高い商業地域であることか
ら需要は底堅い。駅前の市街地再開発事業は
、令和８年度の竣工に向けて事業中である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１０
５
-25		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東32m都道、
北5.8m、角地
商業
高度地区最高50m
(100,500)
b Ｒ６１１０
３
-904		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
東3.5m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
c Ｒ６７１１
９
-20		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東18m都道、
北18m、西8m、
三方路
商業

(100,700)
d ＹＯＳ（公
）０７
-12		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北12.1m区道、
西7.9m、角地
商業

(100,700)
e ＫＢＴ（公
）０７
-17		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m都道、
東5.4m、角地
商業

(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,141,735  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
4,357,154 		 100
[  70.4]
6,189,139 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
6,500,000 
b (　           ) 
3,453,048  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,942,509 		 100
[  63.7]
6,189,182 
6,500,000 
c (　           ) 
3,938,600  		 100
[ 100.0]		 [ 107.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
4,126,152 		 100
[  66.6]
6,195,423 
6,510,000 
d (　           ) 
5,779,235  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
5,828,771 		 100
[  86.2]
6,761,915 
7,100,000 
e (　           ) 
4,090,873  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
4,170,307 		 100
[  67.2]
6,205,814 
6,520,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,750,000 円／㎡]  



目黒 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

353,694,542 
108,343,777 
245,350,765 
116,128,000 
129,222,765 		 （　0.9198）
118,859,099 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  3,601,790,879 円　　　　（　  4,760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所 482.56 Ｓ11 4,815.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   756 ㎡     18.9 m x   40.7 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階～２階までは店舗、３階以上は店舗・事務所を想定。 ⑦有効率　  66.1 ％
の理由		 同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
475.14 
51.6 
244.99 
23,100 
5,659,269 		 15.0  84,889,035 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
475.14 
73.8 
350.56 
10,500 
3,680,880 		 12.0  44,170,560 
0.0  0 

 3～10		 店舗・事務所
417.60 
70.2 
293.02 
7,000 
2,051,140 		 12.0  24,613,680 
0.0  0 

11～11		 店舗・事務所
367.78 
66.1 
243.20 
7,000 
1,702,400 		 12.0  20,428,800 
0.0  0 
地下
  ～  		 機械室等
156.36 
 
 
 
 		    
   

計
4,815.22 
66.1 
3,182.91 

27,451,669 		 346,397,835 
0 
⑨年額支払賃料     27,451,669 円　×　12ヶ月　＝　     329,420,028 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,182.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　      34,375,428 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,760,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       363,795,456 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,760,000 円　　×　　  16.7 ％　＝　　    19,151,693 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 350,403,763 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       346,397,835 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       3,290,779 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     353,694,542 円　　　　（　       467,850 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,070 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,000 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
目黒 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,460,000 円  　　　　  1,910,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 42,498,877 円  　　　      369,555,456　×　　　　  11.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   28,569,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,235,000 円  　　　　  1,910,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,910,000 円  　　　　  1,910,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,910,000 円  　　　　  1,910,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     5,760,000 円  　　　敷地外駐車場使用料
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     108,343,777 円　（　　　　　　       143,312 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9198    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,910,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 385,000 円／㎡　×　   4,815.22 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 116,128,000 円  
（　　　　　       153,608 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 353,694,542 円      
②総費用 108,343,777 円      
③純収益　①－② 245,350,765 円      
④建物等に帰属する純収益 116,128,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 129,222,765 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 118,859,099 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      157,221 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,601,790,879 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区自由が丘二丁目２３番２
 0132000051194-0000
2 　目黒区自由が丘二丁目２３番３１
 0110001249035-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
目黒 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-12 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大地　克巳   TEL.
鑑定評価額 4,690,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区自由が丘２丁目２３番２外
｢自由が丘２－１１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 756  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高40m
地区計画等

(100,600)

1:2		 銀行兼事務所

ＳＲＣ9F1B		 大手銀行や飲食店舗
等が建ち並ぶ駅前商
業地域		 東（駅前広場）区道、三方路 水道、ガス、下水 自由が丘駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 駅前広場 交通

施設		 自由が丘駅西方駅前広
場接面
 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高40m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 自由が丘駅至近の名声の高い商業地として成熟している。地区計画が決定しており市街地再開発事業も進行して
いるため繁華性は向上していくと思料される。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,530,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,970,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 ①同一需給圏は目黒区及び隣接区等の都内主要駅を中心とする駅前商業地域である。②主たる需要者は賃貸用収益不動
産を求めるＲＥＩＴ、私募ファンド、不動産会社等の機関投資家である。③市街地再開発事業の進展により、今後も繁
華性の向上が見込まれ、また、自由が丘というブランド力を有することから需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移
している。④需要者の目論見、規模、立地条件等により価格は異なり、中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 類似地域に所在する商業地の取引事例から比準した比準価格は実証的であり市場実態を反映している。一方、対象標準
地は最寄駅至近であり、収益不動産の取引が中心となることから、想定賃料・還元利回り等の諸元を十分に検討した収
益価格についても十分説得力を有している。鑑定評価額の決定にあたっては、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標
準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,600,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[102.0]		 100
[ 86.4]		 [105.0]
100		 6,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,550,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利動向、物価高等が及ぼす今後の経済情勢
に注視が必要であるが、不動産投資需要は堅
調である。


自由が丘一丁目２９番地区第一種市街地再開
発事業が進行中であり、繁華性の向上が期待
される。


敷地東側が都市計画道路計画線に含まれる。
市場競争力は、三方路により優る。個別的要
因に特に変動はない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
３
-904		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
東3.5m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
b Ｒ７１１０
１
-902		 千代田区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 南33m国道、
東16m、角地
商業

(100,793)
c Ｒ７１１０
１
-904		 新宿区

 その
他

   
（　          ） 		 不整形 南東40m国道、
南西3.6m、
二方路
商業

(100,800)
d １０（公）
７
-20		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.9m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,453,048  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,942,509 		 100
[  63.7]
6,189,182 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
6,500,000 
b (　           ) 
7,192,687  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
7,581,870 		 100
[ 119.0]
6,371,319 
6,690,000 
c (　           ) 
8,816,439  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
9,325,955 		 100
[ 146.5]
6,365,840 
6,680,000 
d (　           ) 
3,035,903  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.7]
3,928,176 		 100
[  62.4]
6,295,154 
6,610,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +19.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　 -16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,530,000 円／㎡]  



目黒 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

362,484,172 
112,579,018 
249,905,154 
117,952,000 
131,953,154 		 （　0.9391）
123,917,207 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  3,755,066,879 円　　　　（　  4,970,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 482.56 Ｓ11 4,815.22
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
地区計画等		 100 ％   600 ％   600 ％   756 ㎡     18.9 m x   40.7 m  前面道路：区道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階店舗、３階以上を事務所想定 ⑦有効率　  66.1 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
475.14 
51.6 
244.99 
25,500 
6,247,245 		 15.0  93,708,675 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
475.14 
73.8 
350.56 
11,540 
4,045,462 		 8.0  32,363,696 
0.0  0 

 3～10		 事務所
417.60 
70.2 
293.02 
6,950 
2,036,489 		 8.0  16,291,912 
0.0  0 

11～11		 事務所
367.78 
66.1 
243.20 
6,950 
1,690,240 		 8.0  13,521,920 
0.0  0 
地下
  ～  		 機械室等
156.36 
 
 
 
 		    
   

計
4,815.22 
66.1 
3,182.91 

28,274,859 		 269,929,587 
0 
⑨年額支払賃料     28,274,859 円　×　12ヶ月　＝　     339,298,308 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   3,182.91 ㎡　×　12ヶ月　＝　      34,375,428 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  28,000 円／台　×　  16 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,376,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       373,673,736 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       5,376,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　    19,129,895 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 359,919,841 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       269,929,587 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       2,564,331 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     362,484,172 円　　　　（　       479,476 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,996 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,950 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
目黒 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 11,640,000 円  　　　　  1,940,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 46,623,118 円  　　　      379,049,736　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   28,569,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   16,490,000 円  　　　　  1,940,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,940,000 円  　　　　  1,940,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,940,000 円  　　　　  1,940,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用     5,376,000 円  　　　敷地外駐車場使用料
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     112,579,018 円　（　　　　　　       148,914 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9391    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,940,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 391,000 円／㎡　×　   4,815.22 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0608     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 117,952,000 円  
（　　　　　       156,021 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 362,484,172 円      
②総費用 112,579,018 円      
③純収益　①－② 249,905,154 円      
④建物等に帰属する純収益 117,952,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 131,953,154 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 123,917,207 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      163,912 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  3,755,066,879 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,970,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区自由が丘二丁目２３番２
 0132000051194-0000
2 　目黒区自由が丘二丁目２３番３１
 0110001249035-0000
3 　
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6 　
7 　
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備考