鑑定評価書

令和7年1月15日　提出
目黒 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 5-2

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　大地　克巳

TEL.

鑑定評価額

806,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	3,610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区上目黒３丁目１８６０番６外｢上目黒３－４－３｣				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高50m (100,500)
	台形 1:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ6	中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	北東35m都道、北西側道	水道、ガス、下水	中目黒近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３５．０ｍ都道

交通

施設

中目黒駅南東方近接

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高50m

⑤地域要因の将
　来予測

中目黒駅至近であり、令和５年３月に相鉄新横浜線・東急新横浜線が相互直通運転を開始したことにより、交通
利便性が高まった。駅周辺で再開発も行われており、今後も繁華性は向上していくものと予想される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,550,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,860,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

①同一需給圏は目黒区、周辺区を含み広域的に形成されている。②主たる需要者は、一般の事業法人、不動産業者やＲ
ＥＩＴ、私募ファンド等の機関投資家である。③中目黒駅周辺は繁華性が高く、駅前商業地に立地している収益物件と
しての需要は強いものの、物件供給は少なく稀少性を有するため地価は上昇している。④物件の規模や、想定テナント
により収益性が異なることから、需要者の収益目論見等が価格に与える影響が大きく、中心価格帯は特にない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は事例収集の範囲を周辺区に広げ、高度利用が可能な商業地の事例を採用して試算しており、市場実態を反映
している。対象標準地は駅至近の準高度商業地域であり、中心となる需要者は収益性に着目し取引意思を決定する機関
投資家等が中心であり、収益性を重視した取引が中心であり、収益価格の信頼性も高い。鑑定評価額の決定にあたって
は、比準価格と収益価格を関連づけて、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,600,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　目黒 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  4,890,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高騰、金利動向に注視は必要であるが目
黒区内における商業地の需要は底堅く推移し
ている。

中高層店舗事務所ビルが建ち並ぶ繁華性の高
い商業地域である。地域要因に特段の変動は
ない。

個別的要因に特段変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.0 ％

+6.3 ％

３　試算価格算定内訳

目黒 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６１１０３ -904	目黒区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、東3.5m、角地		商業地区計画等 (100,360)
b	Ｒ７１１０１ -905	新宿区		その他	（　）	ほぼ長方形	東35m都道、中間画地		商業 (100,681)
c	Ｒ７１１０１ -902	千代田区		その他	（　）	不整形	南33m国道、東16m、角地		商業 (100,793)
d	７０１０３ -18	中野区		貸家建付地	（　）	不整形	北35m都道、東4m、角地		商業高度利用地区地区計画等 (100,600)
e	１０（公）７ -20	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南21.9m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 3,453,048	100 [ 100.0]	[ 117.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,942,509	100 [ 75.9]	5,194,347	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	5,300,000
b	(　 ) 5,297,883	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	5,472,713	100 [ 98.3]	5,567,358		5,680,000
c	(　 ) 7,192,687	100 [ 100.0]	[ 105.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	7,581,870	100 [ 141.9]	5,343,108		5,450,000
d	(　 ) 3,122,995	100 [ 100.0]	[ 108.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	3,464,323	100 [ 65.3]	5,305,242		5,410,000
e	(　 ) 3,035,903	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 83.7]	3,928,176	100 [ 68.7]	5,717,869		5,830,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -14.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.58	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.58	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +29.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.95	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.95	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 +0.83	画地　　　　 -16.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,550,000 円／㎡]

目黒 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	66,986,188	21,337,773	45,648,415	19,699,200	25,949,215	（　0.9589） 24,882,702	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	754,021,273 円　　　　（　 4,860,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	114.73	Ｓ8	808.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	500 ％	500 ％	155 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：都道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階までは店舗、４階以上を事務所と想定。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.09	73.9	74.69	13,300	993,377	12.0	11,920,524
							0.0	0
2～ 2	店舗	101.09	91.1	92.07	8,390	772,467	8.0	6,179,736
							0.0	0
3～ 3	店舗	101.09	91.1	92.07	6,750	621,473	8.0	4,971,784
							0.0	0
4～ 8	事務所	101.09	91.1	92.07	6,100	561,627	6.0	3,369,762
							0.0	0
～

計		808.72	88.9	719.18		5,195,452		39,920,854
								0

⑨年額支払賃料	5,195,452 円　×　12ヶ月　＝　 62,345,424 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 719.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,767,144 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似ビルの共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	70,112,568 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,505,628 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	66,606,940 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	39,920,854 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 379,248 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	66,986,188 円　　　　（　 432,169 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 6,131 円/㎡　月額支払賃料（　 6,100 円/㎡）　基準階 4 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

目黒 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,944,000 円	324,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	11,007,673 円	70,112,568　×　　　　 15.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,984,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,754,000 円	324,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	324,000 円	324,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	324,000 円	324,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 21,337,773 円　（　　　　　　 137,663 円／㎡）　　（経費率　　 31.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9589

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	324,000,000 円	設計監理料率　 389,000 円／㎡　×　 808.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0608	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,699,200 円（　　　　　 127,092 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	66,986,188 円
②総費用	21,337,773 円
③純収益　①－②	45,648,415 円
④建物等に帰属する純収益	19,699,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,949,215 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	24,882,702 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 160,534 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 754,021,273 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,860,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

目黒 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	目黒区上目黒三丁目１８６０番６	0132000018970-0000
2	目黒区上目黒三丁目１８６０番９	0132000018973-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出
目黒 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

目黒 5-2

東京都

区部第６

氏名

不動産鑑定士　樋口　典子

TEL.

鑑定評価額

806,000,000 円

１㎡当たりの価格

5,200,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	3,610,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	目黒区上目黒３丁目１８６０番６外｢上目黒３－４－３｣				②地積　(㎡)	155 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）高度地区最高50m (100,500)
	台形 1:1	店舗、事務所兼住宅ＲＣ6	中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	北東35m都道、北西側道	水道、ガス、下水	中目黒近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３５．０ｍ都道

交通

施設

中目黒駅南東方近接

法令

規制

商業
(100,500)
防火
高度地区最高50m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼事務所ビルが連坦する繁華性の高い駅前商業地域であるが、駅前北地区では市街地再開発事業の
検討や大型オフィスビルの建替えも進んでおり、変化の兆しも見られる。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 5,650,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,630,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、目黒区及び隣接区の駅前商業地域や路線商業地域。主な需要者は、不動産投資ファンド、不動産業者、
企業法人等が中心となる。マイナス金利政策は解除されたものの、緩和的な金融環境下での良好な資金調達環境は維持
されており、優良物件についての需要は底堅い。なお、中目黒地区は、区内では稀少性の高い立地条件から水面下での
取引が多いことに加え、画地規模や需要者の属性等により異なるため、中心となる価格帯は一律には把握し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は東急東横線「中目黒」駅至近の駅前商業地域に存し、稀少性の高い立地条件を有する。このため不動産需
要としては店舗や事務所としての自己使用目的のほか、収益性に着目した投資目的による取得が中心になるものと考え
られる。よって本件では、収益性を反映した高度商業地域の取引事例に基づく比準価格と対象標準地における事業収益
性を反映した収益価格を相互に関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は緩やかな回復基調にあるものの、
長引く物価高による消費者マインド等への影
響が懸念される。

駅前では「（仮称）中目黒駅前北地区市街地
再開発事業」が都市計画決定に向けて協議、
検討中である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.0 ％

+6.3 ％

３　試算価格算定内訳

目黒 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ６７１０５ -25	目黒区		建付地	（　）	不整形	東32m都道、北5.8m、角地		商業高度地区最高50m (100,500)
b	Ｒ６７１０４ -21	目黒区		貸家建付地	（　）	不整形	北西25m都道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,400)
c	Ｒ６７１１９ -20	大田区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東18m都道、北18m、西8m、三方路		商業 (100,700)
d	ＫＢＴ（公）０７ -17	品川区		建付地	（　）	ほぼ台形	北15m都道、東5.4m、角地		商業 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,141,735	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	4,357,154	100 [ 78.2]	5,571,808	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	5,680,000
b	(　 ) 2,057,994	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	3,339,830	100 [ 59.2]	5,641,605		5,750,000
c	(　 ) 3,938,600	100 [ 100.0]	[ 107.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	4,126,152	100 [ 74.1]	5,568,356		5,680,000
d	(　 ) 4,090,873	100 [ 100.0]	[ 105.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,170,307	100 [ 79.2]	5,265,539		5,370,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +1.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 5,650,000 円／㎡]

目黒 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	62,562,227	18,693,542	43,868,685	18,665,600	25,203,085	（　0.9391） 23,668,217	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	717,218,697 円　　　　（　 4,630,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

目黒 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	114.73	Ｓ8	808.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高50m	100 ％	500 ％	500 ％	155 ㎡	13.0 m x 13.0 m	前面道路：都道　 35.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階～３階までは店舗、４階以上を事務所と想定。

⑦有効率　 88.9 ％
の理由

同種・同品等の建物の標準的な有効率を設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	101.09	73.9	74.69	12,500	933,625	12.0	11,203,500
							0.0	0
2～ 2	店舗	101.09	91.1	92.07	8,000	736,560	8.0	5,892,480
							0.0	0
3～ 3	店舗	101.09	91.1	92.07	6,100	561,627	8.0	4,493,016
							0.0	0
4～ 8	事務所	101.09	91.1	92.07	5,600	515,592	6.0	3,093,552
							0.0	0
～

計		808.72	88.9	719.18		4,809,772		37,056,756
								0

⑨年額支払賃料	4,809,772 円　×　12ヶ月　＝　 57,717,264 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 719.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,767,144 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	65,484,408 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,274,220 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	62,210,188 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	37,056,756 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 352,039 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	62,562,227 円　　　　（　 403,627 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 5,628 円/㎡　月額支払賃料（　 5,600 円/㎡）　基準階 4 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

目黒 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,842,000 円	307,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	8,643,942 円	65,484,408　×　　　　 13.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,984,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,609,500 円	307,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	307,000 円	307,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	307,000 円	307,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,693,542 円　（　　　　　　 120,603 円／㎡）　　（経費率　　 29.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9391

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	307,000,000 円	設計監理料率　 369,000 円／㎡　×　 808.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0608	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 × 30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,665,600 円（　　　　　 120,423 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	62,562,227 円
②総費用	18,693,542 円
③純収益　①－②	43,868,685 円
④建物等に帰属する純収益	18,665,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	25,203,085 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	23,668,217 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 152,698 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 717,218,697 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,630,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

目黒 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	目黒区上目黒三丁目１８６０番６	0132000018970-0000
2	目黒区上目黒三丁目１８６０番９	0132000018973-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考