別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
目黒 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-1 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　大坪　広治   TEL.
鑑定評価額 1,720,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区自由が丘１丁目７番７
｢自由が丘１－７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 418  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
高度地区最高30m

(100,400)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 大型店、各種専門店
等が建ち並ぶ繁華な
商業地域		 北6.2m区道、西側道 水道、ガス、下水 自由が丘

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ区道 交通

施設		 自由が丘駅東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
高度地区最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、マリクレール通り沿いに中層の店舗、大型商業施設等の建ち並ぶ商業地域である。地域要因に特段
の変動要因はなく、当面は現状維持で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,320,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,740,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区及び隣接区のうち、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。需要者の属性は、賃貸業を営
む不動産業者や、ＲＥＩＴ・私募ファンド等の法人投資家が中心である。自由が丘駅から徒歩圏内の商業地域は繁華性
が高く、賃貸借にかかる需要も旺盛なため、投資適格性を有する物件の需要は底堅い。物件の規模や、テナント構成に
より収益性が異なることから、取引価格は一様ではなく、一部では希少性を反映した高額取引も見受けられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算では、目黒区及び隣接区内において、比較的繁華性の高い商業地の事例を中心に選択し、市場性を反映
した実証的な価格が得られた。収益価格の試算では、最有効使用の建物を想定し、土地残余法を適用して理論的な価格
を試算した。標準地は、マリクレール通り沿いの商業地であり、価格形成には、市場性及び収益性の両面が重視される
ことから、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,600,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[102.0]		 100
[127.1]		 [103.0]
100		 4,130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、物価高騰により先行き不透明感
があるものの、目黒区内の商業地の需要は、
利便性や低金利を背景に底堅く推移している
。

マリクレール通り沿いに位置する繁華性の高
い商業地域である。自由が丘駅の駅前では再
開発が行われており、地価は上昇傾向にある
。

角地であるため、視認性等において市場競争
力が優る。個別的要因に特段の変動要因はな
い。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６７１１
９
-7		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
商業

(100,240)
b Ｒ６１１０
３
-904		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
東3.5m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
c Ｒ７１１０
９
-4		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西7.2m区道
、北西7.2m、
北東4m、
角地
商業
高度地区最高50m
(100,432)
d Ｒ６１１０
８
-27		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北5.4m区道、
中間画地
近商
高度2種最高17m
(90,200)
e ０７０１０
０１
-9		 世田谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南5.5m区道、
東5m、角地
商業

(100,330)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,264,332  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,517,937 		 100
[  63.9]
3,940,433 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
4,060,000 
b (　           ) 
3,453,048  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,942,509 		 100
[  95.0]
4,150,009 
4,270,000 
c (　           ) 
3,725,934  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,804,001 		 100
[  83.2]
4,572,117 
4,710,000 
d (　           ) 
2,974,420  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
3,426,532 		 100
[  78.3]
4,376,158 
4,510,000 
e (　           ) 
3,414,275  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,427,282 		 100
[  84.8]
4,041,606 
4,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,320,000 円／㎡]  



目黒 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内で再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

131,658,271 
40,887,674 
90,770,597 
35,967,600 
54,802,997 		 （　0.9416）
51,602,502 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,563,712,182 円　　　　（　  3,740,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 273.28 ＲＣ6 1,499.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度地区最高30m		 100 ％   400 ％   400 ％   418 ㎡     19.6 m x   18.1 m  前面道路：区道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗ビルを想定した。 ⑦有効率　  79.1 ％
の理由		 共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
249.90 
72.0 
179.98 
16,000 
2,879,680 		 10.0  28,796,800 
2.0  5,759,360 

 2～ 2		 店舗
249.90 
82.8 
206.90 
8,000 
1,655,200 		 8.0  13,241,600 
1.0  1,655,200 

 3～ 6		 店舗
249.90 
80.0 
199.90 
6,900 
1,379,310 		 6.0  8,275,860 
1.0  1,379,310 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,499.40 
79.1 
1,186.48 

10,052,120 		 75,141,840 
12,931,800 
⑨年額支払賃料     10,052,120 円　×　12ヶ月　＝　     120,625,440 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,186.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,813,984 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似建物の共益費を参考に査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       133,439,424 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,671,971 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 126,767,453 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        75,141,840 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         713,847 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,931,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       4,176,971 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     131,658,271 円　　　　（　       314,972 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,130 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,900 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
目黒 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,708,000 円  　　　　    618,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 19,882,474 円  　　　      133,439,424　×　　　　  14.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,808,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,253,000 円  　　　　    618,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       618,000 円  　　　　    618,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       618,000 円  　　　　    618,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,887,674 円　（　　　　　　        97,817 円／㎡）　　（経費率　　  31.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 618,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 400,000 円／㎡　×　   1,499.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,967,600 円  
（　　　　　        86,047 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 131,658,271 円      
②総費用 40,887,674 円      
③純収益　①－② 90,770,597 円      
④建物等に帰属する純収益 35,967,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 54,802,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 51,602,502 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      123,451 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,563,712,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,740,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区自由が丘一丁目７番７
 0132000050242-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
目黒 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 5-1 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　石井　栄洋   TEL.
鑑定評価額 1,720,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,120,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区自由が丘１丁目７番７
｢自由が丘１－７－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 418  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等
高度地区最高30m

(100,400)
台形
1:1		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 大型店、各種専門店
等が建ち並ぶ繁華な
商業地域		 北6.2m区道、西側道 水道、ガス、下水 自由が丘

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．２ｍ区道 交通

施設		 自由が丘東方

100m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
地区計画等
高度地区最高30m
⑤地域要因の将
　来予測		 駅東側では令和８年度竣工を目指して再開発事業が進行中であるが、対象地の存する駅西側エリアは、今のとこ
ろ特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,940,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都内城南エリアの繁華性の高い駅前商業地に存し、中低層店舗ビルを標準的使用とする圏域である。主
たる需要者は、数十億規模の収益用不動産や開発用地の取得を企図する国内外の投資ファンド、不動産会社等である。
経済活動再開に伴い人出の回復は顕著であり、都心商業地の価格は上昇しているのが実態であるが、商業系不動産の需
要目的は多岐にわたり需要者の目線は様々で取引の中心価格帯の把握は難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、繁華性が高いブランド力のある商業地域であり、収益性に着目した投資用不動産の取引を中心に資産目的
等多様な需要が認められる。比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、収益価格は収益性が重視される商業地
の取引においては重要な指標となるが、想定建物や収支等において想定要素が多い面は否めない。よって、本件では比
準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,600,000 円／㎡		 [113.0]
100		 100
[102.0]		 100
[127.2]		 [103.0]
100		 4,130,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,740,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場は２極化しつつあるが、都心部の
不動産価格は強含みで推移していくと予想さ
れる。一方で物価や金利動向に注視が必要で
ある。

ブランド力の高い商業地域であり、駅前開発
の進展や経済活動再開に伴い、地価は強含み
で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +9.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１０
３
-904		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
東3.5m、角地
商業
地区計画等
(100,360)
b Ｒ６７１１
９
-7		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m私道、
中間画地
商業

(100,240)
c Ｒ６７１２
０
-9		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西7.1m区道
、南西5.1m、
角地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
d Ｒ７１１０
９
-4		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西7.2m区道
、北西7.2m、
北東4m、
角地
商業
高度地区最高50m
(100,432)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,453,048  		 100
[ 100.0]		 [ 117.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
3,942,509 		 100
[  90.0]
4,380,566 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
4,510,000 
b (　           ) 
2,264,332  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,517,937 		 100
[  57.6]
4,371,418 
4,500,000 
c (　           ) 
1,875,925  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
2,041,823 		 100
[  56.4]
3,620,254 
3,730,000 
d (　           ) 
3,725,934  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,804,001 		 100
[  92.8]
4,099,139 
4,220,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -40.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,300,000 円／㎡]  



目黒 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

134,998,314 
42,094,861 
92,903,453 
35,211,000 
57,692,453 		 （　0.9416）
54,323,214 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　  1,646,158,000 円　　　　（　  3,940,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 273.28 ＲＣ6 1,499.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
高度地区最高30m		 100 ％   400 ％   400 ％   418 ㎡     19.6 m x   18.1 m  前面道路：区道     　   6.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗を想定 ⑦有効率　  79.1 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
249.90 
72.0 
179.98 
17,100 
3,077,658 		 12.0  36,931,896 
2.0  6,155,316 

 2～ 2		 店舗
249.90 
82.8 
206.90 
9,075 
1,877,618 		 10.0  18,776,180 
1.0  1,877,618 

 3～ 6		 店舗
249.90 
80.0 
199.90 
6,700 
1,339,330 		 8.0  10,714,640 
1.0  1,339,330 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,499.40 
79.1 
1,186.48 

10,312,596 		 98,566,636 
13,390,254 
⑨年額支払賃料     10,312,596 円　×　12ヶ月　＝　     123,751,152 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　   1,186.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,813,984 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種の建物として標準的
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       136,565,136 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,828,257 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 129,736,879 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        98,566,636 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         936,383 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       13,390,254 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       4,325,052 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     134,998,314 円　　　　（　       322,962 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    6,935 円/㎡

　月額支払賃料
（　    6,700 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
目黒 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,630,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 21,304,161 円  　　　      136,565,136　×　　　　  15.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   10,808,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,142,500 円  　　　　    605,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       605,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       605,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      42,094,861 円　（　　　　　　       100,705 円／㎡）　　（経費率　　  31.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 605,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 392,000 円／㎡　×　   1,499.40 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,211,000 円  
（　　　　　        84,237 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 134,998,314 円      
②総費用 42,094,861 円      
③純収益　①－② 92,903,453 円      
④建物等に帰属する純収益 35,211,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 57,692,453 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 54,323,214 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      129,960 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,646,158,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,940,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区自由が丘一丁目７番７
 0132000050242-0000
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備考