別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
目黒 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -14 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　筒井　知子   TEL.
鑑定評価額 696,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,740,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区三田２丁目２０５番４
｢三田２－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,300)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ8		 マンション、事務所
等の混在する住宅地
域		 東15m区道 水道、ガス、下水 恵比寿

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 恵比寿駅南方

620m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層共同住宅、店舗、事務所等が混在する住宅地域である。地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推
移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,850,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,600,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は目黒区内及び隣接区のマンション、店舗並びに事務所等が混在する住宅地域である。需要者は、賃貸事業
又は分譲事業を目的とした投資家及びデベロッパー等が中心である。良好な住環境と生活利便性を兼ね備えた住宅地で
あり、容積率を活かしたマンション開発が可能であることからも需要は旺盛である。中心価格帯は規模等の個別性によ
るところが大きいが、概ね坪５００万円～６５０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は類似地域における規範性の高い取引事例から求めており、市場の実態を反映した実証性の高い価格である。
また、近隣地域は共同住宅を中心に店舗等もみられる住宅地域であり、需要者はデベロッパーのほか収益性を重視して
取引意思を決定する投資家等が想定され、収益性を反映した収益価格も比較的均衡して求められた。よって、比準価格
及び収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [115.3]
100		 100
[103.0]		 100
[ 79.9]		 [100.0]
100		 1,740,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策の動向、物価上昇の影響等に留意す
る必要はあるものの、優良物件に対する投資
需要は堅調であり、地価は上昇傾向が継続し
ている。

中層共同住宅、事務所等が混在する住宅地域
である。需要は旺盛で地価は上昇傾向にある
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ６１１１
５
-901		 目黒区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m区道、
中間画地
２中専
高度2種最高17m
(70,200)
b Ｒ７１１１
４
-18		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南7.8m区道、
中間画地
１低専
高度地区1種
(70,150)
c Ｒ５７１１
９
-26		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.3m区道、
南5.3m、角地
１中専
高度2種最高17m
(80,200)
d Ｒ７１１０
５
-14		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3m私道、
中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,240)
e ０８公０７

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東8m区道、
中間画地
２中専
高度3種最高20m
地区計画等
(70,283)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,188,418  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,317,850 		 100
[  79.1]
1,666,056 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,670,000 
b (　           ) 
1,497,678  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
1,943,653 		 100
[  89.3]
2,176,543 
2,180,000 
c (　           ) 
1,221,334  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,358,589 		 100
[  69.3]
1,960,446 
1,960,000 
d (　           ) 
1,383,192  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
1,535,910 		 100
[  72.6]
2,115,579 
2,120,000 
e (　           ) 
2,250,598  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,412,641 		 100
[ 131.8]
1,830,532 
1,830,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,850,000 円／㎡]  



目黒 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地で再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,578,446 
15,751,815 
48,826,631 
26,461,800 
22,364,831 		 （　0.9416）
21,058,725 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    638,143,182 円　　　　（　  1,600,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 231.88 ＲＣ6 1,154.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   300 ％   300 ％   400 ㎡     23.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 住戸（１ＤＫ、１ＬＤＫ）専有面積４０㎡～５０㎡程度と想定した。 ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 類似建物における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
218.96 
72.2 
158.06 
4,630 
731,818 		 1.0  731,818 
1.0  731,818 

 2～ 2		 住宅
217.42 
93.9 
204.26 
4,730 
966,150 		 1.0  966,150 
1.0  966,150 

 3～ 4		 住宅
217.42 
93.9 
204.26 
4,750 
970,235 		 1.0  970,235 
1.0  970,235 

 5～ 5		 住宅
163.83 
93.2 
152.63 
4,800 
732,624 		 1.0  732,624 
1.0  732,624 

 6～ 6		 住宅
119.38 
90.6 
108.18 
4,850 
524,673 		 1.0  524,673 
1.0  524,673 

計
1,154.43 
89.4 
1,031.65 

4,895,735 		 4,895,735 
4,895,735 
⑨年額支払賃料      4,895,735 円　×　12ヶ月　＝　      58,748,820 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,031.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,094,950 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,843,770 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,272,189 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 62,171,581 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,895,735 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,509 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,895,735 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,360,356 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,578,446 円　　　　（　       161,446 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,934 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,730 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
目黒 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,410,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,198,815 円  　　　       65,443,770　×　　　　  11.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,082,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,097,000 円  　　　　    482,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,751,815 円　（　　　　　　        39,380 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 482,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 405,000 円／㎡　×　   1,154.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,461,800 円  
（　　　　　        66,155 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,578,446 円      
②総費用 15,751,815 円      
③純収益　①－② 48,826,631 円      
④建物等に帰属する純収益 26,461,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,364,831 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,058,725 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,647 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    638,143,182 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,600,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区三田二丁目２０５番４
 0132000105290-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
目黒 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
目黒 -14 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　瀧　康次郎   TEL.
鑑定評価額 688,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,720,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 目黒区三田２丁目２０５番４
｢三田２－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高20m


(70,300)

1.5:1		 共同住宅

ＲＣ8		 マンション、事務所
等の混在する住宅地
域		 東15m区道 水道、ガス、下水 恵比寿

620m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       390 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 恵比寿駅南方

620m		 法令

規制		 １住居
(70,300)
準防 
高度3種最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層の共同住宅や事務所等が建ち並ぶ地域である。地域内においては特段の変動要因がないことから、当分は
現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,840,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,590,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及びその周辺区の中高層共同住宅等が存する住宅地域である。主たる需要者は、中高層建物を建
設して賃貸経営を行う不動産開発業者等が考えられる。標準地は「恵比寿」駅及び「目黒」駅から徒歩圏に存する交通
利便性に優れた賃貸需要の強い地域に在することから、需要は依然として堅調である。取引の中心価格帯は、土地単価
１５０～２００万円／㎡程度の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており、実証的な価格である。収益価格は、最有効使用の建物を建築して
賃貸することを想定し、賃貸経営の投資採算性を示している。上記のとおり、主たる需要者は、投資採算性と実際の市
場の取引価格を検討する不動産開発業者等である。本件においては、比準価格に収益価格を関連づけて、代表標準地と
の検討結果を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　目黒 -18                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,240,000 円／㎡		 [115.3]
100		 100
[103.0]		 100
[ 80.8]		 [100.0]
100		 1,720,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,520,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は一部に足踏みが残るものの緩やか
に回復している。雇用・所得環境が改善する
中、緩やかな回復が続くことが期待される。


中高層の共同住宅や事務所等が建ち並ぶ地域
で、地域要因に大きな変化はない。地価は上
昇傾向である。


個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 目黒 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｒ５７１１
９
-26		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 台形 東7.3m区道、
南5.3m、角地
１中専
高度2種最高17m
(80,200)
b Ｒ７１１１
７
-904		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.6m私道
、中間画地
１住居
高度地区2種17m
(70,160)
c Ｒ６７１１
４
-13		 目黒区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6.1m区道
、中間画地
準工
高度3種最高20m
(70,300)
d Ｒ７１１１
２
-22		 目黒区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東3.3m区道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,221,334  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,358,589 		 100
[  73.6]
1,845,909 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,850,000 
b (　           ) 
1,309,967  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,330,120 		 100
[  74.6]
1,783,003 
1,780,000 
c (　           ) 
1,473,839  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,611,008 		 100
[  87.3]
1,845,370 
1,850,000 
d (　           ) 
1,568,159  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 127.4]
1,299,824 		 100
[  69.7]
1,864,884 
1,860,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -13.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　 +30.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,840,000 円／㎡]  



目黒 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

63,929,771 
15,161,497 
48,768,274 
26,461,800 
22,306,474 		 （　0.9416）
21,003,776 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    636,478,061 円　　　　（　  1,590,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
目黒 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 231.88 ＲＣ6 1,154.43
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度3種最高20m
 70 ％   300 ％   300 ％   400 ㎡     23.0 m x   17.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～６階は全て住宅（１ＤＫ・１ＬＤＫタイプ、平均専用面積４０㎡程度） ⑦有効率　  89.4 ％
の理由		 地域における標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
218.96 
72.2 
158.06 
4,600 
727,076 		 1.0  727,076 
1.0  727,076 

 2～ 2		 住宅
217.42 
93.9 
204.26 
4,650 
949,809 		 1.0  949,809 
1.0  949,809 

 3～ 4		 住宅
217.42 
93.9 
204.26 
4,700 
960,022 		 1.0  960,022 
1.0  960,022 

 5～ 5		 住宅
163.83 
93.2 
152.63 
4,750 
724,993 		 1.0  724,993 
1.0  724,993 

 6～ 6		 住宅
119.38 
90.6 
108.18 
4,800 
519,264 		 1.0  519,264 
1.0  519,264 

計
1,154.43 
89.4 
1,031.65 

4,841,186 		 4,841,186 
4,841,186 
⑨年額支払賃料      4,841,186 円　×　12ヶ月　＝　      58,094,232 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　   1,031.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,094,950 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       3,600,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,189,182 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       3,600,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,239,459 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 61,549,723 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,841,186 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          45,991 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,841,186 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,334,057 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      63,929,771 円　　　　（　       159,824 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,851 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
目黒 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,410,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,608,497 円  　　　       64,789,182　×　　　　  10.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,082,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,097,000 円  　　　　    482,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       482,000 円  　　　　    482,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,161,497 円　（　　　　　　        37,904 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 482,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 405,000 円／㎡　×　   1,154.43 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,461,800 円  
（　　　　　        66,155 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 63,929,771 円      
②総費用 15,161,497 円      
③純収益　①－② 48,768,274 円      
④建物等に帰属する純収益 26,461,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,306,474 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,003,776 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       52,509 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    636,478,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,590,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 目黒 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　目黒区三田二丁目２０５番４
 0132000105290-0000
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備考