令和7年1月15日　提出 目黒 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   目黒 -8 東京都 区部第６ 氏名  不動産鑑定士　竹内　清訓   TEL.

鑑定評価額 1,410,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,070,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 1,170,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 目黒区青葉台４丁目５８０番７ ｢青葉台４－６－１９｣ ②地積 　(㎡) 681   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,300) 準防 （その他） 高度3種最高20m (70,321) 台形 1:2 共同住宅 ＲＣ6F1B 中規模マンションが 多い幹線沿いの住宅 地域 北20m都道 水道、ガス、下水 神泉 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ都道 交通 施設 神泉駅南西方 550m 法令 規制 １住居 (70,300) 準防  高度3種最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中高層マンション等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域の価格形成に特段の変動要因はなく、当面は 現在の環境を維持しながら推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 容積率　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,100,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            2,070,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、目黒区及びその隣接区内の住宅地域及びその周辺地域である。中高層のマンションが多い外、店舗・事 務所ビル等も混在している。需要者は、マンションデベロッパーのほか、不動産投資法人等が中心である。纏まった規 模を有する土地の供給が少ないことか、マンション素地価格は上昇している。中心価格帯は画地規模や立地等により異 なるため把握が困難であるが、マンション用地の供給は限定的のため、高値での取引が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件で採用した事例はいずれもマンション用地として代替競争関係が認められ、これらの事例より求められた比準価格 の信頼性は高い。一方、開発法による価格は、建築工事費、販売単価等想定要素が含まれているものの、マンション開 発業者の事業採算性を反映した価格であり、説得力を有する。よって、本件では開発法による価格を標準に、市場性を 反映した比準価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　目黒 -18                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  1,240,000 円／㎡ [115.3] 100 100 [103.0] 100 [ 68.6] [102.0] 100 2,060,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,750,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 目黒区の人口は微増傾向で、生産年齢人口の 増加も見られる。都心への接近性、居住環境 は良好であり、需要は底堅い。 居住環境及び利便性が良好な住宅地域である 。マンション適地は稀少性が高く、需要は堅 調で地価は上昇傾向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +18.3 ％  ％