別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
品川 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-12 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　熊丸　博昭   TEL.
鑑定評価額 466,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,380,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区西五反田２丁目２９番９外
｢西五反田２－２９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ11		 中高層の事務所、共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南西40m都道 水道、ガス、下水 五反田

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 五反田駅南西方

370m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 同一都道沿いの近傍に大規模複合ビルが令和６年に竣工した。今後発展的に推移していくことが期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,660,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,920,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び周辺区の中高層店舗兼事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者は賃貸事業
を目的とした不動産事業者や収益物件取得を目的とした投資法人、自己使用目的の企業等である。視認性が高く、高度
利用が可能な幹線道路沿いの商業地は稀少性が高く、強い不動産投資需要が見られる。画地規模、接道、視認性、容積
率等により価格に幅があるが、土地取引は５億円前後が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性のある取引事例から試算しており実証的な価格である。収益価格は対象標準地におけ
る収益性を反映し説得力を有する。対象標準地に係る市場参加者は、商業地の取引相場の実勢に着目するとともに、賃
貸事業を想定した収益性を重視する。よって本件では、比準価格及び収益価格ともに概ね同等の信頼性を有するものと
判断し、両価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,100,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[101.0]		 100
[134.3]		 [100.0]
100		 3,380,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、金融資本市場の変動等、不透明な
要因はあるが、堅調な不動産投資需要を背景
に不動産価格は上昇傾向が続いている。


近傍で五反田ＪＰビルが竣工し、ＴＯＣビル
建替が延期となった。その他地域要因に特段
の変動はない。地価は上昇傾向が続いている
。

個別的要因に特段の変動はない。近隣地域内
でほぼ標準的な画地である。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 +63.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＥＴＨ（公
）０７
-5		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m都道、
西2.4m、角地
商業

(100,600)
b ＹＡＳ（公
）０７
-114		 港区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西15m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,700)
c ＫＢＴ（公
）０７
-1		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m区道、
北東4m、
二方路
商業

(100,600)
d ＡＢＲ（公
）０７
-404		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11.9m区道、
東6.1m、
北4.4m、
三方路
商業

(100,871)
e ＩＲＳ（公
）０７
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m区道、
中間画地
商業

(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,323,755  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.8]
2,598,291 		 100
[  77.6]
3,348,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,350,000 
b (　           ) 
4,081,095  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
4,562,664 		 100
[ 120.9]
3,773,916 
3,770,000 
c (　           ) 
2,384,964  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,680,133 		 100
[  74.4]
3,602,329 
3,600,000 
d (　           ) 
4,476,315  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.2]
4,212,571 		 100
[ 102.5]
4,109,825 
4,110,000 
e (　           ) 
3,766,182  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
4,361,239 		 100
[ 114.0]
3,825,648 
3,830,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.88 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　 +17.5 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,660,000 円／㎡]  



品川 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,278,869 
16,942,898 
36,335,971 
24,431,400 
11,904,571 		 （　0.9466）
11,268,867 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    402,459,536 円　　　　（　  2,920,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 106.50 Ｓ14 1,166.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   138 ㎡     10.0 m x   13.2 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～１２階事務所（フロア貸し）、１３～１４階事務所（メゾネット）を想定。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 同用途、同規模の建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.50 
71.0 
60.00 
5,150 
309,000 		 10.0  3,090,000 
0.0  0 

 2～12		 事務所
87.50 
89.1 
78.00 
3,650 
284,700 		 6.0  1,708,200 
0.0  0 

13～13		 事務所
87.50 
89.1 
78.00 
3,650 
284,700 		 6.0  1,708,200 
0.0  0 

14～14		 事務所
32.00 
100.0 
32.00 
3,300 
105,600 		 6.0  633,600 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,166.50 
88.1 
1,028.00 

3,831,000 		 24,222,000 
0 
⑨年額支払賃料      3,831,000 円　×　12ヶ月　＝　      45,972,000 円 
⑩a共益費（管理費）             800 円／㎡　×　   1,028.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,868,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似不動産の共益費水準から査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,840,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,792,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 53,048,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        24,222,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         230,109 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,278,869 円　　　　（　       386,079 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
品川 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,323,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,208,598 円  　　　       55,840,800　×　　　　  14.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,780,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,748,500 円  　　　　    441,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       441,000 円  　　　　    441,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,942,898 円　（　　　　　　       122,775 円／㎡）　　（経費率　　  31.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 441,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   1,166.50 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 ×  35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,431,400 円  
（　　　　　       177,039 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,278,869 円      
②総費用 16,942,898 円      
③純収益　①－② 36,335,971 円      
④建物等に帰属する純収益 24,431,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,904,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,268,867 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       81,658 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    402,459,536 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,920,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区西五反田二丁目２９番９
 0107000065345-0000
2 　品川区西五反田二丁目２９番１０
 0107000065346-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
品川 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-12 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　柏原　理奈   TEL.
鑑定評価額 465,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,370,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,420,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区西五反田２丁目２９番９外
｢西五反田２－２９－９｣		 ②地積
　(㎡)		 138  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）



(100,800)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ11		 中高層の事務所、共
同住宅等が建ち並ぶ
商業地域		 南西40m都道 水道、ガス、下水 五反田

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道１号線（桜田通り）との
交差点付近に位置する山手通
り沿いの商業地域		 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 五反田駅南西方

370m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗付事務所等が建ち並ぶ五反田駅徒歩圏の山手通り沿いの商業地域で、職住近接志向の高まりにより共同
住宅用途も増えつつある。今後も当該傾向が継続されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,630,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,010,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及び隣接区の普通～高度商業地域。需要者の中心は、賃貸ビル開発目的の不動産会社や投資ファ
ンド等が想定される。需要の中心となる取引価格帯は、１５０㎡程度の土地で１㎡当たり３３０～３８０万円程度。近
年、職住近接志向の高まりと高い容積率に着目した高層共同住宅用地の需要も競合しており、投資需要は旺盛で地価は
上昇傾向で推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は五反田駅徒歩圏の幹線道路沿い高度商業地域で、主な需要者は不動産投資ファンド等が想定される。当該需
要者は通常、収益性を重視した価格決定を行うが、収益価格は賃料の将来予測や利回り等の不確定要素を多く含む。一
方、比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例に基づく実証的な価格で、直近の市場動向を適切に反映している
。従って、比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,100,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[101.0]		 100
[133.1]		 [100.0]
100		 3,410,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 需要が強いホテルやオフィスを中心に投資マ
ネーが流れ込み、事業用不動産の取引額が増
加。金利は上昇基調にあるが不動産投資への
影響は限定的。

店舗兼事務所用途を中心とする五反田駅勢圏
の商業地域で、近年は共同住宅用途も増加し
ている。職住近接の立地で土地の需要が競合
し地価は上昇。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす需要者の選好にも特段の変化は見ら
れない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +60.0
行政　　　　　　 -20.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＩＲＳ（公
）０７
-5		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m区道、
南東4m、角地
商業

(100,480)
b ＫＢＴ（公
）０７
-1		 港区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m区道、
北東4m、
二方路
商業

(100,600)
c ＥＴＨ（公
）０７
-2		 港区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東8m区道、
北6m、角地
商業

(100,600)
d ＹＡＳ（公
）０７
-101		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
東4m、角地
商業
駐車付置義務
(100,600)
e ＷＴＮ（公
）０７
-117		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東11m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,068,446  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,162,831 		 100
[  57.5]
3,761,445 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,760,000 
b (　           ) 
2,384,964  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
2,680,133 		 100
[  69.8]
3,839,732 
3,840,000 
c (　           ) 
3,910,527  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,985,013 		 100
[ 104.7]
3,806,125 
3,810,000 
d (　           ) 
2,100,000  		 100
[ 100.0]		 [ 114.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,296,000 		 100
[  73.7]
3,115,332 
3,120,000 
e (　           ) 
2,639,020  		 100
[ 100.0]		 [ 126.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,338,360 		 100
[  89.9]
3,713,415 
3,710,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -30.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,630,000 円／㎡]  



品川 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

48,873,670 
14,556,400 
34,317,270 
22,049,200 
12,268,070 		 （　0.9466）
11,612,955 		 （  3.1 -  0.3 ）
2.8％  
⑧収益価格 　    414,748,393 円　　　　（　  3,010,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 106.50 Ｓ14 1,166.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   800 ％   800 ％   138 ㎡     10.0 m x   13.2 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～１２階はフロア貸し事務所、１３～１４階はメゾネットタイプの事務所を想定。 ⑦有効率　  88.1 ％
の理由		 同規模、同用途の標準的建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.50 
71.0 
60.00 
5,100 
306,000 		 10.0  3,060,000 
0.0  0 

 2～13		 事務所
87.50 
89.1 
78.00 
3,350 
261,300 		 6.0  1,567,800 
0.0  0 

14～14		 事務所
32.00 
100.0 
32.00 
3,350 
107,200 		 6.0  643,200 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,166.50 
88.1 
1,028.00 

3,548,800 		 22,516,800 
0 
⑨年額支払賃料      3,548,800 円　×　12ヶ月　＝　      42,585,600 円 
⑩a共益費（管理費）             700 円／㎡　×　   1,028.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       8,635,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の同種・同規模建物の共益費を勘案して査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,220,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,561,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 48,659,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,516,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         213,910 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      48,873,670 円　　　　（　       354,157 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
品川 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,194,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,402,600 円  　　　       51,220,800　×　　　　  12.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,780,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,383,000 円  　　　　    398,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       398,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       398,000 円  　　　　    398,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,556,400 円　（　　　　　　       105,481 円／㎡）　　（経費率　　  29.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9466    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 398,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 331,000 円／㎡　×　   1,166.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0554     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0375 ×　 35 ％　＋　0.0498 ×  35 ％　＋ 0.0828 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,049,200 円  
（　　　　　       159,777 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 48,873,670 円      
②総費用 14,556,400 円      
③純収益　①－② 34,317,270 円      
④建物等に帰属する純収益 22,049,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,268,070 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,612,955 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       84,152 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    414,748,393 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,010,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区西五反田二丁目２９番９
 0107000065345-0000
2 　品川区西五反田二丁目２９番１０
 0107000065346-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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備考