別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
品川 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-10 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　野坂　啓介   TEL.
鑑定評価額 14,300,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,880,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大崎１丁目３４２番１
｢大崎１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,684  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
地区計画等


(70,610)

1.5:1		 事務所

Ｓ15		 大型の再開発ビルが
建ち並ぶ大崎駅前の
商業地域		 南東12m区道 水道、ガス、下水 大崎

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 地区計画による高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大崎駅東口第三地区地区計画
区域内のオフィス街		 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 大崎駅北方

250m		 法令

規制		 準工
(70,610)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大崎駅周辺では再開発事業が継続的に進行している。大崎駅周辺の建物の高層化と商業地としての発展傾向は続
くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は品川区・港区・目黒区等の高度商業地域と準高度商業地域である。需要者の中心は投資家や不動産会社等
である。オフィス系の賃貸市場は回復基調になり、優良な収益物件への投資は旺盛であるため、地価は上昇している。
街路条件、基準容積率、繁華性や敷地規模により幅が見られるが、対象地程度の規模になれば総額で１００億円～２０
０億円程度の取引となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性の高い取引事例に基づいて求められたもので、市場性を反映した実証的な価格である。一方収益価格
は対象不動産が生み出すであろう収益に基づいて求められたもので、収益性を反映した理論的な価格である。想定され
る需要者は開発業者や機関投資家等であることから、比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏
まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,100,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[101.0]		 100
[116.6]		 [100.0]
100		 3,890,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融政策に変化の兆しが見られるが、低金利
の投資環境は継続しており、取引需要は底堅
い。オフィス系の賃貸市場も回復基調となっ
ている。

地域要因に変化は見られない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０７
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20m区道、
南西35m、
角地
準工
地区計画等
(60,850)
b ＦＪＮ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
c ＫＭＭ（公
）０７
-110		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南18.7m区道、
中間画地
近商
高度地区35m
(100,400)
d ＹＡＳ（公
）０７
-409		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西12m区道、
北東12m、
南東14m、
三方路
準工
特定街区
(70,580)
e ＮＳＫ（公
）０７
-402		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東16m区道、
北東8m、
北西8m、
南西4m、
四方路
準工
都市再生特別地区
地区計画等
(80,875)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,724,750  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
3,785,055 		 100
[  99.4]
3,807,902 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,810,000 
b (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,935,714 		 100
[  88.4]
4,452,165 
4,450,000 
c (　           ) 
2,638,725  		 100
[ 100.0]		 [ 114.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,026,618 		 100
[  77.4]
3,910,359 
3,910,000 
d (　           ) 
3,439,517  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 113.3]
3,393,981 		 100
[  83.4]
4,069,522 
4,070,000 
e (　           ) 
6,061,749  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
6,880,586 		 100
[ 164.9]
4,172,581 
4,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +22.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -18.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +13.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,140,000 円／㎡]  



品川 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,213,233,325 
383,270,608 
829,962,717 
478,244,000 
351,718,717 		 （　0.9309）
327,414,954 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 12,126,479,778 円　　　　（　  3,290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 2,172.80 Ｓ15F1B 24,738.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
 70 ％   300 ％   610 ％   3,684 ㎡     70.0 m x   50.0 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１Ｆ駐車場・エントランス・事務所、２～１５Ｆ事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  70.9 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
915.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
2,109.80 
38.1 
804.50 
5,000 
4,022,500 		 10.0  40,225,000 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
1,545.60 
45.5 
703.57 
5,000 
3,517,850 		 10.0  35,178,500 
0.0  0 

 3～15		 事務所
1,545.60 
79.8 
1,232.80 
5,000 
6,164,000 		 10.0  61,640,000 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
75.00 
 
 
 
 		    
   

計
24,738.20 
70.9 
17,534.47 

87,672,350 		 876,723,500 
0 
⑨年額支払賃料     87,672,350 円　×　12ヶ月　＝　   1,052,068,200 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　  17,534.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　     189,372,276 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      26,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,241,440,476 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      26,880,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    63,416,024 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,204,904,452 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       876,723,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       8,328,873 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,213,233,325 円　　　　（　       329,325 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
品川 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 26,520,000 円  　　　　  8,840,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 180,101,508 円  　　　    1,268,320,476　×　　　　  14.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   83,829,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   75,140,000 円  　　　　  8,840,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     8,840,000 円  　　　　  8,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     8,840,000 円  　　　　  8,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     383,270,608 円　（　　　　　　       104,037 円／㎡）　　（経費率　　  31.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 8,840,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 347,000 円／㎡　×　  24,738.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 478,244,000 円  
（　　　　　       129,817 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,213,233,325 円      
②総費用 383,270,608 円      
③純収益　①－② 829,962,717 円      
④建物等に帰属する純収益 478,244,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 351,718,717 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 327,414,954 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       88,875 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,126,479,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大崎一丁目３４２番１
 0107000044891-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
品川 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 5-10 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.
鑑定評価額 14,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,920,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,820,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大崎１丁目３４２番１
｢大崎１－２－１｣		 ②地積
　(㎡)		 3,684  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
防火
（その他）
地区計画等


(70,610)

1.5:1		 事務所

Ｓ15		 大型の再開発ビルが
建ち並ぶ大崎駅前の
商業地域		 南東12m区道 水道、ガス、下水 大崎

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 地区計画による高層事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     3,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大崎駅東口第三地区地区計画
区域内のオフィス街		 街

路		 １２ｍ区道 交通

施設		 大崎駅北方

250m		 法令

規制		 準工
(70,610)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、大崎駅西口の大規模再開発エリア内に所在する。また周辺における再開発の進展に伴い、大崎駅周
辺の発展傾向は当面続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 地区計画による高層事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,270,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及び隣接区において高層事務所等の建ち並ぶ商業地域である。需要者の中心は投資用不動産の取
得を目的とした大手不動産会社、不動産投資ファンド等である。最寄駅からのアクセス性も良好であり、駅前再開発に
よる商業地として熟成しており、また不動産投資の需要は引き続き底堅く、地価は上昇基調にある。土地の中心価格帯
は、画地条件や規模等によって幅が認められるが、対象標準地の規模で総額１４０億～１５０億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する高度利用が可能な商業地域に存する取引事例の価格から求めたもので、
市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価格は、賃貸市場における収益性を反映した理論的価格である。本件
においては、両試算価格ともに説得力が高いと判断し、市場性を反映した比準価格並びに収益性を反映した収益価格を
関連づけ、さらに代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,100,000 円／㎡		 [111.7]
100		 100
[101.0]		 100
[115.6]		 [100.0]
100		 3,920,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,530,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか
に回復している。但し、海外景気の下振れが
我が国の景気を下押しするリスクとなってい
る。

駅前再開発地域内の商業地域に存しており、
不動産投資の需要は底堅いものがあり、地価
は引き続き上昇基調で推移している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＡＢＲ（公
）０７
-404		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南11.9m区道、
東6.1m、
北4.4m、
三方路
商業

(100,871)
b ＮＳＫ（公
）０７
-401		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東25m都道、
北13m、
二方路
商業

(100,500)
c ＦＪＮ（公
）０７
-401		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東20m区道、
南西35m、
角地
準工
地区計画等
(60,850)
d ＦＪＮ（公
）０７
-403		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m区道、
中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,476,315  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
4,347,191 		 100
[ 104.0]
4,179,991 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
4,180,000 
b (　           ) 
2,927,307  		 100
[ 100.0]		 [ 118.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
3,356,873 		 100
[  80.5]
4,170,029 
4,170,000 
c (　           ) 
3,724,750  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
3,785,055 		 100
[  90.9]
4,163,977 
4,160,000 
d (　           ) 
3,661,129  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,935,714 		 100
[  93.7]
4,200,335 
4,200,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +25.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +22.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,180,000 円／㎡]  



品川 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,233,389,199 
393,231,567 
840,157,632 
490,687,000 
349,470,632 		 （　0.9309）
325,322,211 		 （  3.0 -  0.3 ）
2.7％  
⑧収益価格 　 12,048,970,778 円　　　　（　  3,270,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所 2,172.80 Ｓ15F1B 24,738.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 防火
地区計画等
 70 ％   300 ％   610 ％   3,684 ㎡     70.0 m x   50.0 m  前面道路：区道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階駐車場、１Ｆ駐車場・エントランス・事務所、２～１５Ｆ事務所（フロア貸し） ⑦有効率　  70.9 ％
の理由		 同類型の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐車場
915.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 事務所
2,109.80 
38.1 
804.50 
5,100 
4,102,950 		 10.0  41,029,500 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
1,545.60 
45.5 
703.57 
5,100 
3,588,207 		 10.0  35,882,070 
0.0  0 

 3～15		 事務所
1,545.60 
79.8 
1,232.80 
5,100 
6,287,280 		 10.0  62,872,800 
0.0  0 
塔屋
  ～  		 塔屋
75.00 
 
 
 
 		    
   

計
24,738.20 
70.9 
17,534.47 

89,425,797 		 894,257,970 
0 
⑨年額支払賃料     89,425,797 円　×　12ヶ月　＝　   1,073,109,564 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　  17,534.47 ㎡　×　12ヶ月　＝　     189,372,276 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似不動産の共益費水準より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      26,880,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     1,262,481,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      26,880,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　    64,468,092 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,224,893,748 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       894,257,970 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       8,495,451 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   1,233,389,199 円　　　　（　       334,796 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
品川 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 27,210,000 円  　　　　  9,070,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 186,957,467 円  　　　    1,289,361,840　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   83,829,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   77,095,000 円  　　　　  9,070,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     9,070,000 円  　　　　  9,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     9,070,000 円  　　　　  9,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　     393,231,567 円　（　　　　　　       106,740 円／㎡）　　（経費率　　  31.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9309    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 9,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 349,000 円／㎡　×　  24,738.20 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0541     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0367 ×　 40 ％　＋　0.0492 ×  30 ％　＋ 0.0822 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 490,687,000 円  
（　　　　　       133,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,233,389,199 円      
②総費用 393,231,567 円      
③純収益　①－② 840,157,632 円      
④建物等に帰属する純収益 490,687,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 349,470,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 325,322,211 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       88,307 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,048,970,778 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,270,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大崎一丁目３４２番１
 0107000044891-0000
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備考