令和7年1月14日　提出 品川 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   品川 -17 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　佳則   TEL.

鑑定評価額 1,900,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 750,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 品川区東品川４丁目１３番 ｢東品川４－２－１１｣ ②地積 　(㎡) 1,655   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (80,300) 1:1 共同住宅 ＲＣ7 中高層マンション等 が建ち並ぶ混在住宅 地域 東7.7m区道、三方路 水道、ガス、下水 青物横丁 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．７ｍ区道 交通 施設 青物横丁駅東方 350m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 マンションを中心に事業所などが見受けられる混在住宅地域であるが、交通利便性等が良好であるため、今後は 中高層マンションを中心とする共同住宅地域に移行していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,130,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は品川区及び周辺区において共同住宅の立地が可能な住宅地域である。比較的画地規模が大きい開発用地に 対する需要はマンションデベロッパーが中心であり、賃貸目的の不動産業者等も見受けられる。分譲マンションにおけ るエンドユーザーの需要は底堅く、マンション用地に対する取得需要は引き続き堅調であり、地価は強含みで推移して いる。マンション用地の価格帯は立地、規模、容積率及び開発計画等によって差異が見受けられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 マンション用地の需給は、景気や金利情勢などによるマンション販売動向等により影響を受けやすい傾向にある。比準 価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格である。また、マンション用地の需要者であるマンションデベロッパー は投資採算性の観点から意思決定を行うことから、開発法による価格は当該需要者の視点を反映した価格である。よっ て、比準価格と開発法による価格を関連付け、周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,000,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、一部に足踏みが残るものの、緩やか に回復している。但し、海外景気の下振れが 我が国の景気を下押しするリスクとなってい る。 交通利便性等が良好なマンションが建ち並ぶ 地域として今後も期待され、またマンション 需要は引き続き堅調に推移しており、地価も 上昇傾向にある。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.0 ％  ％