別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
品川 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -13 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.
鑑定評価額 84,300,000 円  １㎡当たりの価格 897,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大崎４丁目２１３番１６
｢大崎４－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 94  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,160)

1:1.2		 住宅

ＲＣ3		 小規模一般住宅、ア
パート等が多い住宅
地域		 北東3.7m区道 水道、ガス、下水 大崎広小路

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    75 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　３．
７ｍ区道		 交通

施設		 大崎広小路駅南方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅、アパート等が密集する交通接近条件が良好な住宅地域で、周辺地域に特段の変動要因は認められず、
今後も現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    975,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    609,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内の戸建住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であると判定した。典型的な需要者は、自己使用
目的の個人及び不動産業者等である。細街路が多い住宅地域で建物が密集しているが交通接近性が良好であり最寄駅よ
りも、やや海抜の高い位置にあり浸水被害の少ない住宅地として需要は安定している。市場の中心価格帯は、規模によ
りバラツキがあるが標準的規模の土地で総額５千万円～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺は細街路で中低層一般住宅が多い住宅地域であり、比準価格は市場の実勢を反映した実証的な価格である。収益価
格は賃貸建物を想定し賃料収入から対象標準地にアプローチした理論的価格である。周辺地域は主として居住の快適性
、利便性等にウエイトを置いた取引が多いため、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、
単価と総額との関連、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [110.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.7]		 [101.0]
100		 889,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    809,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 品川区の人口及び世帯数はコロナ禍前を上回
って増加しており、建築費の高騰や金融市場
の影響も受ける中で、不動産市場は堅調さを
維持している。

細街路の住宅地域であるが最寄駅から交通接
近性は良好であり需要は安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＦＪＮ（公
）０７
-11		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西3.2m私道
、中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
b ＦＪＮ（公
）０７
-13		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
c ＨＴＲ（公
）０７
-526		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
d ＫＭＭ（公
）０７
-117		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4m区道、
中間画地
１住居
高度地区3種
(70,160)
e ＮＫＭ（公
）０７
-127		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4.5m区道、
北4m、角地
１住居
高度地区2種
(80,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,090,645  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,189,590 		 100
[ 122.9]
967,933 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
978,000 
b (　           ) 
900,474  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
943,354 		 100
[ 102.0]
924,857 
934,000 
c (　           ) 
1,265,411  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,378,170 		 100
[ 141.0]
977,426 
987,000 
d (　           ) 
1,188,932  		 100
[ 100.0]		 [ 116.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
1,371,392 		 100
[ 137.4]
998,102 
1,010,000 
e (　           ) 
928,175  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.1]
997,943 		 100
[ 104.1]
958,639 
968,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    975,000 円／㎡]  



品川 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,680,406 
1,291,093 
4,389,313 
2,368,560 
2,020,753 		 （　0.9638）
1,947,602 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     57,282,412 円　　　　（　    609,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.00 ＲＣ3 138.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   160 ％   94 ㎡      8.4 m x   10.6 m  前面道路：区道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層共同住宅（１戸当たりの専有床面積約２２㎡前後）と想定 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 共用廊下、共用階段等を勘案した建物
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
48.00 
88.0 
42.24 
3,550 
149,952 		 1.0  149,952 
1.0  149,952 

 2～ 2		 共同住宅
48.00 
96.0 
46.08 
3,650 
168,192 		 1.0  168,192 
1.0  168,192 

 3～ 3		 共同住宅
42.00 
96.0 
40.32 
3,700 
149,184 		 1.0  149,184 
1.0  149,184 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
138.00 
93.2 
128.64 

467,328 		 467,328 
467,328 
⑨年額支払賃料        467,328 円　×　12ヶ月　＝　       5,607,936 円 
⑩a共益費（管理費）             160 円／㎡　×　     128.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　         246,989 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,854,925 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       292,746 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,562,179 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           467,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,440 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          467,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         113,787 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,680,406 円　　　　（　        60,430 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
品川 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 127,800 円  　　　　     42,600,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 585,493 円  　　　        5,854,925　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      362,100 円  　　　　     42,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        42,600 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        42,600 円  　　　　     42,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,291,093 円　（　　　　　　        13,735 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.9 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9638    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 42,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     138.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,368,560 円  
（　　　　　        25,197 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,680,406 円      
②総費用 1,291,093 円      
③純収益　①－② 4,389,313 円      
④建物等に帰属する純収益 2,368,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,020,753 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,947,602 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       20,719 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,282,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     609,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大崎四丁目２１３番１６
 0107000046559-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
品川 -13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -13 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　江藤　恭之   TEL.
鑑定評価額 83,700,000 円  １㎡当たりの価格 890,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区大崎４丁目２１３番１６
｢大崎４－８－３｣		 ②地積
　(㎡)		 94  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,160)

1:1.2		 住宅

ＲＣ3		 小規模一般住宅、ア
パート等が多い住宅
地域		 北東3.7m区道 水道、ガス、下水 大崎広小路

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    75 ｍ、南    70 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　３．
７ｍ区道		 交通

施設		 大崎広小路駅南方

500m		 法令

規制		 １住居
(70,160)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域である。現在地域内には特段の変動要因はなく、当分は現状を
維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    915,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    639,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内の最寄駅より徒歩圏内の戸建住宅や共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。需要者の中心は、
自用目的の個人及び法人、または不動産業者等が想定される。利便性が高く従来より住宅地としての人気は高い。コロ
ナ禍の影響は少なく地価は上昇傾向を示した。市場の中心価格帯は、土地で５千万円～１億円程度、土地建物で８千万
円～１．５億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実勢を反映した実証的で規範性の高い価格である。一方、収益価格は一部に想定要素を含むが収益性
を反映した理論的価格である。対象標準地は共同住宅等賃貸需要も存するが、居住の快適性、交通利便性等を重視した
自用目的での取引が多い地域に存するため、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ
、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -8                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    760,000 円／㎡		 [110.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.7]		 [101.0]
100		 889,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    809,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は回復傾向にあるほか、資金調達環境が
良好であり、不動産市況は全般的に好調。



交通利便性の高い住宅地域で需要は安定して
いる。地域要因に特段の変化はない。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＹＡＳ（公
）０７
-18		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東4m区道、
北2.7m、角地
１住居
高度3種最低7m
地区計画等
(80,160)
b ＫＢＴ（公
）０７
-10		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西3.4m私道
、中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,160)
c ＡＢＲ（公
）０７
-12		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東6.3m区道
、中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ＭＳＫ（公
）０７
-11		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(77,179)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
945,920  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
990,467 		 100
[  99.0]
1,000,472 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,010,000 
b (　           ) 
907,158  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
961,587 		 100
[  98.9]
972,282 
982,000 
c (　           ) 
862,798  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
879,716 		 100
[ 110.3]
797,567 
806,000 
d (　           ) 
754,263  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
798,631 		 100
[  98.8]
808,331 
816,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    915,000 円／㎡]  



品川 -13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,680,406 
1,272,293 
4,408,113 
2,290,720 
2,117,393 		 （　0.9638）
2,040,743 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     60,021,853 円　　　　（　    639,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.00 ＲＣ3 138.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区3種
 70 ％   300 ％   160 ％   94 ㎡      8.4 m x   10.6 m  前面道路：区道     　   3.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 シングルタイプの共同住宅（平均専有床面積２２㎡程度）と想定 ⑦有効率　  93.2 ％
の理由		 同種の建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
48.00 
88.0 
42.24 
3,550 
149,952 		 1.0  149,952 
1.0  149,952 

 2～ 2		 住宅
48.00 
96.0 
46.08 
3,650 
168,192 		 1.0  168,192 
1.0  168,192 

 3～ 3		 住宅
42.00 
96.0 
40.32 
3,700 
149,184 		 1.0  149,184 
1.0  149,184 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
138.00 
93.2 
128.64 

467,328 		 467,328 
467,328 
⑨年額支払賃料        467,328 円　×　12ヶ月　＝　       5,607,936 円 
⑩a共益費（管理費）             160 円／㎡　×　     128.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　         246,989 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における標準的な共益費を計上した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,854,925 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       292,746 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,562,179 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           467,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,440 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          467,328 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         113,787 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,680,406 円　　　　（　        60,430 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
品川 -13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 123,600 円  　　　　     41,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 585,493 円  　　　        5,854,925　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      130,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      350,200 円  　　　　     41,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        41,200 円  　　　　     41,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,200 円  　　　　     41,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,272,293 円　（　　　　　　        13,535 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.9 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9638    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 41,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     138.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,290,720 円  
（　　　　　        24,369 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,680,406 円      
②総費用 1,272,293 円      
③純収益　①－② 4,408,113 円      
④建物等に帰属する純収益 2,290,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,117,393 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,040,743 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,710 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     60,021,853 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     639,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区大崎四丁目２１３番１６
 0107000046559-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考