別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
品川 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -8 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　重彦   TEL.
鑑定評価額 62,300,000 円  １㎡当たりの価格 842,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区西中延２丁目２５５番５
｢西中延２－９－１｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,168)

1:1		 共同住宅

Ｓ3F1B		 一般住宅、小規模共
同住宅が建ち並ぶ住
宅地域		 北4.2m区道 水道、ガス、下水 荏原中延

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　   8.9 ｍ、規模　　        74 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北　　　４
．２ｍ区道		 交通

施設		 荏原中延駅西方

310m		 法令

規制		 １住居
(70,168)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、小規模な戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。敷地の更なる細分化が見受けられるが
、地域的特性に特段の変動は認められず、当面は現状と同様の状態で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    885,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    623,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区内の戸建住宅や低層の共同住宅等が建ち並ぶ中級の住宅地域である。主たる需要者は自己利用目
的の所得水準が高い勤労者世帯及び買換需要層が想定される。物価高騰、日銀の有金利政策への転換にも関わらず、主
たる需要者の住宅取得意欲は根強く、地価は堅調に推移している。需要の中心価格帯は、標準的規模の土地で２８０万
円／坪前後、土地総額は６千万円～７千万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 上述の地域性、主たる需要者の属性及び最有効使用等に照らして、本標準地は収益性よりも居住の快適性及び生活利便
性等を交換価値とした取引が中心的であると判断されるので、取引事例比較法による比準価格の相対的説得力が高いも
のと思料される。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、単価と総額の関係、代表標準地と
しての半年間変動率の妥当性も勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　品川 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の超金融緩和姿勢の変化は僅かであり、
過剰流動性を背景に住宅、開発用不動産共に
需要は堅調であり、価格も上昇傾向を継続し
ている。

本標準地は一般住宅、低層の共同住宅等が建
ち並ぶ住宅地域に所在する。地域要因に特段
の変動は認められない。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％ +5.3 ％
３　試算価格算定内訳 品川 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＳＴＳ（公
）０７
-16		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.3m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,172)
b ＮＳＫ（公
）０７
-16		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西6.6m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
c ＳＴＳ（公
）０７
-18		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西4.1m区道
、中間画地
１住居
高度地区2種
(70,164)
d ＴＭＲ（公
）０７
-110		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.5m私道、
中間画地
準工
高度地区3種
特別工業地区
(70,240)
e ＮＳＫ（公
）０７
-9		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東4.2m区道
、南東4.3m、
角地
１住居
高度地区2種
(80,172)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
912,052  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
916,395 		 100
[  92.1]
995,000 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
995,000 
b (　           ) 
822,908  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
874,711 		 100
[ 102.0]
857,560 
858,000 
c (　           ) 
1,203,273  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,230,674 		 100
[  95.0]
1,295,446 
1,300,000 
d (　           ) 
710,046  		 100
[ 100.0]		 [ 109.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
741,153 		 100
[  94.8]
781,807 
782,000 
e (　           ) 
912,275  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
956,134 		 100
[ 106.1]
901,163 
901,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    885,000 円／㎡]  



品川 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,866,285 
1,096,844 
3,769,441 
2,133,770 
1,635,671 		 （　0.9582）
1,567,300 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     46,097,059 円　　　　（　    623,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 42.08 ＲＣ4 126.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   168 ％   74 ㎡      8.7 m x    8.9 m  前面道路：区道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸・３０㎡（１ＤＫ）程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 外階段の同種建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
34.68 
87.0 
30.18 
3,150 
95,067 		 1.0  95,067 
1.0  95,067 

 2～ 2		 共同住宅
30.68 
98.4 
30.18 
3,350 
101,103 		 1.0  101,103 
1.0  101,103 

 3～ 3		 共同住宅
30.68 
98.4 
30.18 
3,350 
101,103 		 1.0  101,103 
1.0  101,103 

 4～ 4		 共同住宅
30.68 
98.4 
30.18 
3,400 
102,612 		 1.0  102,612 
1.0  102,612 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.72 
95.3 
120.72 

399,885 		 399,885 
399,885 
⑨年額支払賃料        399,885 円　×　12ヶ月　＝　       4,798,620 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     120.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　         217,296 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種の共同住宅の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,015,916 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       250,796 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,765,120 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           399,885 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,799 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          399,885 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　          97,366 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,866,285 円　　　　（　        65,761 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
品川 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,700 円  　　　　     37,900,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 486,544 円  　　　        5,015,916　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      322,100 円  　　　　     37,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,900 円  　　　　     37,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,096,844 円　（　　　　　　        14,822 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9582    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 290,000 円／㎡　×　     126.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0438 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,133,770 円  
（　　　　　        28,835 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,866,285 円      
②総費用 1,096,844 円      
③純収益　①－② 3,769,441 円      
④建物等に帰属する純収益 2,133,770 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,635,671 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,567,300 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,180 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     46,097,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     623,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区西中延二丁目２５５番５
 0107000037998-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
品川 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -8 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　大依　真理   TEL.
鑑定評価額 62,300,000 円  １㎡当たりの価格 842,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 610,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区西中延２丁目２５５番５
｢西中延２－９－１｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)
準防
（その他）
高度地区2種


(70,168)

1:1		 共同住宅

Ｓ3F1B		 一般住宅、小規模共
同住宅が建ち並ぶ住
宅地域		 北4.2m区道 水道、ガス、下水 荏原中延

310m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    10 ｍ、南    10 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 中低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.6 ｍ、奥行　約　　   8.9 ｍ、規模　　        74 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位北　　　４
．２ｍ区道		 交通

施設		 荏原中延駅西方

310m		 法令

規制		 １住居
(70,168)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
　来予測		 戸建住宅、小規模共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、住宅地の需要は堅調である。地域要因に特段の変動は見
られないことから、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    882,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    682,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及び隣接区において戸建住宅や小規模共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は自
用目的の個人を中心とし、小規模共同住宅の開発を目論む不動産業者も挙げられる。周辺では敷地の細分化が進行し、
取引単価が上昇傾向にある。土地取引の中心価格帯は接道状況や形状により異なるものの標準地程度（７４㎡）で６千
万円～７千万円程度、新築建売住宅で総額８千万円～１億円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の代替競争関係にある事例を採用しており取引市場の実勢を反映している。収益価格は周辺の
利用状況、個別性を踏まえ賃貸事業を目論む不動産事業者等の観点から算出している。対象標準地の主たる需要者であ
る自己利用目的の個人等は、居住の快適性、利便性等を重視することから市場性を反映した比準価格を重視し、収益価
格を比較考量のうえ、周辺の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    760,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　品川 -5                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    800,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済はインフレ圧力があるが人手不足に伴う
賃金増により個人消費は堅調。不動産市況は
金利上昇の懸念はあるが需要は底堅く、堅調
に推移している。

駅徒歩圏の戸建住宅等を中心とした既成住宅
地域として熟成しており、地域要因に特段の
変動はない。


個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.8 ％ +5.3 ％
３　試算価格算定内訳 品川 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＮＳＫ（公
）０７
-16		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西6.6m区道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,200)
b ＳＴＳ（公
）０７
-16		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南4.3m区道、
中間画地
１中専
高度地区2種
(70,172)
c ＷＴＮ（公
）０７
-9		 品川区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
d ＳＴＳ（公
）０７
-1		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3.3m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
(70,160)
e ＫＳＨ（公
）０７
-128		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西2.7m私道、
中間画地
１住居
高度地区2種
地区計画等
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
822,908  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.9]
874,711 		 100
[ 104.1]
840,260 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
840,000 
b (　           ) 
912,052  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
916,395 		 100
[ 104.0]
881,149 
881,000 
c (　           ) 
716,710  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
844,125 		 100
[  99.9]
844,970 
845,000 
d (　           ) 
782,918  		 100
[ 100.0]		 [ 114.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
860,457 		 100
[  96.0]
896,309 
896,000 
e (　           ) 
839,755  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
946,179 		 100
[  96.7]
978,468 
978,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    882,000 円／㎡]  



品川 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,112,467 
1,144,304 
3,968,163 
2,179,520 
1,788,643 		 （　0.9599）
1,716,918 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     50,497,588 円　　　　（　    682,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 42.08 ＲＣ4 126.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居 準防
高度地区2種
 70 ％   200 ％   168 ％   74 ㎡      8.7 m x    8.9 m  前面道路：区道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ（平均専有面積３０㎡）程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  95.3 ％
の理由		 同種建物の有効率として標準的（外廊下）
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 共同住宅
34.68 
87.0 
30.18 
3,350 
101,103 		 1.0  101,103 
1.0  101,103 

 2～ 2		 共同住宅
30.68 
98.4 
30.18 
3,500 
105,630 		 1.0  105,630 
1.0  105,630 

 3～ 3		 共同住宅
30.68 
98.4 
30.18 
3,550 
107,139 		 1.0  107,139 
1.0  107,139 

 4～ 4		 共同住宅
30.68 
98.4 
30.18 
3,550 
107,139 		 1.0  107,139 
1.0  107,139 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.72 
95.3 
120.72 

421,011 		 421,011 
421,011 
⑨年額支払賃料        421,011 円　×　12ヶ月　＝　       5,052,132 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     120.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　         217,296 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の同種の共同住宅の共益費を参考にした。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,269,428 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       263,471 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,005,957 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           421,011 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          421,011 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         102,510 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,112,467 円　　　　（　        69,087 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
品川 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 117,600 円  　　　　     39,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 516,404 円  　　　        5,269,428　×　　　　   9.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       98,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      333,200 円  　　　　     39,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,200 円  　　　　     39,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,200 円  　　　　     39,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,144,304 円　（　　　　　　        15,464 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     126.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,179,520 円  
（　　　　　        29,453 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,112,467 円      
②総費用 1,144,304 円      
③純収益　①－② 3,968,163 円      
④建物等に帰属する純収益 2,179,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,788,643 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,716,918 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,202 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,497,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     682,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 品川 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区西中延二丁目２５５番５
 0107000037998-0000
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備考