別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
品川 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -5 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　吉本　博貴   TEL.
鑑定評価額 2,290,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区東品川１丁目２９９番３
｢東品川１－３９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,814  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)
不整形
1:5		 共同住宅

ＳＲＣ10		 マンションのほか事
業所等が混在する地
域		 西25m国道 水道、ガス、下水 天王洲アイル

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 天王洲アイル駅南西方

850m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 海岸通り沿いに事業所などが混在する地域であるが事務所需要が減退し、共同住宅地域の色彩が増していくもの
と思料される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,230,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、品川区及び隣接する港区の臨海部及びその周辺の住商混在地域等である。主たる需要者はディベロッパ
ーのほか機関投資家等である。マンション素地を中心に底堅い需要があり、マンション市場は都心部を中心に堅調な需
要がある。マンション素地に係る地価は上昇基調にて推移している。土地単価で概ね１㎡当たり１２０～１３０万円程
度で、中心となる価格帯は１０～３０億円程度であると思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域に存する取引事例により試算されたものである。試算の過程も的確であり不動産市
場の実態を反映した説得力の高い価格であると判断される。開発法による価格は投資採算性を重視したディベロッパー
の意思決定過程を反映した説得力の高い価格であると判断される。したがって両試算価格を関連付け、さらに代表標準
地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [115.0]
100		 100
[107.0]		 100
[ 85.2]		 [100.0]
100		 1,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀の追加利上げが予測されるなか円安傾向
もあり、利便性のある一部不動産に強い上昇
傾向がある。その他不動産についても上昇傾
向が続いている。

事業所、マンションが多くみられる住商混在
地域であり、特段地域要因等の変動はない。
マンション需要は堅調で地価は上昇基調で推
移している。

個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響
を及ぼす特段の変化は見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＷＴＮ（公
）０７
-21		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東18m都道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
b ＮＳＫ（公
）０７
-118		 品川区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南7m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
c ＦＪＮ（公
）０７
-110		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m区道、
東7.9m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
d ＫＳＨ（公
）０７
-5		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東23.5m区
道、
南東6.6m、
角地
準工
高度地区3種
(80,300)
e ＹＡＳ（公
）０７
-11		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m区道、
東8m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,664,244  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,769,091 		 100
[ 129.2]
1,369,265 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,370,000 
b (　           ) 
1,240,173  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
1,340,568 		 100
[  97.8]
1,370,724 
1,370,000 
c (　           ) 
1,316,189  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,466,611 		 100
[ 108.9]
1,346,750 
1,350,000 
d (　           ) 
1,361,735  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,368,219 		 100
[ 100.8]
1,357,360 
1,360,000 
e (　           ) 
1,037,225  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,125,842 		 100
[  83.3]
1,351,551 
1,350,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,350,000 円／㎡]  



品川 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 高層共同住宅（分譲マンション）の敷地が最有効使用のため開発法を適用し、収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 分譲マンションが最有効使用と判断されるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,373,641,882 
2,148,959,600 
11 
1,200,000 
4,311.70 
400,000 
4,660.30 
⑧開発法による価格 　　        2,224,682,282 円　　　　（　            1,230,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -5　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,814 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,814.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
961.20 ㎡  4,660.30 ㎡  4,366.85 ㎡  293.45 ㎡  4,311.70 ㎡  ＲＣ・7F
 (    58 戸)
 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.0 ％）  （     256.9 ％）  （     240.7 ％）  （      16.2 ％）  （     92.52 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
70 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   11.0 ｍ

  55.0 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   25.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,200,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,200,000 円／㎡　　×　　     4,311.70 ㎡　　＝　　　　       5,174,040,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,174,040,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   400,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     4 ％）　＝　　　　　　　   416,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    416,000 円／㎡　　×　　　   4,660.30 ㎡　　＝　　　　       1,938,684,800 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,174,040,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         517,404,000 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,456,088,800 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 8 ヶ月  販売収入(1期目) 11 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月 
建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 20 ヶ月  販売収入(3期目) 20 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 258,702,000 円  (      5 ％) ×　　0.9088  （     11 ヶ月） ＝　　          235,108,378 円 
販売総額(2期) 258,702,000 円  (      5 ％) ×　　0.8701  （     16 ヶ月） ＝　　          225,096,610 円 
販売総額(3期) 4,656,636,000 円  (     90 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　        3,913,436,894 円 
収入合計 － － － － 4,373,641,882 円 
支出 建築工事費(1期) 387,736,960 円  (     20 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          361,681,036 円 
建築工事費(2期) 387,736,960 円  (     20 ％) ×　　0.8854  （     14 ヶ月） ＝　　          343,302,304 円 
建築工事費(3期) 1,163,210,880 円  (     60 ％) ×　　0.8404  （     20 ヶ月） ＝　　          977,562,424 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 258,702,000 円  (     50 ％) ×　　0.9328  （      8 ヶ月） ＝　　          241,317,226 円 
販売管理費(2期) 258,702,000 円  (     50 ％) ×　　0.8701  （     16 ヶ月） ＝　　          225,096,610 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,148,959,600 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,373,641,882 円　　－　　　　　　        2,148,959,600 円　　＝　　　　　         2,224,682,282 円 

            1,230,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 品川 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区東品川一丁目２９９番３
 0107000130138-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
品川 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
品川 -5 東京都 区部第２ 氏名  不動産鑑定士　入澤　公彦   TEL.
鑑定評価額 2,290,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 890,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 品川区東品川１丁目２９９番３
｢東品川１－３９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 1,814  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種


(70,300)
不整形
1:5		 共同住宅

ＳＲＣ10		 マンションのほか事
業所等が混在する地
域		 西25m国道 水道、ガス、下水 天王洲アイル

850m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南     0 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 ２５ｍ国道 交通

施設		 天王洲アイル駅南西方

850m		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
高度地区3種
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅、事業所、倉庫等が建ち並ぶ混在地域である。運河沿いに比較的規模が大きい敷地が多いことから将来
的には事業所等の用途転換が徐々に進みマンションなどの共同住宅が増えていくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　            1,170,000 円／㎡
(6)市場の特性 近隣地域は天王洲アイル駅や新馬場駅から徒歩圏内の共同住宅や事業所等が混在する地域で、同一需給圏は品川区及び
隣接区内の共同住宅等が建ち並ぶエリアである。典型的な需要者はマンション開発業者、投資法人等が想定される。湾
岸部でのマンション需要の高まりに比べて規模大のマンション用地は特に供給が少ないことから高値で取引されるケー
スもみられる。市場の中心価格帯は規模によりバラツキがあるが土地のみで総額１０～３５億円前後と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は品川区を中心に共同住宅が建ち並ぶ地域の事例を採用したことから、市場の実態を反映した実証的な価格で
ある。一方、開発法による価格は、対象標準地に分譲マンションの建設を想定しマンション開発業者の投資採算性を反
映した理論的価格であり対象標準地の個別性を反映した規範性の高い価格といえる。従って、本件では比準価格と開発
法による価格を関連付け、単価と総額との関連、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　品川 -17                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,000,000 円／㎡		 [115.0]
100		 100
[107.0]		 100
[ 85.2]		 [100.0]
100		 1,260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 品川区の人口及び世帯数はコロナ禍前を上回
って増加しており、建築費の高騰や金融市場
の影響も受ける中で、不動産市場は堅調さを
維持している。

近年、マンション用地の取得が厳しくなる一
方で湾岸部のマンション需要は堅調であり需
給ギャップから地価も上昇傾向が続いている
。

個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 品川 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＫＳＨ（公
）０７
-125		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西5.4m区道、
南東5m、角地
準工
高度地区2種
(80,200)
b ＮＫＭ（公
）０７
-2		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.2m区道、
東4m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
c ＯＺＷ（公
）０７
-104		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北西5.4m区道
、西5.4m、
角地
準工
高度地区3種
(80,300)
d ＹＡＳ（公
）０７
-11		 品川区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m区道、
東8m、角地
準工
高度地区3種
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,029,785  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,158,883 		 100
[  86.5]
1,339,749 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,340,000 
b (　           ) 
1,356,930  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
1,485,831 		 100
[ 108.3]
1,371,958 
1,370,000 
c (　           ) 
1,328,274  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  94.5]
1,588,306 		 100
[ 114.9]
1,382,338 
1,380,000 
d (　           ) 
1,037,225  		 100
[ 100.0]		 [ 111.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,125,842 		 100
[  83.3]
1,351,551 
1,350,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.65 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,360,000 円／㎡]  



品川 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用が高層共同住宅（分譲マンション）地のため開発法を適用し、収益還元法は適用しない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用が高層共同住宅（分譲マンション）の敷地であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

4,162,102,119 
2,046,784,357 
11 
1,190,000 
4,311.70 
400,000 
4,660.30 
⑧開発法による価格 　　        2,115,317,762 円　　　　（　            1,170,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
品川 -5　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,814 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,814.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
961.20 ㎡  4,660.30 ㎡  4,366.85 ㎡  293.45 ㎡  4,311.70 ㎡  ＲＣ・7F
 (    58 戸)
 74㎡・３ＬＤＫ中心
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      53.0 ％）  （     256.9 ％）  （     240.7 ％）  （      16.2 ％）  （     92.52 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区3種
70 ％ 
300 ％ 
300 ％ 		 間口

奥行		   11.0 ｍ

  55.0 ｍ		 前面道路： 国道

特定道路までの距離：		   25.0 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 1,190,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　  1,190,000 円／㎡　　×　　     4,311.70 ㎡　　＝　　　　       5,130,923,000 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         5,130,923,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   400,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   412,000 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    412,000 円／㎡　　×　　　   4,660.30 ㎡　　＝　　　　       1,920,043,600 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱より査定
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         5,130,923,000 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         513,092,300 円 
支出合計　④+⑤+⑥         2,433,135,900 円 
(4)-4　投下資本収益率     11 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 9 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 11 ヶ月 
建築工事(1期目) 9 ヶ月  販売収入(1期目) 13 ヶ月  販売管理費(2期目) 19 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 19 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 25 ヶ月  販売収入(3期目) 25 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 256,546,150 円  (      5 ％) ×　　0.8931  （     13 ヶ月） ＝　　          229,121,367 円 
販売総額(2期) 256,546,150 円  (      5 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　          217,474,171 円 
販売総額(3期) 4,617,830,700 円  (     90 ％) ×　　0.8046  （     25 ヶ月） ＝　　        3,715,506,581 円 
収入合計 － － － － 4,162,102,119 円 
支出 建築工事費(1期) 288,006,540 円  (     15 ％) ×　　0.9247  （      9 ヶ月） ＝　　          266,319,648 円 
建築工事費(2期) 288,006,540 円  (     15 ％) ×　　0.8626  （     17 ヶ月） ＝　　          248,434,441 円 
建築工事費(3期) 1,344,030,520 円  (     70 ％) ×　　0.8046  （     25 ヶ月） ＝　　        1,081,406,956 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 256,546,150 円  (     50 ％) ×　　0.9088  （     11 ヶ月） ＝　　          233,149,141 円 
販売管理費(2期) 256,546,150 円  (     50 ％) ×　　0.8477  （     19 ヶ月） ＝　　          217,474,171 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 2,046,784,357 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        4,162,102,119 円　　－　　　　　　        2,046,784,357 円　　＝　　　　　         2,115,317,762 円 

            1,170,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 品川 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　品川区東品川一丁目２９９番３
 0107000130138-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考