令和7年1月13日　提出 江東 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江東 9-3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　恵美   TEL.

鑑定評価額 2,720,000,000 円  １㎡当たりの価格 666,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 460,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江東区佐賀２丁目１４番１ ｢佐賀２－８－２０｣ ②地積 　(㎡) 4,081   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (80,300) 2.5:1 事務所、駐車場兼倉 庫 ＳＲＣ7 倉庫、事務所等が混 在する工業地域 北西11m区道 水道、ガス、下水 水天宮前 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     4,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ区道 交通 施設 水天宮前駅南東方 680m 法令 規制 準工 (80,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因について特段の変動が認められないため、今後も事業所と共同住宅が混在する地域を維持していくもの と思料する。地価水準は、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 建蔽率　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    730,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    503,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、江東区及び周辺区の物流施設が存する地域である。需要者は都心への近接性及び交通利便性に着目する 倉庫業・物流業者が中心と想定される。内陸部の工業用地は近年マンション用地への転用が進みつつあり、就労環境の 面からも交通利便性に優れる都市型物流施設の需要は高まっている。市場での需要の中心となる価格帯は立地条件や規 模等により把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、内陸部の物流施設を中心とする地域である。比準価格は代替性を有する工業地の事例を採用して適正な比 準が行われており、市場実勢を反映した信頼性の高い価格が得られた。一方、収益価格は収益性に着目した理論的な価 格といえるが、想定要素を含む。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視して、理論的な収益価格を比較考量の うえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    579,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は増加傾向が続いている。景気は回復傾 向にあるが、物価上昇、世界情勢等が不動産 市場に影響を与えることが懸念される。 内陸部の流通業務施設が存するエリアである が、周辺ではマンション建築が盛んである。 個別的要因に変動はない。なお、対象標準地 は公園に隣接しており、建築基準法第５３条 ３項２号による建蔽率緩和が適用可能である 。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +15.0 ％  ％