別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江東 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 9-2 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　栗山　大介   TEL.
鑑定評価額 3,240,000,000 円  １㎡当たりの価格 600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区東雲２丁目９番４２
｢東雲２－１４－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 5,400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(70,200)

1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ5		 倉庫、事業所、工場
等が建ち並ぶ工業地
域		 東15m道路 水道、ガス、下水 東雲

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   165 ｍ、西   170 ｍ、南    70 ｍ、北   185 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ道路 交通

施設		 東雲駅南西方

400m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    649,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    485,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江東区を含む都内臨海部及び内陸部のうち倉庫・工場等が立地する工業地域である。主たる需要者は、
倉庫業者や物流施設に投資する投資法人等が中心である。区内臨海部の工業地域は、東京港や羽田空港へのアクセスが
良好なことに加え、Ｅコマース市場の拡大もあり、物流施設用地としての需要は底堅い。市場の中心価格帯は規模等に
より区々であり、一様に把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例を採用して適正な比準が行われた実証的な価格であるが、本件では取引時
点が古い事例を含む点に留意する必要がある。一方、収益価格は、倉庫を一括賃貸することを想定して求めた理論的な
価格であるが、変動要素を含む点に留意する必要がある。以上により、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江東 9-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    556,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後はネット通販の成長が鈍化し、物
流施設用地の需給バランスが悪化したものの
、都心接近性に優れた江東区内の工業地の需
要は底堅い。

地域要因に変動はないものの、立地条件に優
れた臨海工業地域であるため、地価は堅調で
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.5 ％ +7.9 ％
３　試算価格算定内訳 江東 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
７
-10		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m道路、
西30m、
二方路
準工
地区計画等
臨港地区
(80,200)
b ０９（公）
７
-25		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南20m区道、
中間画地
準工
地区計画等
(70,200)
c ０１（公）
７
-39		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北30m都道、
西19m、角地
工専

(80,200)
d Ｒ６７１１
１
-15		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m区道、
北西12m、
角地
工専

(80,200)
e Ｒ７１１０
８
-16		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 西16m区道、
南11m、角地
工専

(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
511,152  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
553,158 		 100
[  88.4]
625,744 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
626,000 
b (　           ) 
696,885  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
789,571 		 100
[  86.4]
913,855 
914,000 
c (　           ) 
812,471  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
883,464 		 100
[ 114.2]
773,611 
774,000 
d (　           ) 
605,120  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
629,795 		 100
[  93.1]
676,472 
676,000 
e (　           ) 
600,435  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
614,426 		 100
[  95.0]
646,764 
647,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    649,000 円／㎡]  



江東 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

256,469,976 
51,800,800 
204,669,176 
108,744,000 
95,925,176 		 （　0.9553）
91,637,321 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  2,618,209,171 円　　　　（　    485,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 2,160.00 Ｓ5 10,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   5,400 ㎡     53.8 m x  100.3 m  前面道路：道路     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 5		 倉庫
2,160.00 
100.0 
2,160.00 
2,100 
4,536,000 		 3.0  13,608,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,800.00 
100.0 
10,800.00 

22,680,000 		 68,040,000 
0 
⑨年額支払賃料     22,680,000 円　×　12ヶ月　＝　     272,160,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  10,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       272,160,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    16,329,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 255,830,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        68,040,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         639,576 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     256,469,976 円　　　　（　        47,494 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,105 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,100 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,520,000 円  　　　　  1,840,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,164,800 円  　　　      272,160,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,796,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   15,640,000 円  　　　　  1,840,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,840,000 円  　　　　  1,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,840,000 円  　　　　  1,840,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      51,800,800 円　（　　　　　　         9,593 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,840,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　  10,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0591     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 50 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 108,744,000 円  
（　　　　　        20,138 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 256,469,976 円      
②総費用 51,800,800 円      
③純収益　①－② 204,669,176 円      
④建物等に帰属する純収益 108,744,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 95,925,176 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 91,637,321 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       16,970 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,618,209,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     485,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区東雲二丁目９番４２
 0106000243592-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
江東 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 9-2 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　裕幸   TEL.
鑑定評価額 3,240,000,000 円  １㎡当たりの価格 600,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 410,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区東雲２丁目９番４２
｢東雲２－１４－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 5,400  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
地区計画等


(70,200)

1:2		 事務所兼倉庫

Ｓ5		 倉庫、事業所、工場
等が建ち並ぶ工業地
域		 東15m道路 水道、ガス、下水 東雲

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   165 ｍ、西   170 ｍ、南    70 ｍ、北   185 ｍ ②標準的使用 倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  55.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　     5,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ道路 交通

施設		 東雲駅南西方

400m		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動は認められないので、当分の間は現状を維持し、倉庫需要の堅調さにより地価は上昇傾向
が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    650,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    450,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、倉庫等の流通業務施設や工場等が存する東京湾岸部及び内陸部の工業地域。主な需要者は、倉庫業者や
運送業者である。ＥＣ物流の市場規模の拡大等を背景に需要は堅調である。とくに東京都心に近い利便性の高い倉庫用
地は希少性を有することから、地価は上昇する傾向にある。土地価格は、立地や規模、画地条件等により幅広く形成さ
れるので、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は広い範囲から地積の大きな工業地域の取引事例を採用したので、市場の実情を反映させた価格を得た。一方
で、収益価格は貸倉庫としての収益性を反映させた投資家の視点によるものであるが、賃料等に想定要素を多く含む価
格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江東 9-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    556,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 湾岸部工業地域では高値の取引が散見される
。土地の期待利回りも低下する傾向にある。



地域要因に大きな変動はないが、臨海部の流
通業務地の需要は依然として堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+16.5 ％ +7.9 ％
３　試算価格算定内訳 江東 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
７
-10		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南12m道路、
西30m、
二方路
準工
地区計画等
臨港地区
(80,200)
b Ｒ６７１１
１
-15		 大田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東12m区道、
北西12m、
角地
工専

(80,200)
c ０１（公）
７
-39		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北30m都道、
西19m、角地
工専

(80,200)
d １５（公）
７
-33		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東16m区道、
中間画地
準工
地区計画等
新木場・辰巳三丁
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
511,152  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
541,517 		 100
[  83.7]
646,974 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
647,000 
b (　           ) 
605,120  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
617,799 		 100
[  95.8]
644,884 
645,000 
c (　           ) 
812,471  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
859,799 		 100
[ 132.9]
646,952 
647,000 
d (　           ) 
818,271  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
916,464 		 100
[ 139.5]
656,963 
657,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    650,000 円／㎡]  



江東 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、土地の再調達原価の把握が困難
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

268,682,832 
55,834,600 
212,848,232 
122,169,000 
90,679,232 		 （　0.9371）
84,975,508 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　  2,427,871,657 円　　　　（　    450,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 2,160.00 ＲＣ5 10,800.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
地区計画等
 70 ％   200 ％   200 ％   5,400 ㎡     53.8 m x  100.3 m  前面道路：道路     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一括して賃貸することを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 5		 倉庫
10,800.00 
100.0 
10,800.00 
2,200 
23,760,000 		 3.0  71,280,000 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
10,800.00 
100.0 
10,800.00 

23,760,000 		 71,280,000 
0 
⑨年額支払賃料     23,760,000 円　×　12ヶ月　＝　     285,120,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  10,800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       285,120,000 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    17,107,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 268,012,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        71,280,000 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         670,032 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     268,682,832 円　　　　（　        49,756 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,206 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,200 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,330,000 円  　　　　  2,110,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 8,553,600 円  　　　      285,120,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   18,796,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   17,935,000 円  　　　　  2,110,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     2,110,000 円  　　　　  2,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     2,110,000 円  　　　　  2,110,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      55,834,600 円　（　　　　　　        10,340 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9371    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 2,110,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　  10,800.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0579     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 50 ％　＋　0.0608 ×  30 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 122,169,000 円  
（　　　　　        22,624 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 268,682,832 円      
②総費用 55,834,600 円      
③純収益　①－② 212,848,232 円      
④建物等に帰属する純収益 122,169,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 90,679,232 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 84,975,508 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,736 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  2,427,871,657 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     450,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区東雲二丁目９番４２
 0106000243592-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考