別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
江東 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-17 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　小田桐　雅也   TEL.
鑑定評価額 41,400,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,790,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区豊洲３丁目１番５４
｢豊洲３－２－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 16,242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
防火
（その他）
地区計画等


(60,557)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ16F2B		 大規模店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西50m都道、背面道 水道、ガス、下水 豊洲

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 豊洲二・三丁目地区地区計画
による容積率の割増がある。		 街

路		 ５０ｍ都道 交通

施設		 豊洲駅　北西方

80m		 法令

規制		 工業
(60,557)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 豊洲駅周辺の再開発事業により高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ地域として整備されており、今後もさらなる
再開発事業の進捗により、商業地域として発展するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,830,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,260,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、江東区の臨海部を中心に、江東区及び周辺区の商業集積性の高い商業地域と把握される。主たる
需要者は、画地規模が大きいことから、資金力を有する国内外の法人企業や証券化等を目的とする機関投資家である。
大規模オフィスの需要や金融市場等に先行き不透明感が見られるが、複合開発は進捗しており、不動産に対する投資も
堅調に推移している。需要の中心となる価格は、規模や用途により幅広く、把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性の高い事例を採用のうえ試算されており、実証的で市場実態を反映した価格である。収益価格は、
対象標準地が大規模な店舗兼事務所地で、試算過程に想定項目が多く含まれるが、主たる需要者である機関投資家は収
益性に着目することを考慮すれば重視される価格である。したがって、比準価格及び収益価格を相互に関連づけて、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融市場及び大規模オフィスの需要等につい
て先行き不透明感が残るが、不動産に対する
投資は堅調に推移しており、地価は上昇傾向
である。

高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域で
、再開発事業の進捗により成熟度が増してい
る。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ＴＫ１－公
７取１０
-4		 千代田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東22m区道、
北東6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,600)
b １６（公）
７
-11		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北11m区道、
東11m、
西4.2m、
三方路
準工
高度地区3種
(80,300)
c ＦＪＮ（公
）０７
-201		 港区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北30m道路、
東30m、角地
準工

(80,400)
d １３（公）
７
-21		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東36m都道、
南東10.9m、
南西7.2m、
三方路
準工

(80,400)
e ０１（公）
７
-35		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地
準工
高度地区3種
(70,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,645,644  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
5,015,491 		 100
[ 152.9]
3,280,243 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
3,380,000 
b (　           ) 
1,554,377  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,661,628 		 100
[  61.7]
2,693,076 
2,770,000 
c (　           ) 
1,509,606  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,502,278 		 100
[  57.4]
2,617,209 
2,700,000 
d (　           ) 
1,482,774  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,539,261 		 100
[  56.1]
2,743,781 
2,830,000 
e (　           ) 
1,390,691  		 100
[ 100.0]		 [ 116.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,621,546 		 100
[  50.3]
3,223,750 
3,320,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,830,000 円／㎡]  



江東 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,705,338,068 
1,346,581,042 
3,358,757,026 
1,988,320,000 
1,370,437,026 		 （　0.9087）
1,245,316,126 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　 36,626,944,882 円　　　　（　  2,260,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 6,947.99 ＲＣ16F2B 98,176.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 防火
地区計画等
 60 ％   200 ％   557 ％   16,242 ㎡    103.8 m x  156.4 m  前面道路：都道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗は部分貸し、２階以上の事務所はフロア貸し又は部分貸し、地下駐車場は自走式平置きをそれぞれ想定 ⑦有効率　  65.0 ％
の理由		 類似建物として標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 2		 駐車場
4,012.92 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗、エントランス
6,947.99 
20.0 
1,389.60 
8,168 
11,350,253 		 12.0  136,203,036 
0.0  0 

 2～16		 事務所
5,546.82 
75.0 
4,160.12 
5,596 
23,280,032 		 10.0  232,800,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
98,176.13 
65.0 
63,791.40 

360,550,733 		 3,628,207,836 
0 
⑨年額支払賃料    360,550,733 円　×　12ヶ月　＝　   4,326,608,796 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　  63,791.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　     578,715,581 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似する店舗、事務所ビルの共益費等を参考に計上した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  30,000 円／台　×　 239 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      86,040,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,905,324,377 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　      86,040,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　   320,131,463 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,671,232,914 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     3,628,207,836 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      34,105,154 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,705,338,068 円　　　　（　       289,702 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,643 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,596 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 137,600,000 円  　　　　 34,400,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 708,773,742 円  　　　    4,991,364,377　×　　　　  14.2 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  139,007,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  292,400,000 円  　　　　 34,400,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    34,400,000 円  　　　　 34,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    34,400,000 円  　　　　 34,400,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,346,581,042 円　（　　　　　　        82,907 円／㎡）　　（経費率　　  28.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9087    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,400,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　  98,176.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,988,320,000 円  
（　　　　　       122,418 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,705,338,068 円      
②総費用 1,346,581,042 円      
③純収益　①－② 3,358,757,026 円      
④建物等に帰属する純収益 1,988,320,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,370,437,026 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,245,316,126 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       76,673 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,626,944,882 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,260,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区豊洲三丁目１番５４
 0106010089533-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江東 5-17　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-17 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　谷藤　恵美子   TEL.
鑑定評価額 41,700,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,570,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,790,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区豊洲３丁目１番５４
｢豊洲３－２－２４｣		 ②地積
　(㎡)		 16,242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工業
(60,200)
防火
（その他）
地区計画等


(60,557)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ16F2B		 大規模店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南西50m都道、背面道 水道、ガス、下水 豊洲

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   160 ｍ、西     0 ｍ、南   150 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 160.0 ｍ、規模　　    16,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 豊洲二・三丁目地区地区計画
による容積率の割増がある。		 街

路		 ５０ｍ都道 交通

施設		 豊洲駅　北西方

80m		 法令

規制		 工業
(60,557)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域周辺では再開発が進行中、準高度商業地域として更に発展するものと予測する。地価水準は金融資本市
場の変動等に左右されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,750,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,290,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区臨海部を中心に、隣接する中央、港区等、広域的には都内の準高度、普通商業地域等である。土地
の需要者は不動産開発会社、不動産投資法人、不動産ファンド等の需要が中心、大規模複合ビルが多いことから持分売
買も見受けられる。再開発により職と住の均衡のとれた街づくりがなされ需要は旺盛、供給が限定的、利回りが低下傾
向であることから地価は上昇幅が拡大した。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は大規模店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域にあるが、繁華性が高く画地規模が大きい事例の収集が難しく
、繁華性の程度に重点をおいて比準価格を査定した。標準地は大規模な店舗兼事務所ビルが最有効使用であることから
投資利回りを重視して需要者は取引意思決定を行うものと判断する。従って不動産市場の実態を反映した実証性の高い
比準価格、収益性に着目した収益価格を関連付け鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,300,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江東区の人口、世帯数は増加傾向、物価上昇
は懸念されるものの、景気は緩やかに回復し
ており、不動産投資意欲は旺盛で需給動向は
強含みである。

地下鉄８号線延伸工事が令和６年１１月に着
手、豊洲駅周辺の交通利便性の高い商業地、
商業施設、事務所ビルの稼働も安定的で市場
性は増している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-17　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０（公）
７
-20		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.9m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ０６（公）
７
-38		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m都道、
西4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ０８（公）
７
-25		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d Ｒ７１１０
８
-10		 大田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南20m区道、
北4m、二方路
商業

(100,576)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,035,903  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.7]
3,935,430 		 100
[ 148.4]
2,651,907 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,730,000 
b (　           ) 
2,216,088  		 100
[ 100.0]		 [ 132.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,840,035 		 100
[  99.5]
2,854,307 
2,940,000 
c (　           ) 
3,259,173  		 100
[ 100.0]		 [ 116.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
3,978,864 		 100
[ 148.3]
2,682,983 
2,760,000 
d (　           ) 
2,307,526  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
2,619,218 		 100
[ 101.9]
2,570,381 
2,650,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　 -16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+2.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,750,000 円／㎡]  



江東 5-17　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,752,626,383 
1,341,683,277 
3,410,943,106 
2,017,220,000 
1,393,723,106 		 （　0.9087）
1,266,476,186 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　 37,249,299,588 円　　　　（　  2,290,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-17　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 6,947.99 ＲＣ16F2B 98,176.13
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工業 防火
地区計画等
 60 ％   200 ％   557 ％   16,242 ㎡    103.8 m x  156.4 m  前面道路：都道     　  50.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階分割貸店舗、２階以上はフロア貸、分割貸対応可能事務所、地下駐車場は平面、機械式駐車場併設を想定。 ⑦有効率　  65.0 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 2		 駐車場
4,012.92 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
6,947.99 
20.0 
1,389.60 
8,100 
11,255,760 		 12.0  135,069,120 
0.0  0 

 2～16		 事務所
5,546.82 
75.0 
4,160.12 
5,650 
23,504,678 		 10.0  235,046,780 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
98,176.13 
65.0 
63,791.40 

363,825,930 		 3,660,770,820 
0 
⑨年額支払賃料    363,825,930 円　×　12ヶ月　＝　   4,365,911,160 円 
⑩a共益費（管理費）             756 円／㎡　×　  63,791.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　     578,715,581 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺同規模賃貸ビルの標準的共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  35,000 円／台　×　 239 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　     100,380,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		     4,944,626,741 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　     100,380,000 円　　×　　  30.0 ％　＝　　   326,791,604 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,718,215,137 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）     3,660,770,820 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　      34,411,246 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　   4,752,626,383 円　　　　（　       292,613 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,697 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 5-17　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 104,700,000 円  　　　　 34,900,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 731,525,977 円  　　　    5,045,006,741　×　　　　  14.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　  139,007,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　  296,650,000 円  　　　　 34,900,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料    34,900,000 円  　　　　 34,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金    34,900,000 円  　　　　 34,900,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　   1,341,683,277 円　（　　　　　　        82,606 円／㎡）　　（経費率　　  28.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9087    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 34,900,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　  98,176.13 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0393 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  30 ％　＋ 0.0864 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,017,220,000 円  
（　　　　　       124,198 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,752,626,383 円      
②総費用 1,341,683,277 円      
③純収益　①－② 3,410,943,106 円      
④建物等に帰属する純収益 2,017,220,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,393,723,106 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,266,476,186 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       77,975 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,249,299,588 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,290,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-17　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区豊洲三丁目１番５４
 0106010089533-0000
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備考