別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
江東 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-10 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山木　岳   TEL.
鑑定評価額 232,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区亀戸１丁目８番１４外
｢亀戸１－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 マンション、事務所
ビルの建ち並ぶ商業
地域		 北40m国道 水道、ガス、下水 亀戸

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 亀戸駅南西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 共同住宅も混在する商業地域として成熟しているが、マンション等の住宅用途の割合が徐々に増えており、今後
当該割合が徐々に増加していくものと思料する。地価水準は上昇傾向で推移すると思料する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,140,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,070,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区及びその周辺区内の幹線道路沿いの商業地域と判断した。需要者は、賃貸用店舗付マンション等の
開発業者のほか、法人投資家も想定される。当地域は亀戸駅に近接した立地性から希少性が高く、投資需要が堅調な状
況下、地価水準は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は画地規模により幅がある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、亀戸駅に近接した商業地として投資目的の不動産取引需要が強いが、自己利用目的の需要も見られる。ま
た、収益価格は価格査定の過程に想定項目が多く、やや不確実性を有することから、比準価格の相対的信頼性は高いも
のと判断する。したがって、不動産市場の実勢を反映した比準価格を重視し収益価格を比較考量し、指定基準地からの
変動率にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江東 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,030,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍において、区内の人口は令和３年に
は微減に転じたが、その後は再び増加傾向で
推移している。不動産需要も堅調に推移して
いる。

亀戸駅徒歩圏の商業地域であり、良好な生活
利便性からマンション需要が高まっており、
今後緩やかであるが住宅用途の割合が増えて
いくと思料する。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％ +7.8 ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５（公）
７
-22		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m都道、
北東3.6m、
二方路
商業
高度地区28m
高度地区
(100,384)
b １０（公）
７
-23		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東22m区道、
北東6m、角地
商業

(100,500)
c １３（公）
７
-23		 江東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東22m都道、
中間画地
商業

(100,400)
d １３（公）
７
-14		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m都道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
e ０２（公）
７
-23		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
北6m、角地
商業

(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
910,094  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[  97.0]		 100
[ 101.0]
1,068,294 		 100
[  77.3]
1,382,010 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,380,000 
b (　           ) 
965,211  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
984,909 		 100
[  84.6]
1,164,195 
1,160,000 
c (　           ) 
819,135  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
925,623 		 100
[  71.1]
1,301,861 
1,300,000 
d (　           ) 
698,840  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
768,724 		 100
[  66.3]
1,159,463 
1,160,000 
e (　           ) 
785,836  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
845,709 		 100
[  76.6]
1,104,059 
1,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -16.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,140,000 円／㎡]  



江東 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、適正な再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,381,297 
11,680,977 
40,700,320 
32,748,400 
7,951,920 		 （　0.9599）
7,633,048 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    224,501,412 円　　　　（　  1,070,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 170.16 ＲＣ13 1,660.83
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   209 ㎡     12.0 m x   19.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（専有面積約６４㎡）、２階以上：居宅３６戸、１ＬＤＫ（専有面積約３８㎡、各階３戸）を想定 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 同規模同用途の建物を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
162.81 
39.2 
63.76 
3,850 
245,476 		 6.0  1,472,856 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
124.66 
91.8 
114.48 
2,985 
341,723 		 1.0  341,723 
1.0  341,723 

 3～ 9		 住宅
124.66 
91.8 
114.48 
3,104 
355,346 		 1.0  355,346 
1.0  355,346 

10～10		 住宅
126.76 
90.3 
114.48 
3,224 
369,084 		 1.0  369,084 
1.0  369,084 

11～13		 住宅
124.66 
91.8 
114.48 
3,269 
374,235 		 1.0  374,235 
1.0  374,235 

計
1,660.83 
86.6 
1,437.52 

4,566,410 		 5,793,790 
4,320,934 
⑨年額支払賃料      4,566,410 円　×　12ヶ月　＝　      54,796,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,437.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,796,920 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,835,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,961,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,793,790 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,882 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,320,934 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　       1,366,279 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,381,297 円　　　　（　       250,628 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,072 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,985 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,945,000 円  　　　　    589,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,191,877 円  　　　       54,796,920　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      359,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,006,500 円  　　　　    589,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       589,000 円  　　　　    589,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       589,000 円  　　　　    589,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,680,977 円　（　　　　　　        55,890 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 589,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 341,000 円／㎡　×　   1,660.83 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 32,748,400 円  
（　　　　　       156,691 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,381,297 円      
②総費用 11,680,977 円      
③純収益　①－② 40,700,320 円      
④建物等に帰属する純収益 32,748,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,951,920 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,633,048 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       36,522 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    224,501,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,070,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区亀戸一丁目８番１４
 0106000188797-0000
2 　江東区亀戸一丁目８番１７
 0106000188800-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
江東 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-10 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　四方田　修   TEL.
鑑定評価額 232,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,110,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 780,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区亀戸１丁目８番１４外
｢亀戸１－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 209  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）



(100,700)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 マンション、事務所
ビルの建ち並ぶ商業
地域		 北40m国道 水道、ガス、下水 亀戸

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   170 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 亀戸駅南西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域の要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    922,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、江東区及び隣接区内の商業地域で、主に幹線道路沿いの事務所ビルや共同住宅の建ち並ぶ地域と代替性
が高い。主な需要者は地縁的選好性を有する事業者と考えられるが、規模が大きい土地については店舗兼共同住宅を建
設して収益獲得を目指す不動産投資家等も認められる。亀戸駅周辺の商業地の需要は引き続き堅調であり、地価は上昇
傾向にある。画地規模や用途によりバラツキがあり、市場における中心的な価格を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、江東区内の商業地に係る取引事例を中心に比準しており、市場性を反映した実証的な価格である。一方、
収益価格は、地域の特性を十分に考慮して査定を行っているが、賃料収入の査定等において一部想定事項を含んでいる
。以上を総合的に勘案し、実際の売買市場における取引を基礎とする比準価格を重視し、賃貸市場の動向を踏まえた収
益価格を比較考量し、指定基準地からの変動率にも留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    970,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　江東 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,030,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安や資源高、アメリカの政治動向等の影響
があるものの、各種政策の効果により景気は
緩やかに回復しており、不動産市場も堅調に
推移している。

近隣地域の地域要因に大きな変動は見られな
い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.4 ％ +7.8 ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０２（公）
７
-28		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地
商業

(100,360)
b １２（公）
７
-22		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m都道、
西7.9m、角地
商業

(100,600)
c ０１（公）
７
-38		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8.8m区道、
中間画地
近商
高度地区3種
(90,300)
d ０１（公）
７
-1		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南27m国道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
574,787  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
623,069 		 100
[  66.2]
941,192 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
941,000 
b (　           ) 
920,616  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,011,784 		 100
[ 114.0]
887,530 
888,000 
c (　           ) 
706,741  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
918,763 		 100
[  71.9]
1,277,834 
1,280,000 
d (　           ) 
1,562,175  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,726,445 		 100
[ 122.2]
1,412,803 
1,410,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -24.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,200,000 円／㎡]  



江東 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,115,624 
12,509,789 
40,605,835 
33,638,000 
6,967,835 		 （　0.9405）
6,553,249 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    192,742,618 円　　　　（　    922,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 170.16 ＲＣ13 1,660.83
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   700 ％   700 ％   209 ㎡     12.0 m x   19.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗フロアー貸し、２階以上は標準的住居タイプを１ＬＤＫ（専有面積平均約３８㎡）、総戸数３６戸の共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  86.6 ％
の理由		 建物の配置、用途、構造等から判定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
162.81 
39.2 
63.76 
3,800 
242,288 		 6.0  1,453,728 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
124.66 
91.8 
114.48 
3,050 
349,164 		 1.0  349,164 
1.0  349,164 

 3～ 9		 居宅
124.66 
91.8 
114.48 
3,150 
360,612 		 1.0  360,612 
1.0  360,612 

10～10		 居宅
126.76 
90.3 
114.48 
3,250 
372,060 		 1.0  372,060 
1.0  372,060 

11～13		 居宅
124.66 
91.8 
114.48 
3,300 
377,784 		 1.0  377,784 
1.0  377,784 

計
1,660.83 
86.6 
1,437.52 

4,621,148 		 5,832,588 
4,378,860 
⑨年額支払賃料      4,621,148 円　×　12ヶ月　＝　      55,453,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,437.52 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,453,776 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,436,302 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,017,474 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,832,588 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,660 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,378,860 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       2,044,490 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,115,624 円　　　　（　       254,142 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,182 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,025,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,772,689 円  　　　       55,453,776　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      359,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,142,500 円  　　　　    605,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       605,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       605,000 円  　　　　    605,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,509,789 円　（　　　　　　        59,855 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9405    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 605,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,660.83 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 33,638,000 円  
（　　　　　       160,947 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,115,624 円      
②総費用 12,509,789 円      
③純収益　①－② 40,605,835 円      
④建物等に帰属する純収益 33,638,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,967,835 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,553,249 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,355 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    192,742,618 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     922,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区亀戸一丁目８番１４
 0106000188797-0000
2 　江東区亀戸一丁目８番１７
 0106000188800-0000
3 　
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備考