別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
江東 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-7 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　吉川　大喜   TEL.
鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 642,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区東砂７丁目７９８番６外
｢東砂７－１７－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北25m都道 水道、ガス、下水 南砂町

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 南砂町駅北東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、共同住宅が建ち並ぶ地域である。地域要因に特に変動要因はなく現状のまま推移するものと予測
される。地価は上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    663,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    526,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区及びその隣接区における幹線道路沿いの商業地及びその背後地と判定した。典型的需要者はマンシ
ョン開発業者又は不動産投資家とみられる。ある程度の規模を有するマンション適地については一定の需要が見込まれ
る地域である。地価は依然として上昇傾向にあるものの、物価上昇、金融市場の動向から不安感はある。標準地程度の
規模であれば土地総額は１億円から１．５億円程度であると把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例から比準され、市場性を反映し実証的な価格であるため説得力が高い。周辺
地域は賃貸市場が存在する地域であるが、収益価格は賃貸を想定するにあたって変動要素が多く介在し実証性が乏しい
。また、比準価格に対して低位に求められた。よって実勢を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代
表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    970,000 円／㎡		 [114.4]
100		 100
[100.0]		 100
[173.9]		 [100.0]
100		 638,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    584,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年景気は回復基調にあり、区内不動産需要
は堅調に推移し地価は上昇傾向にあるものの
金利上昇や物価高騰などの不安要素を注視す
る必要がある。

幹線道路沿いに店舗、事務所、共同住宅が建
ち並ぶ商業地域で、マンション需要が見込ま
れる地域である。地域要因に特段の変動は見
られない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +40.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１（公）
７
-33		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西11m区道、
中間画地
商業

(100,400)
b ０９（公）
７
-4		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西21.7m都道、
東8.8m、
二方路
商業
地区計画等
(100,400)
c １３（公）
７
-14		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東25m都道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,400)
d １３（公）
７
-17		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m都道、
中間画地
商業

(100,500)
e ０２（公）
７
-28		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地
商業

(100,360)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
656,385  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
741,715 		 100
[ 108.8]
681,723 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
682,000 
b (　           ) 
588,547  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
617,117 		 100
[  92.8]
664,997 
665,000 
c (　           ) 
698,840  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
754,747 		 100
[ 112.1]
673,280 
673,000 
d (　           ) 
594,763  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
618,554 		 100
[  92.9]
665,828 
666,000 
e (　           ) 
574,787  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
618,471 		 100
[  98.5]
627,889 
628,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    663,000 円／㎡]  



江東 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握ができないため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,221,850 
6,238,589 
21,983,261 
17,898,000 
4,085,261 		 （　0.9504）
3,882,632 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    107,850,889 円　　　　（　    526,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.77 Ｓ8 944.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   205 ㎡     10.0 m x   22.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）２～８階住居（１４戸、一戸当たり専有面積約５２．７㎡） ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同規模同程度の標準的な有効率から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.02 
65.4 
77.15 
3,100 
239,165 		 6.0  1,434,990 
0.0  0 

 2～ 2		 住居
118.02 
89.3 
105.40 
2,891 
304,711 		 1.0  304,711 
1.0  304,711 

 3～ 3		 住居
118.02 
89.3 
105.40 
2,920 
307,768 		 1.0  307,768 
1.0  307,768 

 4～ 7		 住居
118.02 
89.3 
105.40 
2,993 
315,462 		 1.0  315,462 
1.0  315,462 

 8～ 8		 住居
118.02 
89.3 
105.40 
3,066 
323,156 		 1.0  323,156 
1.0  323,156 

計
944.16 
86.3 
814.95 

2,436,648 		 3,632,473 
2,197,483 
⑨年額支払賃料      2,436,648 円　×　12ヶ月　＝　      29,239,776 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     814.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,239,776 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,754,387 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,485,389 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,632,473 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,145 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,197,483 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         702,316 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,221,850 円　　　　（　       137,668 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,005 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,920 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,256,000 円  　　　　    314,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,461,989 円  　　　       29,239,776　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,669,000 円  　　　　    314,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       314,000 円  　　　　    314,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       314,000 円  　　　　    314,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,238,589 円　（　　　　　　        30,432 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 314,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　     944.16 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,898,000 円  
（　　　　　        87,307 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,221,850 円      
②総費用 6,238,589 円      
③純収益　①－② 21,983,261 円      
④建物等に帰属する純収益 17,898,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,085,261 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,882,632 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,940 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,850,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     526,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区東砂七丁目７９８番６
 0106000281242-0000
2 　江東区東砂七丁目７９８番７
 0106000281243-0000
3 　江東区東砂七丁目８１８番９
 0106000281278-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
江東 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江東 5-7 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　谷藤　恵美子   TEL.
鑑定評価額 132,000,000 円  １㎡当たりの価格 642,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 470,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江東区東砂７丁目７９８番６外
｢東砂７－１７－１９｣		 ②地積
　(㎡)		 205  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:2		 店舗兼共同住宅

ＲＣ8		 店舗、事務所、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 北25m都道 水道、ガス、下水 南砂町

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   140 ｍ、西   120 ｍ、南    30 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ都道 交通

施設		 南砂町駅北東方

1.3km		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は清洲橋通り沿いに店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域であるが共同住宅の需要が堅調で
、マンション建築が増加する傾向にある。地価水準は金融資本市場の変動等に左右されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    680,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    529,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は江東区内の準幹線、幹線道路沿い及びその背後地の商業地域が中心である。土地の需要者は規模が小さい
土地については同一需給圏内に地縁を有する個人、中小法人等が中心で、規模が纏まった土地については比較的資金力
を有する法人、マンション開発業者等の需要が見られる。住宅素地を中心に需要は旺盛で、地価は上昇幅が拡大した。
需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域にあるが賃貸用不動産のほか、自用の事務所、事務所併用住宅
も多い地域である。周辺では中規模以上の収益取引、自用目的の取引が混在する地域にある。以上より区内の商業地の
事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格をやや重視し、収益性に着目した収益価格を関
連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　江東 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    970,000 円／㎡		 [114.4]
100		 100
[100.0]		 100
[173.5]		 [100.0]
100		 640,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    584,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 江東区の人口、世帯数は増加傾向、物価上昇
は懸念されるものの、景気は緩やかに回復し
ており、商業地の需給動向は強含みである。


交通利便性はやや劣る商業地、幹線道路沿い
で土地高度利用が可能なことから需要は堅調
に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +41.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江東 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０９（公）
７
-4		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西21.7m都道、
東8.8m、
二方路
商業
地区計画等
(100,400)
b ０２（公）
７
-23		 江東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m都道、
北6m、角地
商業

(100,500)
c １３（公）
７
-24		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西11m区道、
中間画地
商業

(100,400)
d １２（公）
７
-22		 江東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m都道、
西7.9m、角地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
588,547  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
624,898 		 100
[ 102.0]
612,645 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
613,000 
b (　           ) 
785,836  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
862,131 		 100
[ 124.7]
691,364 
691,000 
c (　           ) 
634,867  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
709,146 		 100
[  94.4]
751,214 
751,000 
d (　           ) 
920,616  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
975,138 		 100
[ 141.1]
691,097 
691,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    680,000 円／㎡]  



江東 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,760,293 
6,225,893 
21,534,400 
17,440,800 
4,093,600 		 （　0.9532）
3,902,020 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　    108,389,444 円　　　　（　    529,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江東 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 120.77 ＲＣ8 944.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   205 ㎡     10.0 m x   22.0 m  前面道路：都道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の現状の標準的使用、将来の動向より１階をフロア貸店舗、２階以上を居宅１ＬＤＫ（平均専有面積約５２．７㎡）と想定。 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
118.02 
65.4 
77.15 
3,000 
231,450 		 6.0  1,388,700 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
118.02 
89.3 
105.40 
2,900 
305,660 		 1.0  305,660 
1.0  305,660 

 3～ 3		 住宅
118.02 
89.3 
105.40 
2,950 
310,930 		 1.0  310,930 
1.0  310,930 

 4～ 4		 住宅
118.02 
89.3 
105.40 
3,010 
317,254 		 1.0  317,254 
1.0  317,254 

 5～ 8		 住宅
118.02 
89.3 
105.40 
3,080 
324,632 		 1.0  324,632 
1.0  324,632 

計
944.16 
86.3 
814.95 

2,463,822 		 3,621,072 
2,232,372 
⑨年額支払賃料      2,463,822 円　×　12ヶ月　＝　      29,565,864 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     814.95 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,565,864 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,365,269 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 27,200,595 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,621,072 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          33,314 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,232,372 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         526,384 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,760,293 円　　　　（　       135,416 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江東 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,248,000 円  　　　　    312,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,478,293 円  　　　       29,565,864　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      223,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,652,000 円  　　　　    312,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       312,000 円  　　　　    312,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       312,000 円  　　　　    312,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,225,893 円　（　　　　　　        30,370 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9532    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 312,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 321,000 円／㎡　×　     944.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0559     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0409 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,440,800 円  
（　　　　　        85,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,760,293 円      
②総費用 6,225,893 円      
③純収益　①－② 21,534,400 円      
④建物等に帰属する純収益 17,440,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,093,600 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,902,020 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       19,034 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    108,389,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     529,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江東 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江東区東砂七丁目７９８番６
 0106000281242-0000
2 　江東区東砂七丁目７９８番７
 0106000281243-0000
3 　江東区東砂七丁目８１８番９
 0106000281278-0000
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備考