令和7年1月14日　提出 江東 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江東 -22 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　殿原　玲子   TEL.

鑑定評価額 967,000,000 円  １㎡当たりの価格 585,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 420,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江東区北砂１丁目２１２番２ ｢北砂１－３－４９｣ ②地積 　(㎡) 1,653   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 1:1.2 共同住宅 ＲＣ10 高層共同住宅の中に 一般住宅も見られる 住宅地域 南8m区道 水道、ガス、下水 西大島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    40 ｍ、南    45 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ区道 交通 施設 西大島駅南西方 1.1km 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はなく、当面の間現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    615,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              572,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は江東区及び周辺区におけるマンション開発適地である。需要者はマンションデベロッパーや不動産業者等 である。当地域は大型ショッピングセンターにも近く、生活利便性も比較的良好な地域である。都心部のマンション需 要は堅調であり、マンション適地となり得る土地は希少性が高く、マンション用地の物件取得競争は継続している。市 場での需要の中心となる価格帯は立地条件や規模等により異なり一様には把握し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格はマンション用地として規範性の高い事例から求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。一方、開 発法による価格はマンション分譲を想定し、デベロッパーの投資採算性に着目して求めた理論的な価格である。対象不 動産の主な市場参加者は不動産開発業者であることから、開発法による価格を重視し、比準価格を関連付け、代表標準 地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江東 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    880,000 円／㎡ [113.6] 100 100 [100.0] 100 [171.7] [100.0] 100 582,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    520,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 今後の金利動向や世界情勢の変動が懸念され るが、国内の景気は堅調に推移し、不動産投 資も増加傾向にある。 地域要因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +53.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +12.5 ％  ％