令和7年1月15日　提出 江東 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江東 -21 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　尚子   TEL.

鑑定評価額 1,740,000,000 円  １㎡当たりの価格 750,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 550,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江東区塩浜２丁目４８３番５１ ｢塩浜２－２９－４｣ ②地積 　(㎡) 2,314   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ14 高層マンションが多 く建ち並ぶ住宅地域 南10m区道 水道、ガス、下水 東陽町 770m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ区道 交通 施設 東陽町駅南東方 770m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動はみられず、当面は現状を維持するものと予測する。住宅需要は堅調であり、地価は引続 き上昇基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    800,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              735,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、江東区内及び隣接区のマンション適地である。需要者は中堅・大手分譲マンション業者等である。エン ドユーザーは都心に勤務する給与所得者層が中心となる。都心部への交通アクセスが良い東西線利用の地域であり、マ ンション用地としての需要は引続き堅調である。マンション用地は需要が競合する場合が多く、画地条件により取引価 格帯は幅広く、市場の中心価格を見出すことは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地周辺は、マンション需要の多い地域である。主要な需要者は分譲収益を目的とするディベロッパー等であり、開発 法による価格を前提として取引を行うことが想定される。また、近時の市場の傾向を反映した比準価格も規範性が認め られる。本件は、典型的な市場参加者が分譲マンション業者であることから、開発法による価格を重視し、比準価格を 比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江東 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    880,000 円／㎡ [113.6] 100 100 [100.0] 100 [133.1] [100.0] 100 751,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    684,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口、世帯数は増加傾向。商業地においては 来街者の増加が続いている。景気は回復基調 にあるが、物価上昇、金融市場の動きに留意 を要する。 マンション用地として熟成しており、地域要 因に特段の変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.6 ％  ％