令和7年1月15日　提出 江東 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江東 -20 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　谷藤　恵美子   TEL.

鑑定評価額 1,820,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 700,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江東区豊洲４丁目３番１１ ｢豊洲４－１１－３０｣ ②地積 　(㎡) 1,823   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 1:2 共同住宅 ＲＣ7F1B 中高層のマンション が多く建ち並ぶ住宅 地域 北東10m区道 水道、ガス、下水 豊洲 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    60 ｍ、南   135 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０ｍ区道 交通 施設 豊洲駅南東方 550m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中高層のマンションが多く建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも利用状況に大きな変化はないものと 予測する。地価水準は金融資本市場の変動等に左右されるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,050,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              983,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は区内を中心として都内城東、城北エリアの共同住宅が最有効使用の地域である。土地の需要者は、大手デ ベロッパー、大手不動産事業会社が中心である。周辺は交通利便性、生活利便性が向上し大規模画地住宅用地の需要は 旺盛で、地価水準は上昇幅が拡大している。大規模画地の供給が現在では限定的で、デベロッパーの土地取得意欲も強 く、今後も需要は堅調に推移するものと予測する。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域的に事例を収集し、不動産業者等が取引した代替競争関係にある事例を重視しており、不動産市場の実 態を反映した、実証性の高い価格である。一方、分譲マンション用地の需要者は投資採算性を重視して取引意思決定を 行うことから事業採算性からアプローチした開発法による価格は需要者の投資判断の基準となる価格である。以上より 開発法による価格をやや重視し、比準価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    880,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 江東区の人口、世帯数は増加傾向、物価上昇 は懸念されるものの、景気は緩やかに回復し ており、住宅地の需給動向は強含みである。 地下鉄８号線延伸工事が令和６年１１月に着 手された。交通利便性に優れ、学校、病院、 商業施設等が近く生活利便性にも優れ市場性 が増している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.6 ％  ％