令和7年1月15日　提出 江東 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江東 -8 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　栗山　大介   TEL.

鑑定評価額 987,000,000 円  １㎡当たりの価格 610,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 460,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江東区辰巳１丁目１番１３ ｢辰巳１－４－８｣ ②地積 　(㎡) 1,618   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,300) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,300) 2:1 共同住宅 ＲＣ7 中高層共同住宅の中 に倉庫等も見られる 住宅地域 北15m区道 水道、ガス、下水 辰巳 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １５ｍ区道 交通 施設 辰巳駅北方 750m 法令 規制 準工 (70,300) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    618,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              609,000 円／㎡ (6)市場の特性 マンション適地の同一需給圏は広域的となり、その圏域は都内城東地区の中高層のマンション開発が可能な地域で、主 たる需要者は、マンション開発業者である。分譲価格の高騰、住宅ローン金利の上昇への懸念はあるものの、最終需要 者層の購入意欲は底堅く、需要者の用地取得意欲は引き続き旺盛である。同一需給圏内におけるマンション用地の需要 の中心となる価格帯は、立地条件や規模等により区々であり、一様に把握することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、共同住宅地域内のマンション適地である。主たる需要者であるマンション開発業者は、一定の利潤が見 込めることを考慮して取引価格を決定するため、比準価格は実証的である。一方、開発法による価格は、事業者の投資 採算性とマンション購入者層の需要動向等を踏まえているため、より説得力が高い。以上より、開発法による価格を重 視し、比準価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江東 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    880,000 円／㎡ [113.6] 100 100 [100.0] 100 [163.0] [100.0] 100 613,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    555,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 住宅地需要が堅調なため地価の上昇傾向は継 続しているが、実質賃金の減少や金利上昇等 の需要減退要因の動向には留意する必要があ る。 地域要因に特段の変動は見られないが、建築 費の上昇を販売価格に転嫁可能な辰巳エリア では、開発事業者の需要は引き続き根強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +9.9 ％  ％