別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
墨田 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -9 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 34,400,000 円  １㎡当たりの価格 420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区京島２丁目２１２番２７
｢京島２－１９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高17m
特別工業地区

(90,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 小規模な住宅の中に
共同住宅が混在する
住宅地域		 南西3.6m私道 水道、ガス、下水 京成曳舟

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　３
．６ｍ私道		 交通

施設		 京成曳舟駅南方

590m		 法令

規制		 準工
(90,200)
準防 
高度3種最高17m
特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 墨田区中部の混在型住宅地域として熟成しており、また、地域要因に特段の変化は見られないことから、今後も
現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    448,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    335,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は墨田区中部において比較的密集した住宅地域を主体に形成される圏域と認められ、従来より低層住宅地等
としての利用が標準的である。その主な需要者は地縁性ある個人の住宅実需者や地元の不動産業者等と見受けられる。
現在の市場人の動きは前向きで、引続き当圏域の住宅需要は堅調である。なお、市場において需要の中心となる価格帯
は、土地（戸建住宅地）について３，０００～４，０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 併用住宅を含む低層住宅地としての需要を主体とする地域であり、自己使用目的の取引が相対的に多い市場下にある。
収益価格は、当標準地の収益性を表した価格であるが、当地域において賃貸収入による収益目的の市場参加者（土地取
得者）は少ないものと判断される。したがって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格を重視して、収益価
格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    544,000 円／㎡		 [111.6]
100		 100
[101.0]		 100
[148.4]		 [104.0]
100		 421,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 欧米の高金利水準の継続、中国不動産不況が
続く中、今後の国内景気に対する影響に留意
すべきだが、墨田区内の不動産市場は引続き
堅調で推移する。

比較的狭隘な道路沿いの混在型住宅地域とし
てその地域要因に特段の変動はないが、引続
き戸建住宅需要は高く、地価水準は継続的な
上昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １４（公）
７
-9		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m私道、
中間画地
準工
高度3種最高17m
新防火
(90,200)
b ０５（公）
７
-16		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.8m私道
、中間画地
準工
高度地区3種17m
(90,200)
c ０５（公）
７
-25		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東4.1m区道
、
北4m、西3.6m、
三方路
準工
高度地区3種17m
(100,200)
d ０５（公）
７
-12		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東4m私道、
西4m、二方路
準工
高度地区3種17m
(90,200)
e １１（公）
７
-1		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.4m私道
、中間画地
準工
高度3種最高17m
２種特別工業地区
(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
552,790  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
583,440 		 100
[ 117.6]
496,122 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
516,000 
b (　           ) 
366,068  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
378,388 		 100
[  97.0]
390,091 
406,000 
c (　           ) 
474,000  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.0]
475,317 		 100
[ 118.5]
401,111 
417,000 
d (　           ) 
388,675  		 100
[ 100.0]		 [ 109.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
415,730 		 100
[ 110.2]
377,250 
392,000 
e (　           ) 
507,540  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
528,525 		 100
[ 107.8]
490,283 
510,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    448,000 円／㎡]  



墨田 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,218,360 
565,490 
2,652,870 
1,624,350 
1,028,520 		 （　0.9612）
988,613 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     27,461,472 円　　　　（　    335,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 56.00 ＬＳ2 112.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高17m
特別工業地区		 90 ％   200 ％   200 ％   82 ㎡      6.6 m x   12.5 m  前面道路：私道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅：２ＬＤＫタイプ・総戸数２戸・平均専有面積５５．６０㎡ ⑦有効率　  99.3 ％
の理由		 外通路、外階段を考慮し共用部の配置を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,420 
135,520 		 1.0  135,520 
1.0  135,520 

 2～ 2		 居宅
56.00 
98.6 
55.20 
2,500 
138,000 		 1.0  138,000 
1.0  138,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
112.00 
99.3 
111.20 

273,520 		 273,520 
273,520 
⑨年額支払賃料        273,520 円　×　12ヶ月　＝　       3,282,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     111.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,282,240 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       196,934 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,085,306 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           273,520 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,571 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          273,520 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         130,483 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,218,360 円　　　　（　        39,248 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,608 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
墨田 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 122,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 131,290 円  　　　        3,282,240　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      208,200 円  　　　　     24,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,500 円  　　　　     24,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         565,490 円　（　　　　　　         6,896 円／㎡）　　（経費率　　  17.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9612    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 212,000 円／㎡　×　     112.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0508 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,624,350 円  
（　　　　　        19,809 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,218,360 円      
②総費用 565,490 円      
③純収益　①－② 2,652,870 円      
④建物等に帰属する純収益 1,624,350 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,028,520 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 988,613 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,056 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,461,472 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     335,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区京島二丁目２１２番２７
 0106000027018-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
墨田 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
墨田 -9 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山田　光治   TEL.
鑑定評価額 34,500,000 円  １㎡当たりの価格 421,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 墨田区京島２丁目２１２番２７
｢京島２－１９－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(80,200)
準防
（その他）
高度3種最高17m
特別工業地区

(90,200)

1:2		 住宅

Ｗ2		 小規模な住宅の中に
共同住宅が混在する
住宅地域		 南西3.6m私道 水道、ガス、下水 京成曳舟

590m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、３．６
ｍ私道		 交通

施設		 京成曳舟駅南方

590m		 法令

規制		 準工
(90,200)
準防 
高度3種最高17m
特別工業地区
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅を中心に共同住宅が見られる住宅地域として地域要因に格別の変動要因はなく、今後も現在の居住環境を維
持するものと予測する。住宅需要が堅調であるため、地価水準は引き続き上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    445,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    292,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、墨田区内の小規模な住宅の中に共同住宅が混在する住宅地域と判定した。需要者の属性は、地縁
的選好性の強い地元住民、不動産業者等と思料される。住宅用地の需要は堅調である一方、供給が少ないことから地価
水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる住宅用地の価格帯は敷地規模８０㎡程度で
、２９００万円から３６００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 小規模な一般住宅を中心とする京成曳舟駅徒歩圏内の近隣地域及びその周辺地域においては、共同住宅用地等の収益獲
得を目的とする不動産の取引は比較的少なく、自己利用目的の建物用地としての取引が需要の中心である。したがって
、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を重視し、還元利回り等想定要素を含
む収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　墨田 -1                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    544,000 円／㎡		 [111.6]
100		 100
[101.0]		 100
[148.2]		 [104.0]
100		 422,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    383,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 欧米における高い金利水準の継続に伴う国内
の金利水準への影響、物価動向、金融資本市
場の変動等の影響に注意する必要がある。


小規模住宅を中心に共同住宅が混在する古く
からの住宅地域として、その地域的特性に大
きな変化はなく、地域要因の大きな変動は認
められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 墨田 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５（公）
７
-16		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東2.8m私道
、中間画地
準工
高度地区3種17m
(90,200)
b ０５（公）
７
-8		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
準工
高度地区3種17m
(90,200)
c １４（公）
７
-26		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.8m区道、
北2.6m、
準角地
準工
高度3種最高17m
新防火
(100,200)
d １７（公）
７
-24		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5.9m区道、
中間画地
準工
高度3種最高17m
(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
366,068  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
378,036 		 100
[  86.2]
438,557 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
456,000 
b (　           ) 
350,580  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
366,607 		 100
[  85.4]
429,282 
446,000 
c (　           ) 
305,540  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.6]
338,459 		 100
[  88.7]
381,577 
397,000 
d (　           ) 
431,134  		 100
[ 100.0]		 [ 109.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
473,385 		 100
[ 102.0]
464,103 
483,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -4.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    445,000 円／㎡]  



墨田 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,049,220 
508,658 
2,540,562 
1,644,240 
896,322 		 （　0.9612）
861,545 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     23,931,806 円　　　　（　    292,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
墨田 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 56.00 ＬＳ2 112.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度3種最高17m
特別工業地区		 90 ％   200 ％   200 ％   82 ㎡      6.6 m x   12.5 m  前面道路：私道     　   3.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階１戸の住宅（２ＬＤＫ、総戸数２戸、平均専有面積５５．６㎡）を想定。 ⑦有効率　  99.3 ％
の理由		 外廊下、外階段を勘案して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
56.00 
100.0 
56.00 
2,300 
128,800 		 1.0  128,800 
1.0  128,800 

 2～ 2		 住宅
56.00 
98.6 
55.20 
2,425 
133,860 		 1.0  133,860 
1.0  133,860 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
112.00 
99.3 
111.20 

262,660 		 262,660 
262,660 
⑨年額支払賃料        262,660 円　×　12ヶ月　＝　       3,151,920 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     111.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,151,920 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       189,115 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,962,805 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           262,660 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,469 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          262,660 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          83,946 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,049,220 円　　　　（　        37,186 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,496 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,425 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
墨田 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 99,200 円  　　　　     24,800,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 94,558 円  　　　        3,151,920　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       54,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      210,800 円  　　　　     24,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,800 円  　　　　     24,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         508,658 円　（　　　　　　         6,203 円／㎡）　　（経費率　　  16.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9612    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 215,000 円／㎡　×　     112.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0663     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0508 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,644,240 円  
（　　　　　        20,052 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,049,220 円      
②総費用 508,658 円      
③純収益　①－② 2,540,562 円      
④建物等に帰属する純収益 1,644,240 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 896,322 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 861,545 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,507 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     23,931,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     292,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 墨田 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　墨田区京島二丁目２１２番２７
 0106000027018-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考