別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
台東 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-34 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　吉川　大喜   TEL.
鑑定評価額 63,000,000 円  １㎡当たりの価格 798,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草５丁目７７番１５
｢浅草５－３７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 79  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 飲食店、中高層の共
同住宅等の混在する
商業地域		 北西15m区道 水道、ガス、下水 つくばエクスプレス浅
草
960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 つくばエクスプレス浅
草駅　北東方
960m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特別の変動要因はない。今後も現状を維持するものと予測する。住宅用地、店舗用地としての需要が
認められる地域であり、地価水準も堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    852,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    714,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は台東区及びその隣接区の商業地域であると判定した。周辺は店舗ビルもしくは店舗兼共同住宅の多い商店
街で、主たる需要者は地縁性を持つ個人及び不動産業者、またある程度の規模を有する土地については不動産開発業者
等が挙げられる。地価は依然として上昇傾向にあるが近年の金利上昇、物価高騰等の不安要素はある。周辺地域は標準
地程度の規模であれば土地総額５千万円から７千万円程度の取引がみられた。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地域のうち標準地と周辺環境が類似する比較可能な事例から比準しており、市場性を反映し実証的な価
格であるため説得力が高い。また収益価格は投資採算性を表し、理論的な試算価格であり、付近は店舗、共同住宅等の
賃貸市場が活発な地域であるため説得力が認められる。よって比準価格と収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    660,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　台東 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    701,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年景気は回復基調にあり、区内不動産需要
は堅調に推移し地価は上昇傾向にあるものの
金利上昇や物価高騰などの不安要素を注視す
る必要がある。

千束通り沿いに面した店舗、共同住宅等が建
ち並ぶ従来からの商業地域である。地域要因
に特段の変動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.9 ％ +13.8 ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
７
-32		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業

(100,500)
b ０６（公）
７
-4		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南8m区道、
中間画地
近商
高度地区最低
特別用途地区
(100,400)
c １５（公）
７
-24		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m区道、
中間画地
商業

(100,400)
d １７（公）
７
-3		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12.4m区
道、南西6m、
角地
商業

(100,400)
e １０（公）
７
-26		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
商業

(100,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
750,045  		 100
[ 100.0]		 [ 117.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
880,553 		 100
[ 102.0]
863,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
863,000 
b (　           ) 
644,625  		 100
[ 100.0]		 [ 111.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
721,335 		 100
[  89.4]
806,862 
807,000 
c (　           ) 
559,370  		 100
[ 100.0]		 [ 121.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
680,194 		 100
[  82.8]
821,490 
821,000 
d (　           ) 
726,988  		 100
[ 100.0]		 [ 117.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
828,625 		 100
[  95.1]
871,320 
871,000 
e (　           ) 
722,609  		 100
[ 100.0]		 [ 120.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
867,853 		 100
[ 100.6]
862,677 
863,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    852,000 円／㎡]  



台東 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,331,343 
3,522,545 
11,808,798 
9,690,000 
2,118,798 		 （　0.9585）
2,030,868 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     56,413,000 円　　　　（　    714,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 55.88 ＲＣ9 479.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   79 ㎡      7.1 m x   11.2 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上は各階１戸の住宅 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 同規模同程度の標準的な有効率から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.29 
53.2 
28.37 
3,900 
110,643 		 6.0  663,858 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,250 
147,160 		 1.0  147,160 
1.0  147,160 

 4～ 5		 住宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,315 
150,103 		 1.0  150,103 
1.0  150,103 

 6～ 7		 住宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,380 
153,046 		 1.0  153,046 
1.0  153,046 

 8～ 9		 住宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,445 
155,990 		 1.0  155,990 
1.0  155,990 

計
479.61 
81.4 
390.61 

1,323,241 		 1,876,456 
1,212,598 
⑨年額支払賃料      1,323,241 円　×　12ヶ月　＝　      15,878,892 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     390.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,878,892 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       952,734 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,926,158 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,876,456 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,639 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,212,598 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         387,546 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,331,343 円　　　　（　       194,068 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,345 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 850,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 793,945 円  　　　       15,878,892　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,445,000 円  　　　　    170,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       170,000 円  　　　　    170,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,522,545 円　（　　　　　　        44,589 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 170,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     479.61 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,690,000 円  
（　　　　　       122,658 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,331,343 円      
②総費用 3,522,545 円      
③純収益　①－② 11,808,798 円      
④建物等に帰属する純収益 9,690,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,118,798 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,030,868 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,707 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     56,413,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     714,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草五丁目７７番１５
 0105001115589-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
台東 5-34　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-34 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　利幸   TEL.
鑑定評価額 63,000,000 円  １㎡当たりの価格 798,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草５丁目７７番１５
｢浅草５－３７－６｣		 ②地積
　(㎡)		 79  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）



(100,500)

1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 飲食店、中高層の共
同住宅等の混在する
商業地域		 北西15m区道 水道、ガス、下水 つくばエクスプレス浅
草
960m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 つくばエクスプレス浅
草駅　北東方
960m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 商店街に存する地域で、店舗兼共同住宅や共同住宅等への建て替えが見られる。当面は、共同住宅や店舗が混在
する地域として推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    859,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    691,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区内において飲食店舗や小売店舗、共同住宅等が混在する商業地域である。主な需要者は地元の自
営業者や地縁的選好性を有する個人が中心であるが、規模が大きい土地はマンション開発業者等の需要も見込まれる。
土地の供給が少ない地域である。需要は回復傾向が続いており、地価の上昇が継続している。取引の中心となる価格帯
は、１平米あたり６０万から１００万円程度で、規模等によってはそれ以上の価格での取引も成り立つ。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、商店街に位置し、自用の小規模店舗や営業所以外にもマンション等が増加しており、賃貸収益用不動産へ
の投資目的の需要も見込まれる。本件では、これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映し
た比準価格と、賃貸収益等の投資採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と
総額との関連等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    660,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　台東 5-6                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    701,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動
産に対する需要の増加により、地価は上昇し
ている。


千束通り商店街に位置し、小売店舗を中心に
共同住宅等が混在している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.9 ％ +13.8 ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-34　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０（公）
７
-8		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
商業

(100,462)
b ０６（公）
７
-32		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業

(100,500)
c ２０（公）
７
-10		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
中間画地
近商
特別用途地区
(100,360)
d １０（公）
７
-23		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東22m区道、
北東6m、角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,019,715  		 100
[ 100.0]		 [ 115.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.1]
1,138,402 		 100
[ 132.9]
856,585 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
857,000 
b (　           ) 
750,045  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
862,552 		 100
[  98.9]
872,146 
872,000 
c (　           ) 
731,356  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
786,208 		 100
[  90.9]
864,915 
865,000 
d (　           ) 
965,211  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,026,780 		 100
[ 122.2]
840,245 
840,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 +37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +3.1 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +21.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    859,000 円／㎡]  



台東 5-34　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

15,284,978 
3,657,208 
11,627,770 
9,576,000 
2,051,770 		 （　0.9585）
1,966,622 		 （  3.9 -  0.3 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     54,628,389 円　　　　（　    691,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-34　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 55.88 ＲＣ9 479.61
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   500 ％   500 ％   79 ㎡      7.1 m x   11.2 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２階以上は１ＬＤＫの住宅で各階１戸。 ⑦有効率　  81.4 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
53.29 
53.2 
28.37 
4,050 
114,899 		 6.0  689,394 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,250 
147,160 		 1.0  147,160 
1.0  147,160 

 4～ 5		 住宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,300 
149,424 		 1.0  149,424 
1.0  149,424 

 6～ 7		 住宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,350 
151,688 		 1.0  151,688 
1.0  151,688 

 8～ 9		 住宅
53.29 
85.0 
45.28 
3,400 
153,952 		 1.0  153,952 
1.0  153,952 

計
479.61 
81.4 
390.61 

1,319,347 		 1,893,842 
1,204,448 
⑨年額支払賃料      1,319,347 円　×　12ヶ月　＝　      15,832,164 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     390.61 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,832,164 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       949,930 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,882,234 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,893,842 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,802 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,204,448 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         384,942 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      15,284,978 円　　　　（　       193,481 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,345 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-34　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,008,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 791,608 円  　　　       15,832,164　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,428,000 円  　　　　    168,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       168,000 円  　　　　    168,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,657,208 円　（　　　　　　        46,294 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 168,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 337,000 円／㎡　×　     479.61 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0551 ×  40 ％　＋ 0.0876 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,576,000 円  
（　　　　　       121,215 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 15,284,978 円      
②総費用 3,657,208 円      
③純収益　①－② 11,627,770 円      
④建物等に帰属する純収益 9,576,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,051,770 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,966,622 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,894 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     54,628,389 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     691,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-34　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草五丁目７７番１５
 0105001115589-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
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