別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
台東 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-28 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　小林　尚子   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草２丁目５２番１１
｢浅草２－３４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ9		 中高層の店舗、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 東22m区道 水道、ガス、下水 浅草

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 浅草駅北方

380m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 浅草地区に属する商業地域であり、繁華性が向上している。地価水準は引続き上昇基調で推移するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,100,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,620,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業地域である。需要者の属性は、自己利用目的の法人、収
益用不動産の取得を目的とする不動産会社等と幅広い。当地は浅草エリアの中心商業地からはやや距離があるが、浅草
寺の東門付近にあり、また、奥浅草まで足を伸ばす観光客の増加から、繁華性は向上基調にある。知名度の高い商業エ
リアに属し、また供給が少ないことから、土地需要の中心価格帯は、条件によりまちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は不動産取引の実態に即した市場性を反映した価格である。収益価格は収益性に着目した投資家サイドの理論
的な価格である。需要者は実勢価格のみならず投資採算性も比較検討のうえ意思決定をするものと判断するが、収益価
格は不確実性を伴う想定要素が多く、やや説得力に欠ける。よって、近時の取引動向をより反映する比準価格を重視し
、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,050,000 円／㎡		 [125.9]
100		 100
[100.0]		 100
[128.0]		 [100.0]
100		 2,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口、世帯数は増加傾向。商業地においては
来街者の増加が続いている。景気は回復基調
にあるが、物価上昇、金融市場の動きに留意
を要する。

浅草地区に立地し、観光客等が多い地域であ
る。国内外からの観光客等の往来が引続き増
加しており、商業繁華性の向上が見られる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+23.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
７
-38		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m都道、
西4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b ０６（公）
７
-23		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最低
(100,500)
c ０６（公）
７
-20		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西32m都道、
中間画地
商業

(100,700)
d ２０（公）
７
-14		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西32.6m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e ０８（公）
７
-28		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西33m国道、
南11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,216,088  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,431,365 		 100
[ 124.4]
1,954,473 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,950,000 
b (　           ) 
1,140,684  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,277,566 		 100
[  61.6]
2,073,971 
2,070,000 
c (　           ) 
2,246,208  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,358,518 		 100
[ 100.9]
2,337,481 
2,340,000 
d (　           ) 
1,437,815  		 100
[ 100.0]		 [ 114.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,644,860 		 100
[  88.4]
1,860,701 
1,860,000 
e (　           ) 
1,413,677  		 100
[  70.0]		 [ 115.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
2,485,586 		 100
[ 123.2]
2,017,521 
2,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.95 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,100,000 円／㎡]  



台東 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

24,383,155 
5,190,880 
19,192,275 
13,399,600 
5,792,675 		 （　0.9599）
5,560,389 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    163,540,853 円　　　　（　  1,620,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 77.00 ＲＣ9 693.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   101 ㎡      7.4 m x   13.8 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３階以上住宅はファミリータイプ（２ＬＤＫ）で各階一戸を想定した。 ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.00 
65.0 
50.05 
6,000 
300,300 		 8.0  2,402,400 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
77.00 
80.0 
61.60 
4,600 
283,360 		 6.0  1,700,160 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
77.00 
80.0 
61.60 
3,400 
209,440 		 1.0  209,440 
1.0  209,440 

 4～ 8		 住宅
77.00 
80.0 
61.60 
3,450 
212,520 		 1.0  212,520 
1.0  212,520 

 9～ 9		 住宅
77.00 
80.0 
61.60 
3,500 
215,600 		 1.0  215,600 
1.0  215,600 

計
693.00 
78.3 
542.85 

2,071,300 		 5,590,200 
1,487,640 
⑨年額支払賃料      2,071,300 円　×　12ヶ月　＝　      24,855,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     542.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,855,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,242,780 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,612,820 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,590,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,107 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,487,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         717,228 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      24,383,155 円　　　　（　       241,417 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,547 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,205,000 円  　　　　    241,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,242,780 円  　　　       24,855,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      212,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,048,500 円  　　　　    241,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       241,000 円  　　　　    241,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       241,000 円  　　　　    241,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,190,880 円　（　　　　　　        51,395 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 241,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     693.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,399,600 円  
（　　　　　       132,669 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 24,383,155 円      
②総費用 5,190,880 円      
③純収益　①－② 19,192,275 円      
④建物等に帰属する純収益 13,399,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,792,675 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,560,389 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,053 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    163,540,853 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,620,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草二丁目５２番１１
 0105000002310-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
台東 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-28 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 202,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草２丁目５２番１１
｢浅草２－３４－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 101  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1:2		 店舗兼共同住宅

Ｓ9		 中高層の店舗、マン
ション等が建ち並ぶ
商業地域		 東22m区道 水道、ガス、下水 浅草

380m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 高層店舗、事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ区道 交通

施設		 浅草駅北方

380m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 浅草寺東側の馬道通り沿いにある商業地域であり、地域要因に大きな変化は見られないが、引続き外国人等の訪
問客が多く、商況に富んでいる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗、事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,730,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は浅草地区を中心に、幹線街路・準幹線街路沿い及びその背後の地域を含んだ商業地域と認められる。主な
需要者は収益目的の不動産業者や地元の中小事業者のほか、各種投資家等の市場参入も見受けられる。現在の市場人の
動きは前向きで、当圏域の市況は堅調である。なお、市場での土地の中心となる価格帯はその立地や規模等にもよるが
、１～３億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 浅草寺二天門側の馬道通り沿いの商業地域に存することから相応の収益性が認められるので、当標準地の収益性を表し
た収益価格についてもウェイト付けを行うが、賃料の動向予測や純収益の安定性という視点から不確実要素がやや内在
し、その分保守的に資本還元することで低位に求められた。よって、市場実態を十分に反映した信頼性の高い比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  2,050,000 円／㎡		 [125.9]
100		 100
[100.0]		 100
[129.0]		 [100.0]
100		 2,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,630,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 欧米の高金利水準の継続、中国不動産不況が
続く中、今後の国内景気に対する影響に留意
すべきだが、台東区内の不動産市場は引続き
堅調で推移する。

浅草寺二天門付近の商業地域として地域要因
に特段の変動はないが、外国人訪問客等の多
い浅草エリア内にあるので、当地域の地価上
昇幅は大きい。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+22.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０（公）
７
-9		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東21m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ０６（公）
７
-20		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西32m都道、
中間画地
商業

(100,700)
c ０６（公）
７
-38		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東33m都道、
西4m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
d ０８（公）
７
-20		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 西15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,531,423  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,835,194 		 100
[  94.0]
3,016,164 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,020,000 
b (　           ) 
2,246,208  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,380,980 		 100
[ 100.9]
2,359,742 
2,360,000 
c (　           ) 
2,216,088  		 100
[ 100.0]		 [ 119.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
2,287,080 		 100
[ 124.4]
1,838,489 
1,840,000 
d (　           ) 
2,071,887  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,175,481 		 100
[ 100.3]
2,168,974 
2,170,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,120,000 円／㎡]  



台東 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,585,757 
4,718,999 
18,866,758 
12,676,800 
6,189,958 		 （　0.9599）
5,941,741 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　    174,757,088 円　　　　（　  1,730,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 77.00 ＲＣ9 693.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   101 ㎡      7.4 m x   13.8 m  前面道路：区道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所フロア貸し、３階以上共同住宅・２ＬＤＫタイプ・総戸数７戸・住戸専有面積６１．６０㎡ ⑦有効率　  78.3 ％
の理由		 同規模、同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
77.00 
65.0 
50.05 
6,150 
307,808 		 8.0  2,462,464 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
77.00 
80.0 
61.60 
4,700 
289,520 		 6.0  1,737,120 
0.0  0 

 3～ 3		 居宅
77.00 
80.0 
61.60 
3,270 
201,432 		 1.0  201,432 
1.0  201,432 

 4～ 9		 居宅
77.00 
80.0 
61.60 
3,320 
204,512 		 1.0  204,512 
1.0  204,512 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
693.00 
78.3 
542.85 

2,025,832 		 5,628,088 
1,428,504 
⑨年額支払賃料      2,025,832 円　×　12ヶ月　＝　      24,309,984 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     542.85 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,309,984 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,458,599 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 22,851,385 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,628,088 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          52,904 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,428,504 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         681,468 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,585,757 円　　　　（　       233,522 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,411 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,270 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,140,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 972,399 円  　　　       24,309,984　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      212,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,938,000 円  　　　　    228,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       228,000 円  　　　　    228,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,718,999 円　（　　　　　　        46,723 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 228,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 317,000 円／㎡　×　     693.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,676,800 円  
（　　　　　       125,513 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,585,757 円      
②総費用 4,718,999 円      
③純収益　①－② 18,866,758 円      
④建物等に帰属する純収益 12,676,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,189,958 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,941,741 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,829 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    174,757,088 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,730,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草二丁目５２番１１
 0105000002310-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考