別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
台東 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-22 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　栗山　大介   TEL.
鑑定評価額 74,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草２丁目２４番６
｢浅草２－１４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区
地区計画等

(100,480)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 小売店舗等が建ち並
ぶアーケード街の商
業地域		 東8m区道 水道、ガス、下水 つくばエクスプレス浅
草
280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 つくばエクスプレス浅
草駅北方
280m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
駐車場整備地区
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 浅草ひさご通り商店街の一角として推移してきたが、近年では上層階が共同住宅である建物への建て替えも認め
られる。今後も同様の傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    860,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に店舗兼事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ台東区内の幹線道路背後の商業地域である。需要
者は、規模の大きなものは不動産開発業者や投資家等であるが、標準地程度の規模では、圏内に地縁的選好性を有する
自己利用目的の個人、法人等である。市場の中心価格帯は規模により区々だが、標準地程度の規模なら土地で総額８，
０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例を採用して適正な比準が行われた実証的な価格である。一方、収益価格は
、対象標準地のように比較的収益性の高い商業地域では説得力が高いと言えるものの、変動要素を含み、土地の個別性
も反映し難い側面も持つ。したがって、市場の実勢を適切に反映している比準価格を重視し、想定要素を含む収益価格
を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-34                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    660,000 円／㎡		 [120.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 [100.0]
100		 985,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インフレや金融政策の不透明感が続く中でも
、円安と低金利により国内不動産投資需要は
堅調に推移している。


浅草ひさご通り商店街に存する地域で、来街
者数の増加により店舗の家賃負担力も相応に
認められ、また、住宅需要については引き続
き底堅い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+22.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８（公）
７
-26		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
南4m、角地
商業

(100,400)
b ２０（公）
７
-2		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m区道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
c ０８（公）
７
-24		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
商業

(100,444)
d １７（公）
７
-3		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西12.4m区
道、南西6m、
角地
商業

(100,400)
e ０６（公）
７
-30		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東3.7m私道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
929,732  		 100
[ 100.0]		 [ 119.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
1,047,153 		 100
[  87.5]
1,196,746 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,200,000 
b (　           ) 
1,102,207  		 100
[ 100.0]		 [ 115.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,207,179 		 100
[  90.2]
1,338,336 
1,340,000 
c (　           ) 
573,394  		 100
[ 100.0]		 [ 121.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
698,519 		 100
[  70.0]
997,884 
998,000 
d (　           ) 
726,988  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
790,511 		 100
[  74.9]
1,055,422 
1,060,000 
e (　           ) 
874,488  		 100
[ 100.0]		 [ 128.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,124,592 		 100
[  80.9]
1,390,101 
1,390,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.67 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.79 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



台東 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,825,462 
2,659,607 
9,165,855 
6,894,400 
2,271,455 		 （　0.9521）
2,162,652 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     63,607,412 円　　　　（　    860,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 55.02 ＲＣ8 377.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
地区計画等		 100 ％   600 ％   480 ％   74 ㎡      6.5 m x   11.4 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階：事務所、３階～６階：居宅（１ＬＤＫタイプ）、７階～８階：居宅（１Ｋタイプ）。各階１戸。 ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
52.27 
48.3 
25.23 
4,840 
122,113 		 10.0  1,221,130 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
52.27 
88.6 
46.32 
3,328 
154,153 		 6.0  924,918 
0.0  0 

 3～ 6		 居宅
49.84 
87.3 
43.53 
3,200 
139,296 		 1.0  139,296 
1.0  139,296 

 7～ 7		 居宅
40.99 
84.6 
34.68 
3,232 
112,086 		 1.0  112,086 
1.0  112,086 

 8～ 8		 居宅
32.14 
80.4 
25.83 
3,264 
84,309 		 1.0  84,309 
1.0  84,309 

計
377.03 
81.2 
306.18 

1,029,845 		 2,899,627 
753,579 
⑨年額支払賃料      1,029,845 円　×　12ヶ月　＝　      12,358,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     306.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,358,140 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       741,488 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,616,652 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,899,627 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,256 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          753,579 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         181,554 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,825,462 円　　　　（　       159,804 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 620,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 617,907 円  　　　       12,358,140　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,054,000 円  　　　　    124,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       124,000 円  　　　　    124,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,659,607 円　（　　　　　　        35,941 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.2 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9521    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 124,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 315,000 円／㎡　×　     377.03 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,894,400 円  
（　　　　　        93,168 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,825,462 円      
②総費用 2,659,607 円      
③純収益　①－② 9,165,855 円      
④建物等に帰属する純収益 6,894,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,271,455 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,162,652 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,225 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,607,412 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     860,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草二丁目２４番６
 0105000002214-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月11日　提出
台東 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-22 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　敦   TEL.
鑑定評価額 73,600,000 円  １㎡当たりの価格 995,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 660,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草２丁目２４番６
｢浅草２－１４－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 74  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
地区計画等
駐車場整備地区

(100,480)

1:2		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ5		 小売店舗等が建ち並
ぶアーケード街の商
業地域		 東8m区道 水道、ガス、下水 つくばエクスプレス浅
草
280m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    10 ｍ、南    15 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        75 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ区道 交通

施設		 つくばエクスプレス浅
草駅北方
280m		 法令

規制		 商業
(100,480)
防火 
地区計画等
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ひさご通り沿いに小売店舗等が建ち並ぶアーケード街の商業地域であり、今後についても現状を維持するものと
予測する。地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    842,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を台東区内の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域一帯と判定した。主たる需要者は圏内に地縁性を有する法
人及び個人事業主等であり、店舗経営あるいは収益目的の両面が考えられる。訪日外国人観光客によるインバウンド効
果が旺盛であり、特に店舗、ホテル用地の需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は規模や用途等により幅があるが、
標準地程度の規模の土地で８，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算にあたっては、対象標準地と地域特性が類似する複数の事例を採用して求めたものであり、客観的かつ
実証的な価格である。一方、収益価格は投資家目線の事業採算性を反映した理論的な価格であるが、想定要素が多く、
元本価値に見合う賃料を収受し得ないことからやや低位に試算された。本件では客観的かつ実証的な比準価格を重視し
、想定要素を含む収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-34                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    660,000 円／㎡		 [120.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.3]		 [100.0]
100		 994,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近年の物価高騰、円安、日銀の将来的な利上
げが不動産価格にどのような影響を与えるか
注視する必要がある。


小売店舗等が建ち並ぶアーケード街の商業地
域である。訪日外国人観光客等のインバウン
ド需要が旺盛である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７（公）
７
-6		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ０８（公）
７
-21		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
c ０８（公）
７
-24		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m区道、
中間画地
商業

(100,444)
d ０８（公）
７
-26		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
南4m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
780,942  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
836,509 		 100
[  86.6]
965,946 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
966,000 
b (　           ) 
781,047  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.1]
929,192 		 100
[  89.3]
1,040,529 
1,040,000 
c (　           ) 
573,394  		 100
[ 100.0]		 [ 121.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
698,519 		 100
[  69.3]
1,007,964 
1,010,000 
d (　           ) 
929,732  		 100
[ 100.0]		 [ 122.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
1,072,565 		 100
[  84.9]
1,263,327 
1,260,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -10.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,060,000 円／㎡]  



台東 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,607,389 
2,617,220 
8,990,169 
6,783,200 
2,206,969 		 （　0.9599）
2,118,470 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     62,307,941 円　　　　（　    842,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 55.02 ＲＣ8 377.03
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   480 ％   74 ㎡      6.5 m x   11.4 m  前面道路：区道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗フロア貸し、２階：事務所フロア貸し、３～６階：住宅（１ＬＤＫ、各階１戸）、７～８階：住宅（１Ｋ、各階１戸） ⑦有効率　  81.2 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
52.27 
48.3 
25.23 
4,600 
116,058 		 10.0  1,160,580 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
52.27 
88.6 
46.32 
3,350 
155,172 		 6.0  931,032 
0.0  0 

 3～ 6		 住宅
49.84 
87.3 
43.53 
3,111 
135,422 		 1.0  135,422 
1.0  135,422 

 7～ 7		 住宅
40.99 
84.6 
34.68 
3,250 
112,710 		 1.0  112,710 
1.0  112,710 

 8～ 8		 住宅
32.14 
80.4 
25.83 
3,300 
85,239 		 1.0  85,239 
1.0  85,239 

計
377.03 
81.2 
306.18 

1,010,867 		 2,831,249 
739,637 
⑨年額支払賃料      1,010,867 円　×　12ヶ月　＝　      12,130,404 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     306.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,130,404 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       727,824 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,402,580 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,831,249 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,614 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          739,637 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         178,195 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,607,389 円　　　　（　       156,857 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,180 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,111 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 610,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 606,520 円  　　　       12,130,404　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      119,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,037,000 円  　　　　    122,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       122,000 円  　　　　    122,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,617,220 円　（　　　　　　        35,368 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 122,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　     377.03 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,783,200 円  
（　　　　　        91,665 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,607,389 円      
②総費用 2,617,220 円      
③純収益　①－② 8,990,169 円      
④建物等に帰属する純収益 6,783,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,206,969 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,118,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,628 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     62,307,941 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     842,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草二丁目２４番６
 0105000002214-0000
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備考