別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
台東 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-21 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　海老沼　利幸   TEL.
鑑定評価額 97,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区東上野６丁目６２番１外
｢東上野６－１５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 97  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.2		 事務所兼住宅

Ｓ5		 店舗、事務所、寺院
等が混在する商業地
域		 東15m区道 水道、ガス、下水 稲荷町

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 稲荷町駅北東方

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、寺院等が混在する商業地域であり、マンションも増加傾向にある。当面は現状のまま推移するも
のと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    879,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東京メトロ銀座線「稲荷町」駅を中心に、台東区内で駅から徒歩圏内にある店舗、事務所等が多い地域
である。土地の需要者は自社ビルや貸しビル等の保有を目的とする法人をはじめとして、マンション開発事業者等の需
要も見込まれる。用途の多様性を有する地域でマンションも増加傾向にある。土地の需要は堅調であり、地価の上昇が
継続している。需要の中心となる土地の価格帯は、７千万円から２億円程度で、規模や用途により様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、店舗、事務所ビルが多い商業地域であり、賃貸用不動産用地の取得目的、自社ビル用地の取得目的が混在
している。本件では、これらの地域の特性及び対象標準地の特性を踏まえ、取引の実勢を反映した比準価格と、賃貸収
益等の投資採算性を反映した収益価格を関連付け、更に地域における不動産の取引動向、単価と総額との関連、代表標
準地価格との比較検討結果等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-26                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[160.3]		 [100.0]
100		 998,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    901,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動
産に対する需要の増加により、地価は上昇し
ている。


店舗、事務所のほかにマンションも混在して
おり、用途の多様性を有し、需要は増加して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +64.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
７
-11		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東7.1m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b １５（公）
７
-2		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m区道、
北4m、二方路
商業

(100,400)
c ０８（公）
７
-32		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11m区道、
西7.1m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ０６（公）
７
-12		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
e １７（公）
７
-6		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,166,767  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.1]
1,300,146 		 100
[ 121.3]
1,071,843 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,070,000 
b (　           ) 
564,079  		 100
[ 100.0]		 [ 119.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
639,827 		 100
[  61.0]
1,048,897 
1,050,000 
c (　           ) 
1,204,998  		 100
[ 100.0]		 [ 118.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,375,320 		 100
[ 130.4]
1,054,693 
1,050,000 
d (　           ) 
1,194,172  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,292,094 		 100
[ 118.7]
1,088,537 
1,090,000 
e (　           ) 
780,942  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.2]
834,903 		 100
[  76.3]
1,094,237 
1,090,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　  +2.2 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.74 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +41.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　  +4.2 その他　　　   0.0 行政　　　　 -14.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,080,000 円／㎡]  



台東 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,903,097 
3,985,980 
12,917,117 
9,896,800 
3,020,317 		 （　0.9599）
2,899,202 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     85,270,647 円　　　　（　    879,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 80.00 ＲＣ7 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   97 ㎡      9.3 m x   12.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し事務所、２階以上は各階２戸の共同住宅で、１ＤＫ（約３２㎡）を想定した。 ⑦有効率　  77.1 ％
の理由		 建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
80.00 
60.0 
48.00 
3,800 
182,400 		 6.0  1,094,400 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
80.00 
80.0 
64.00 
3,350 
214,400 		 1.0  214,400 
1.0  214,400 

 4～ 6		 住宅
80.00 
80.0 
64.00 
3,400 
217,600 		 1.0  217,600 
1.0  217,600 

 7～ 7		 住宅
80.00 
80.0 
64.00 
3,450 
220,800 		 1.0  220,800 
1.0  220,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
77.1 
432.00 

1,484,800 		 2,396,800 
1,302,400 
⑨年額支払賃料      1,484,800 円　×　12ヶ月　＝　      17,817,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,817,600 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,247,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,570,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,396,800 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,290 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,302,400 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         310,439 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,903,097 円　　　　（　       174,259 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,424 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,350 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,068,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 890,880 円  　　　       17,817,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      158,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,513,000 円  　　　　    178,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       178,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       178,000 円  　　　　    178,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,985,980 円　（　　　　　　        41,093 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9599    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 178,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,896,800 円  
（　　　　　       102,029 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,903,097 円      
②総費用 3,985,980 円      
③純収益　①－② 12,917,117 円      
④建物等に帰属する純収益 9,896,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,020,317 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,899,202 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,889 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,270,647 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     879,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区東上野六丁目６２番１
 0105000092730-0000
2 　台東区東上野六丁目６２番３
 0105000092732-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
台東 5-21　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-21 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　恵美   TEL.
鑑定評価額 97,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 720,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区東上野６丁目６２番１外
｢東上野６－１５－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 97  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,600)

1:1.2		 事務所兼住宅

Ｓ5		 店舗、事務所、寺院
等が混在する商業地
域		 東15m区道 水道、ガス、下水 稲荷町

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中高層事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        97 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ区道 交通

施設		 稲荷町

450m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動は認められないため、今後も現況を維持しつつ推移していくものと予測する。地価につい
ては、用途の多様性による底堅い需要から上昇傾向が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    839,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ「上野」駅勢圏の幹線・準幹線道路沿いに位置する商業地域のうち中高層店舗事務所ビル等が多い
商業地域が中心。需要者の中心は、自用目的での法人又は個人並びに収益目的での法人等である。地価は用途の多様性
を反映し、上昇傾向が続いている。店舗事務所用地の需要は底堅いものの、取引が顕在化しないため、価格水準の把握
はやや困難であるが、標準地規模での土地総額は、概ね１億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中高層店舗事務所ビルのほかマンション等もみられる商業地域である。比準価格は、台東区内の代替競争
関係が成立する類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、低層階を事
務所とした共同住宅を想定し、収益性を反映したものとなったが、想定項目が多く、低位に求められた。以上より、比
準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-26                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,440,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[159.7]		 [100.0]
100		 1,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    901,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土地需要は底堅いものがある。景気は回復傾
向にあるが、物価上昇、世界情勢等が不動産
市場に影響を与えることが懸念される。


準幹線道路沿いの商業地域で、店舗事務所ビ
ルのほかマンションも増加し、交通利便性か
ら不動産需要は安定的である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-21　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
７
-25		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東15m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
b ０６（公）
７
-32		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業

(100,500)
c ２０（公）
７
-28		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南15m区道、
中間画地
近商
特別用途地区
(100,400)
d １０（公）
７
-23		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東22m区道、
北東6m、角地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,080,658  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,231,950 		 100
[  95.9]
1,284,619 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,280,000 
b (　           ) 
750,045  		 100
[ 100.0]		 [ 111.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
834,800 		 100
[  82.1]
1,016,809 
1,020,000 
c (　           ) 
460,648  		 100
[ 100.0]		 [ 118.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
552,778 		 100
[  60.1]
919,764 
920,000 
d (　           ) 
965,211  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,006,888 		 100
[  87.3]
1,153,365 
1,150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,090,000 円／㎡]  



台東 5-21　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,897,709 
4,106,180 
13,791,529 
10,897,600 
2,893,929 		 （　0.9560）
2,766,596 		 （  3.7 -  0.3 ）
3.4％  
⑧収益価格 　     81,370,471 円　　　　（　    839,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-21　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅 80.00 ＲＣ7 560.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   600 ％   600 ％   97 ㎡      9.3 m x   12.0 m  前面道路：区道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階事務所フロア貸し、２階以上住宅、１ＤＫ、平均専有面積約３２㎡ ⑦有効率　  77.1 ％
の理由		 同種・同用途の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 事務所
80.00 
60.0 
48.00 
3,600 
172,800 		 6.0  1,036,800 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
80.00 
80.0 
64.00 
3,450 
220,800 		 1.0  220,800 
1.0  220,800 

 4～ 5		 住宅
80.00 
80.0 
64.00 
3,500 
224,000 		 1.0  224,000 
1.0  224,000 

 6～ 7		 住宅
80.00 
80.0 
64.00 
3,550 
227,200 		 1.0  227,200 
1.0  227,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
560.00 
77.1 
432.00 

1,516,800 		 2,380,800 
1,344,000 
⑨年額支払賃料      1,516,800 円　×　12ヶ月　＝　      18,201,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     432.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,201,600 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       764,467 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,437,133 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,380,800 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          22,808 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,344,000 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　         437,768 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,897,709 円　　　　（　       184,512 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,551 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-21　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 980,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 910,080 円  　　　       18,201,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      158,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,666,000 円  　　　　    196,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       196,000 円  　　　　    196,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,106,180 円　（　　　　　　        42,332 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.1 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9560    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 196,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 340,000 円／㎡　×　     560.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0556     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0419 ×　 40 ％　＋　0.0538 ×  40 ％　＋ 0.0864 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,897,600 円  
（　　　　　       112,346 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,897,709 円      
②総費用 4,106,180 円      
③純収益　①－② 13,791,529 円      
④建物等に帰属する純収益 10,897,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,893,929 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,766,596 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       28,522 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,370,471 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     839,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-21　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区東上野六丁目６２番１
 0105000092730-0000
2 　台東区東上野六丁目６２番３
 0105000092732-0000
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備考