別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
台東 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-19 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　小川　隆史   TEL.
鑑定評価額 549,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月11日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区上野６丁目２１番１外
｢上野６－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:2		 店舗

ＲＣ5F1B		 中層の店舗、雑居ビ
ルが建ち並ぶ繁華な
商業地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 御徒町

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 御徒町北東方

230m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車付置義務
⑤地域要因の将
　来予測		 上野駅・御徒町駅間の店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域である。国内外の来客数は増加傾向にあり、好調を維
持していることから、地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,700,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,950,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏を台東区及び周辺区の繁華な商業地域と判定した。主たる需要者は、不動産開発業者や法人投資家、自己使
用を目的とした一般事業法人等が考えられる。当地域の繁華性は高く、また供給が少なく希少性も認められることから
、商業地域としての需要は底堅いものと思料する。市場の中心価格帯は、標準地程度の規模で、総額５億～５億５千万
円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、上野駅周辺の、中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域であり、賃貸用不動産用地としての取得目
的と自社ビル用地としての取得目的が混在する。当該地域特性に鑑みて、本件においては、取引の実勢を反映した比準
価格と収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,700,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[123.4]		 [100.0]
100		 3,330,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境や、景気の回復を反映し
て、不動産需要は堅調に推移している。



上野駅周辺の繁華な商業地域であり、国内外
の来客数は増加傾向にある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 +22.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １７（公）
７
-2		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東44m国道、
北11m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b １０（公）
７
-20		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.9m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c １５（公）
７
-11		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北11.5m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ０８（公）
７
-23		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,552)
e ０６（公）
７
-24		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 西22m区道、
南6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,835,208  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
4,987,172 		 100
[ 131.2]
3,801,198 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,800,000 
b (　           ) 
3,035,903  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  83.7]
3,960,820 		 100
[ 109.9]
3,604,022 
3,600,000 
c (　           ) 
2,681,525  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,842,417 		 100
[  76.4]
3,720,441 
3,720,000 
d (　           ) 
2,574,037  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
2,620,838 		 100
[  74.3]
3,527,373 
3,530,000 
e (　           ) 
2,601,829  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,812,453 		 100
[  71.1]
3,955,630 
3,960,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +22.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -16.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +12.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,700,000 円／㎡]  



台東 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,251,465 
11,093,828 
29,157,637 
12,454,800 
16,702,837 		 （　0.9606）
16,044,745 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    486,204,394 円　　　　（　  2,950,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 110.96 Ｓ6 617.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   360 ％   165 ㎡      9.1 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗 ⑦有効率　  84.1 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部の配置を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.98 
60.6 
62.42 
10,000 
624,200 		 12.0  7,490,400 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
102.98 
88.7 
91.39 
6,500 
594,035 		 10.0  5,940,350 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
102.98 
88.7 
91.39 
5,400 
493,506 		 8.0  3,948,048 
0.0  0 

 4～ 6		 店舗
102.98 
88.7 
91.39 
5,400 
493,506 		 8.0  3,948,048 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
617.88 
84.1 
519.37 

3,192,259 		 29,222,942 
0 
⑨年額支払賃料      3,192,259 円　×　12ヶ月　＝　      38,307,108 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     519.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,770,626 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,077,734 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,103,887 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 39,973,847 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        29,222,942 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         277,618 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,251,465 円　　　　（　       243,948 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,436 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,400 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,070,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,049,328 円  　　　       42,077,734　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,727,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,819,000 円  　　　　    214,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       214,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       214,000 円  　　　　    214,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,093,828 円　（　　　　　　        67,235 円／㎡）　　（経費率　　  27.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 214,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 333,000 円／㎡　×　     617.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,454,800 円  
（　　　　　        75,484 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,251,465 円      
②総費用 11,093,828 円      
③純収益　①－② 29,157,637 円      
④建物等に帰属する純収益 12,454,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,702,837 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 16,044,745 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       97,241 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    486,204,394 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,950,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区上野六丁目２１番１
 0105000029162-0000
2 　台東区上野六丁目２１番１０
 0105000029171-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
台東 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-19 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　五十嵐　恵美   TEL.
鑑定評価額 551,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,340,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,360,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区上野６丁目２１番１外
｢上野６－８－４｣		 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,360)

1:2		 店舗

ＲＣ5F1B		 中層の店舗、雑居ビ
ルが建ち並ぶ繁華な
商業地域		 西6m区道 水道、ガス、下水 御徒町

230m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    25 ｍ、北   115 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６ｍ区道 交通

施設		 御徒町駅北東方

230m		 法令

規制		 商業
(100,360)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動は認められないため、今後も現況を維持しつつ推移していくものと予測する。国内外の観
光客の増加が地価に影響することが期待される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,520,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,850,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、台東区内の繁華な商業地のほか、東京都区部の繁華な商業地に及ぶ。昼夜を問わず訪日観光客と国内観
光客が増加しており、店舗需要は回復傾向にあり、稀少性もあり、土地価格は上昇している。「アメ横」周辺の繁華な
商業地は、底堅い土地需要があるものの、取引は顕在化しない。価格水準の把握は困難であるが、標準地規模での土地
総額は概ね５～６億円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、「アメ横」商店街に隣接する繁華な商業地域である。比準価格は、台東区上野地区の代替競争関係が成立
する類似地域の取引事例より求められており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、業種によっては高額な
賃料の可能性があるものの、標準的な店舗を想定した賃料より求めており、収益性を反映したものとなった。以上より
、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,700,000 円／㎡		 [111.1]
100		 100
[100.0]		 100
[123.1]		 [100.0]
100		 3,340,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,950,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土地需要は底堅いものがある。景気は回復傾
向にあるが、物価上昇、世界情勢等が不動産
市場に影響を与えることが懸念される。


上野地区の繁華な商業地域で、飲食、物販い
ずれの店舗としての賃貸需要は底堅い。観光
客数の増加により繁華性が増した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +11.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　 +27.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
７
-35		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 東6m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,360)
b ０６（公）
７
-36		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東8m区道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,480)
c ０２（公）
７
-16		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m区道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(100,627)
d ７８５５公
０７
-27		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北22m都道、
東3.5m、角地
商業
高度地区最高60m
駐車場整備地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,670,448  		 100
[ 100.0]		 [ 123.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,056,321 		 100
[  61.4]
3,349,057 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,350,000 
b (　           ) 
4,078,961  		 100
[ 100.0]		 [ 122.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 130.0]
3,827,948 		 100
[  93.4]
4,098,445 
4,100,000 
c (　           ) 
1,692,286  		 100
[ 100.0]		 [ 109.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.2]
1,913,397 		 100
[  61.4]
3,116,282 
3,120,000 
d (　           ) 
3,829,137  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.9]
4,637,007 		 100
[ 132.9]
3,489,095 
3,490,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 +30.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -38.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,520,000 円／㎡]  



台東 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

39,271,513 
10,786,541 
28,484,972 
12,338,400 
16,146,572 		 （　0.9606）
15,510,397 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    470,012,030 円　　　　（　  2,850,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 110.96 Ｓ6 617.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   360 ％   165 ㎡      9.1 m x   18.2 m  前面道路：区道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し店舗 ⑦有効率　  84.0 ％
の理由		 同種・同用途の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.98 
60.6 
62.41 
12,000 
748,920 		 12.0  8,987,040 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
102.98 
88.7 
91.34 
6,200 
566,308 		 10.0  5,663,080 
0.0  0 

 3～ 3		 店舗
102.98 
88.7 
91.34 
5,200 
474,968 		 10.0  4,749,680 
0.0  0 

 4～ 6		 店舗
102.98 
88.7 
91.34 
5,200 
474,968 		 10.0  4,749,680 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
617.88 
84.0 
519.11 

3,215,100 		 33,648,840 
0 
⑨年額支払賃料      3,215,100 円　×　12ヶ月　＝　      38,581,200 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     519.11 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,768,739 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の賃貸ビルの共益費水準から査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        42,349,939 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,387,995 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,961,944 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        33,648,840 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         309,569 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      39,271,513 円　　　　（　       238,009 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,243 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,060,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,394,841 円  　　　       42,349,939　×　　　　  15.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,727,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      180,200 円  　　　　    212,000,000　×　　  50.0 ％　×　   1.70 /1000
④損害保険料       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       212,000 円  　　　　    212,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,786,541 円　（　　　　　　        65,373 円／㎡）　　（経費率　　  27.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 212,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     617.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,338,400 円  
（　　　　　        74,778 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 39,271,513 円      
②総費用 10,786,541 円      
③純収益　①－② 28,484,972 円      
④建物等に帰属する純収益 12,338,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,146,572 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,510,397 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       94,002 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    470,012,030 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,850,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区上野六丁目２１番１
 0105000029162-0000
2 　台東区上野六丁目２１番１０
 0105000029171-0000
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備考