別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
台東 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-7 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　降矢　等   TEL.
鑑定評価額 677,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草橋１丁目２２番２
｢浅草橋１－１８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9		 高層の店舗ビルが建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 南東33m国道 水道、ガス、下水 浅草橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前に高層ビルが建ち並ぶ繁
華性の高い準高度商業地		 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 浅草橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 収益性の高い浅草橋駅至近の商業地域として熟成しており、地域要因について特段の変化は見られず、今後も現
状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,690,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,150,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は台東区及び隣接区における幹線街路沿いの地域を主体に、商業集積性の高い地域を含んで比較的広範に及
ぶものと認められる。主な需要者は収益目的の不動産業者や地場産業を営む事業者のほか、各種投資家等の市場参入も
見受けられる。各種店舗等は増収傾向にあり、市場人の動きも前向きで当圏域の市況は堅調である。なお、市場での土
地の中心となる価格帯はその規模や立地等により幅が生じ、まちまちである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、規範性ある取引事例に基づき試算していることから市場実態を十分に反映しており、説得力は高い。また
収益価格については、不確実要素がやや内在するのでその分保守的に資本還元し相対的に低位で求められたが、ＪＲ浅
草橋駅至近の準高度商業地域にあって高い収益性を有していることから、当標準地の収益性を表した価格として同等に
高い説得力が認められる。したがって、比準価格と収益価格を同等に関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　台東 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,160,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 欧米の高金利水準の継続、中国不動産不況が
続く中、今後の国内景気に対する影響に留意
すべきだが、台東区内の不動産市場は引続き
堅調で推移する。

国道沿いの高容積率を有する駅至近の商業地
域として引続き顧客流動性は高く商況に富ん
でおり、当地域の地価水準は継続的な上昇傾
向を呈している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％ +8.2 ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８（公）
７
-25		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
b １５（公）
７
-30		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南22m都道、
西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
c １０（公）
７
-20		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.9m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ０４（公）
７
-14		 墨田区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西24.8m都道、
北4.1m、
二方路
商業
高度地区最低7m
(100,500)
e ０６（公）
７
-39		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南33m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,259,173  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
3,871,099 		 100
[ 100.0]
3,871,099 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,870,000 
b (　           ) 
3,133,341  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
3,538,331 		 100
[  91.2]
3,879,749 
3,880,000 
c (　           ) 
3,035,903  		 100
[ 100.0]		 [ 109.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
3,686,936 		 100
[ 100.3]
3,675,908 
3,680,000 
d (　           ) 
2,082,342  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
2,358,640 		 100
[  73.4]
3,213,406 
3,210,000 
e (　           ) 
2,797,423  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,245,011 		 100
[  88.4]
3,670,827 
3,670,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,690,000 円／㎡]  



台東 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

72,251,683 
21,435,496 
50,816,187 
28,983,600 
21,832,587 		 （　0.9416）
20,557,564 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    622,956,485 円　　　　（　  3,150,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 166.94 Ｓ9 1,429.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   198 ㎡      8.5 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３階以上は事務所として各階フロア貸し ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 同規模、同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
158.64 
68.2 
108.24 
7,000 
757,680 		 12.0  9,092,160 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
158.85 
92.2 
146.42 
5,000 
732,100 		 10.0  7,321,000 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
158.85 
89.4 
142.02 
4,150 
589,383 		 6.0  3,536,298 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,429.44 
87.4 
1,248.80 

5,615,461 		 41,167,246 
0 
⑨年額支払賃料      5,615,461 円　×　12ヶ月　＝　      67,385,532 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,248.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,066,288 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の賃貸ビルの平均的な共益費（坪２，０００円）を設定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        76,451,820 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,587,109 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 71,864,711 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        41,167,246 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         386,972 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      72,251,683 円　　　　（　       364,907 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,171 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,150 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,490,000 円  　　　　    498,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,320,996 円  　　　       76,451,820　×　　　　  13.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,395,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,233,000 円  　　　　    498,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       498,000 円  　　　　    498,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       498,000 円  　　　　    498,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,435,496 円　（　　　　　　       108,260 円／㎡）　　（経費率　　  29.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 498,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　   1,429.44 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,983,600 円  
（　　　　　       146,382 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 72,251,683 円      
②総費用 21,435,496 円      
③純収益　①－② 50,816,187 円      
④建物等に帰属する純収益 28,983,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,832,587 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,557,564 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      103,826 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    622,956,485 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,150,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草橋一丁目２２番２
 0105000013793-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
台東 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-7 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　小田桐　雅也   TEL.
鑑定評価額 677,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,400,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区浅草橋１丁目２２番２
｢浅草橋１－１８－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,700)

1:3		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9		 高層の店舗ビルが建
ち並ぶ駅前の商業地
域		 南東33m国道 水道、ガス、下水 浅草橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    25 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 駅前に高層ビルが建ち並ぶ繁
華な準高度商業地域		 街

路		 ３３ｍ国道 交通

施設		 浅草橋駅近接

 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 浅草橋駅近接の商業地域として成熟しており、地域要因に特段の変化は見られず、今後も現況のまま推移するも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,720,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  3,110,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、浅草橋駅を中心に台東区もしくは周辺区の主要駅周辺の商業地域と把握される。需要者は、店舗
経営を目的とする法人、地縁的選好性を有する事業者のほか、収益不動産の取得を目的とする各種投資家の市場参入も
認められる。需給動向は堅調であるが、金融市場等の先行き不透明感から慎重な動きも見られる。取引価格は規模や立
地等により幅広く形成され、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域等に所在する取引事例を収集のうえ、適切な補修正を行って試算され、実証的で市場実態を反映
しており、信頼性は高いと判断される。また、駅近くの商業地域で、収益不動産の取得を目的とした需要も多く、収益
性が重視される。以上より、現実の不動産市場を反映した比準価格及び投資家が着目する収益性を反映した収益価格を
関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　台東 5-8                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,160,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融市場及び物価動向について先行き不透明
感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産
需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である
。

浅草橋駅至近で、江戸通り沿いの繁華性の高
い商業地域であり、地域要因の変化は認めら
れない。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+14.0 ％ +8.2 ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １０（公）
７
-20		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南21.9m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
b ０８（公）
７
-25		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ０８（公）
７
-10		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m区道、
北3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,382)
d ０１（公）
７
-13		 墨田区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m区道、
中間画地
商業
高度地区最低7m
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
3,035,903  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
3,928,816 		 100
[ 111.4]
3,526,765 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,530,000 
b (　           ) 
3,259,173  		 100
[ 100.0]		 [ 114.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,735,012 		 100
[ 100.0]
3,735,012 
3,740,000 
c (　           ) 
2,274,542  		 100
[ 100.0]		 [ 113.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.7]
2,704,732 		 100
[  65.2]
4,148,362 
4,150,000 
d (　           ) 
2,106,028  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,211,329 		 100
[  64.3]
3,439,081 
3,440,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.2 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,720,000 円／㎡]  



台東 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

71,189,640 
21,503,362 
49,686,278 
28,110,600 
21,575,678 		 （　0.9416）
20,315,658 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    615,626,000 円　　　　（　  3,110,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 166.94 Ｓ9 1,429.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   700 ％   700 ％   198 ㎡      8.5 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  33.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３階以上は事務所（いずれも各階フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  87.4 ％
の理由		 標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
158.64 
68.2 
108.24 
6,958 
753,134 		 12.0  9,037,608 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
158.85 
92.2 
146.42 
4,840 
708,673 		 10.0  7,086,730 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
158.85 
89.4 
142.02 
4,084 
580,010 		 6.0  3,480,060 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,429.44 
87.4 
1,248.80 

5,521,877 		 40,484,758 
0 
⑨年額支払賃料      5,521,877 円　×　12ヶ月　＝　      66,262,524 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　   1,248.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,066,288 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の賃貸ビルの平均的な共益費を基に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,328,812 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,519,729 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 70,809,083 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,484,758 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         380,557 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      71,189,640 円　　　　（　       359,544 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,104 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,084 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,415,000 円  　　　　    483,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 10,621,362 円  　　　       75,328,812　×　　　　  14.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,395,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,105,500 円  　　　　    483,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       483,000 円  　　　　    483,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       483,000 円  　　　　    483,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      21,503,362 円　（　　　　　　       108,603 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 483,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 325,000 円／㎡　×　   1,429.44 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,110,600 円  
（　　　　　       141,973 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 71,189,640 円      
②総費用 21,503,362 円      
③純収益　①－② 49,686,278 円      
④建物等に帰属する純収益 28,110,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,575,678 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,315,658 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      102,604 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    615,626,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   3,110,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区浅草橋一丁目２２番２
 0105000013793-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
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備考