別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
台東 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-1 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　小田桐　雅也   TEL.
鑑定評価額 1,960,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 9,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区上野４丁目３８番５外
｢上野４－５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:1		 店舗

ＳＲＣ10		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 西36m都道 水道、ガス、下水 上野広小路

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    13 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 上野広小路駅　北方

60m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 上野地区中心部の繁華な高度商業地域である。令和６年６月に地区のランドマーク的存在であったＡＢＡＢ上野
店が閉店したが、新たな商業施設等が誕生すれば更なる発展が期待される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 12,500,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 12,100,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、上野駅周辺の繁華性の高い商業地域のほか、都心区の主要駅、拠点駅周辺の高度商業地域と把握
される。需要者は、店舗経営を目的とする法人、商業ビルやホテル開発を企図する開発業者のほか、収益不動産の取得
を目的とする投資法人等である。売買市場について、需要意欲は高いが供給が少ない。取引価格は、規模や立地等によ
り幅広く形成され、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域等に所在する取引事例を収集のうえ、適切な補修正を行って試算され、実証的で市場実態を反映
しており、信頼性は高いと判断される。また、上野駅周辺に広がる商業地域で、収益不動産の取得を目的とした需要も
多く、収益性が重視される。以上より、現実の不動産市場を反映した比準価格及び投資家が着目する収益性を反映した
収益価格を相互に関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金融市場及び物価動向について先行き不透明
感が残るが、区の人口は増加基調で、不動産
需要も堅調に推移し、地価は上昇傾向である
。

中央通り沿いの繁華性の高い商業地域で、不
動産需要は堅調である。なお、令和６年６月
、ＡＢＡＢ上野店が閉店した。


個別的要因の変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６１公０７

-2		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m区道、
南6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
b ＴＫ１－公
７取１２
-4		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西14.6m区
道、中間画地
商業
高度利用地区
駐車場整備地区
(100,800)
c ０８（公）
７
-33		 台東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西49m都道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d ＴＫ１－公
７取２
-303		 中央区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西26.8m国
道、北東8m、
南東6m、
三方路
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,700)
e ６９３１公
０７
-33		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
19,578,066  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
20,794,567 		 100
[ 153.5]
13,546,949 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
13,500,000 
b (　           ) 
20,154,287  		 100
[ 100.0]		 [ 105.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.8]
19,799,063 		 100
[ 145.5]
13,607,603 
13,600,000 
c (　    922,869) 
9,228,690  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
10,315,484 		 100
[  84.5]
12,207,673 
12,200,000 
d (　           ) 
6,021,452  		 100
[ 100.0]		 [ 116.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
6,866,464 		 100
[  54.0]
12,715,674 
12,700,000 
e (　           ) 
4,899,132  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,717,287 		 100
[  53.4]
10,706,530 
10,700,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +55.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +65.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 12,500,000 円／㎡]  



台東 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

131,447,518 
40,213,137 
91,234,381 
28,286,400 
62,947,981 		 （　0.9436）
59,397,715 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,916,055,323 円　　　　（　 12,100,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 131.71 Ｓ11 1,330.01
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   159 ㎡     13.5 m x   12.4 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸しの店舗を想定 ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 標準的な有効率である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.91 
74.9 
90.59 
21,175 
1,918,243 		 12.0  23,018,916 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
120.91 
87.4 
105.71 
10,588 
1,119,257 		 10.0  11,192,570 
0.0  0 

 3～11		 店舗
120.91 
87.4 
105.71 
7,865 
831,409 		 10.0  8,314,090 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,330.01 
86.3 
1,147.69 

10,520,181 		 109,038,296 
0 
⑨年額支払賃料     10,520,181 円　×　12ヶ月　＝　     126,242,172 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,147.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,505,230 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の賃貸ビルの平均的な共益費を基に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       138,747,402 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,324,844 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 130,422,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       109,038,296 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,024,960 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     131,447,518 円　　　　（　       826,714 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,931 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,865 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,988,000 円  　　　　    498,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 22,060,837 円  　　　      138,747,402　×　　　　  15.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,935,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,233,000 円  　　　　    498,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       498,000 円  　　　　    498,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       498,000 円  　　　　    498,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      40,213,137 円　（　　　　　　       252,913 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 498,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 360,000 円／㎡　×　   1,330.01 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,286,400 円  
（　　　　　       177,902 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 131,447,518 円      
②総費用 40,213,137 円      
③純収益　①－② 91,234,381 円      
④建物等に帰属する純収益 28,286,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 62,947,981 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 59,397,715 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      373,571 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,916,055,323 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  12,100,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区上野四丁目３８番５
 0105000028949-0000
2 　台東区上野四丁目３８番６
 0105000028950-0000
3 　台東区上野四丁目３８番７
 0105000028951-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
台東 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 5-1 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　栗山　大介   TEL.
鑑定評価額 1,960,000,000 円  １㎡当たりの価格 12,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 9,140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区上野４丁目３８番５外
｢上野４－５－５｣		 ②地積
　(㎡)		 159  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,800)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,800)

1:1		 店舗

ＳＲＣ10		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ中心的商
業地域		 西36m都道 水道、ガス、下水 上野広小路

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    13 ｍ、西     0 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３６ｍ都道 交通

施設		 上野広小路駅北方

60m		 法令

規制		 商業
(100,800)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 閉店したＡＢＡＢ上野店が、建て替えや改装により魅力的な商業施設に生まれ変わるならば、来街者数の更なる
増加の可能性も見込まれる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　 13,300,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　 10,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は台東区内だけではなく、東京都区部の店舗・事務所等が集積する高度商業地域である。主たる需要者は、
資金力、信用力を有する機関投資家、大企業等と判断した。売買市場では供給が限られていることもあり、引き合いは
強い。また、市場の中心価格帯は規模により区々であり、一様に把握することは難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等の事例を採用して適正な比準が行われた実証的な価格であるが、本件では取引時
点が古い事例を含む点に留意する必要がある。一方、収益価格は、対象標準地のように比較的収益性の高い商業地域で
は説得力が高いと言えるものの、変動要素を含み、土地の個別性も反映し難い側面も持つ。以上により、比準価格をや
や重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　 11,200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 近時の円安はインバウンド需要の強い追い風
となっており、商業用不動産への投資需要は
底堅い。


中央通り沿いの繁華な商業地域で需要は底堅
い。令和６年６月に上野・御徒町地区におけ
るランドマークであったＡＢＡＢ上野店が閉
店した。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０８（公）
７
-33		 台東区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西49m都道、
南8m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ０６（公）
７
-5		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西40m国道、
南西11m、
南東6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,700)
c ６１公０７

-2		 渋谷区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西25m区道、
南6m、角地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
d ５３公０７

-5		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北42m都道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,900)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　    922,869) 
9,228,690  		 100
[ 100.0]		 [ 113.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
10,205,318 		 100
[  85.5]
11,936,044 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
11,900,000 
b (　           ) 
7,099,580  		 100
[ 100.0]		 [ 108.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
7,165,931 		 100
[  54.7]
13,100,422 
13,100,000 
c (　           ) 
19,578,066  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
20,499,387 		 100
[ 155.2]
13,208,368 
13,200,000 
d (　           ) 
20,540,615  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
23,251,976 		 100
[ 167.9]
13,848,705 
13,800,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.62 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　 13,300,000 円／㎡]  



台東 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

122,248,586 
37,058,855 
85,189,731 
28,513,600 
56,676,131 		 （　0.9436）
53,479,597 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　  1,725,148,290 円　　　　（　 10,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 131.71 Ｓ11 1,330.01
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   800 ％   800 ％   159 ㎡     13.5 m x   12.4 m  前面道路：都道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 全階店舗（フロア貸し） ⑦有効率　  86.3 ％
の理由		 同種同規模の賃貸物件の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
120.91 
74.9 
90.59 
19,663 
1,781,271 		 12.0  21,375,252 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
120.91 
87.4 
105.71 
9,680 
1,023,273 		 10.0  10,232,730 
0.0  0 

 3～11		 店舗
120.91 
87.4 
105.71 
7,260 
767,455 		 10.0  7,674,550 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,330.01 
86.3 
1,147.69 

9,711,639 		 100,678,932 
0 
⑨年額支払賃料      9,711,639 円　×　12ヶ月　＝　     116,539,668 円 
⑩a共益費（管理費）             908 円／㎡　×　   1,147.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　      12,505,230 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣地域の共益費水準等を考慮のうえ査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       129,044,898 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     7,742,694 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 121,302,204 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       100,678,932 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         946,382 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     122,248,586 円　　　　（　       768,859 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    7,321 円/㎡

　月額支払賃料
（　    7,260 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,012,000 円  　　　　    502,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 18,840,555 円  　　　      129,044,898　×　　　　  14.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,935,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,267,000 円  　　　　    502,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       502,000 円  　　　　    502,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       502,000 円  　　　　    502,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      37,058,855 円　（　　　　　　       233,075 円／㎡）　　（経費率　　  30.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 502,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 363,000 円／㎡　×　   1,330.01 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0568     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  30 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 28,513,600 円  
（　　　　　       179,331 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 122,248,586 円      
②総費用 37,058,855 円      
③純収益　①－② 85,189,731 円      
④建物等に帰属する純収益 28,513,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 56,676,131 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 53,479,597 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      336,350 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,725,148,290 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　  10,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区上野四丁目３８番５
 0105000028949-0000
2 　台東区上野四丁目３８番６
 0105000028950-0000
3 　台東区上野四丁目３８番７
 0105000028951-0000
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備考