鑑定評価書

令和7年1月13日　提出
台東 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 -6

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　五十嵐　恵美

TEL.

鑑定評価額

1,510,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,260,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区池之端１丁目１４番１｢池之端１－４－２８｣				②地積　(㎡)	666 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）第一種文教地区 (100,600)
	1:3	事務所兼共同住宅ＳＲＣ14F1B	高層マンション、事務所等が混在する住宅地域	東23.4m都道、背面道	水道、ガス、下水	湯島 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 45 ｍ、南 25 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 645 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３．４ｍ都道

交通

施設

湯島駅北西方

380m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
第一種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状を維持しつつ良好な住宅地として推移していくものと思料
する。地価水準は、マンション適地の底堅い需要があるが、景気動向により不透明である。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 2,260,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、台東区及び隣接区を中心に最寄駅から徒歩圏に位置する中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域である。
良好な居住環境を有するため、需要は高いものの、供給は少ない。需要者は、マンション建築を目的とする大手、中堅
のデベロッパーである。土地価格は、投資採算性をもとに取引されるため、需要者によってまちまちであるが、底堅い
需要があるため、高値での取引が多い。価格水準は、概ね２００万円／㎡程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、不忍池を借景とする良好な住宅地域である。比準価格は、想定される需要者の取引事例を中心に求められ
、市場性を反映した価格であるが、台東区内では画地規模が類似した事例が収集できなかった。開発法による価格は、
事業者の投資採算性に着目して求められており、説得力のある価格である。したがって、開発法による価格を重視し、
比準価格を参酌のうえ、分譲マンション市場の価格動向等を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,020,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は増加傾向が続いている。景気は回復傾
向にあるが、物価上昇、世界情勢等が不動産
市場に影響を与えることが懸念される。

上野公園に近く、利便性が高く、良好な居住
環境を有する住宅地域にあるため、周辺地域
においても、マンション建築は盛んである。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５（公）７ -20	台東区		建付地	（　）	ほぼ整形	北東25m都道、西3m、角地		商業 (100,470)
b	０７（公）７ -5	台東区		更地	（　）	ほぼ整形	東17.3m区道、北8m、角地		商業 (100,500)
c	０３（公）７ -9	台東区		貸家建付地	（　）	不整形	東11m区道、北4m、西3m、三方路		商業駐車場整備地区 (100,500)
d	０１（公）７ -35	江東区		更地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
e	１６（公）７ -11	江東区		建付地	（　）	不整形	北11m区道、東11m、西4.2m、三方路		準工高度地区3種 (80,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,191,891	100 [ 100.0]	[ 112.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.7]	2,473,297	100 [ 94.9]	2,606,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,680,000
b	(　 ) 2,103,185	100 [ 100.0]	[ 111.3] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	2,229,376	100 [ 86.6]	2,574,337		2,650,000
c	(　 ) 2,928,541	100 [ 100.0]	[ 107.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.7]	3,095,557	100 [ 91.1]	3,397,977		3,500,000
d	(　 ) 1,390,691	100 [ 100.0]	[ 116.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,624,327	100 [ 64.7]	2,510,552		2,590,000
e	(　 ) 1,554,377	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	1,600,312	100 [ 79.7]	2,007,920		2,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +1.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 +1.25	画地　　　　 +1.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 +10.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,500,000 円／㎡]

台東 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,623,070,694	2,120,978,273	12	1,300,000	3,639.34	385,000	5,268.43
⑧開発法による価格	1,502,092,421 円　　　　（　 2,260,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 -6　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
666 ㎡	㎡		㎡		㎡	666.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
437.49 ㎡	5,268.43 ㎡	3,924.41 ㎡	1,344.02 ㎡	3,639.34 ㎡	Ｓ・14F 1B ( 49 戸) 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.7 ％）	（ 791.1 ％）	（ 589.3 ％）	（ 201.8 ％）	（ 69.08 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火第一種文教地区	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	15.2 ｍ 43.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		23.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,300,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,300,000 円／㎡　　×　　 3,639.34 ㎡　　＝　　　　 4,731,142,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,731,142,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 385,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 396,550 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 396,550 円／㎡　　×　　　 5,268.43 ㎡　　＝　　　　 2,089,195,917 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱（台東区「集合住宅の建築及び管理に関する条例」）により計上不要
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,731,142,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 520,425,620 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,609,621,537 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	18 ヶ月	販売収入(2期目)	30 ヶ月	販売管理費(3期目)	31 ヶ月
建築工事(3期目)	30 ヶ月	販売収入(3期目)	31 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	378,491,360 円	( 8 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 350,937,189 円
	販売総額(2期)	3,406,422,240 円	( 72 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 2,566,057,873 円
	販売総額(3期)	946,228,400 円	( 20 ％)	×　　0.7462	（ 31 ヶ月）	＝　　 706,075,632 円
収入合計		－	－	－	－	3,623,070,694 円
支出	建築工事費(1期)	417,839,183 円	( 20 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 394,816,244 円
	建築工事費(2期)	417,839,183 円	( 20 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 352,530,919 円
	建築工事費(3期)	1,253,517,550 円	( 60 ％)	×　　0.7533	（ 30 ヶ月）	＝　　 944,274,770 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	156,127,686 円	( 30 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 144,761,590 円
	販売管理費(2期)	156,127,686 円	( 30 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 129,258,111 円
	販売管理費(3期)	208,170,248 円	( 40 ％)	×　　0.7462	（ 31 ヶ月）	＝　　 155,336,639 円
支出合計		－	－	－	－	2,120,978,273 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,623,070,694 円　　－　　　　　　 2,120,978,273 円　　＝　　　　　 1,502,092,421 円 2,260,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

台東 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	台東区池之端一丁目１４番１	0105000103436-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
台東 -6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

台東 -6

東京都

区部第５

氏名

不動産鑑定士　海老沼　利幸

TEL.

鑑定評価額

1,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	台東区池之端１丁目１４番１｢池之端１－４－２８｣				②地積　(㎡)	666 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）第１種文教地区 (100,600)
	1:3	事務所兼共同住宅ＳＲＣ14F1B	高層マンション、事務所等が混在する住宅地域	東23.4m都道、背面道	水道、ガス、下水	湯島 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 45 ｍ、南 25 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 43.0 ｍ、規模　　 645 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３．４ｍ都道

交通

施設

湯島駅北西方

380m

法令

規制

商業
(100,600)
防火
第１種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層マンション、事務所等が混在する住宅地域であるが、地域要因に変動は認められないため、今後も現状のま
ま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 2,250,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、台東区を中心に東京都区部の城東エリアにおいてマンション開発が可能な地域である。主たる需要者は
マンション開発業者であり、その需要に比して供給が少ないため、マンションに適する土地の価格は上昇傾向が続いて
いる。特に対象標準地のような立地条件に優れている土地は人気が高い。市場で需要の中心になる価格帯は、１平米あ
たり２００万円から２５０万円程度で、立地条件や規模等によっては、より高額な取引もあり得る。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高層マンション、事務所等が混在する住宅地域である。規模が大きい土地の需要者は、マンションデベロッパー等の不
動産開発業者が中心で投資採算性が重視される。取引の実態を反映した比準価格及び投資採算性を重視した開発法によ
る価格はそれぞれ規範性を有するが、本件では投資採算性を重視した開発法による価格が説得力を有する。以上により
本件では開発法による価格を標準とし、比準価格を参酌し、単価と総額との関連等を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口、世帯数は増加傾向にある。不動
産に対する需要の増加により、地価は上昇し
ている。

居住環境の良い地域であり、マンション開発
業者の需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+11.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

台東 -6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	０８（公）７ -20	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西15m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	１５（公）７ -21	台東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東5.5m区道、北西5.5m、角地		１中専高度地区3種谷中地区地区計画 (80,220)
c	１０（公）７ -27	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m都道、中間画地		近商高度地区3種特別用途地区 (100,400)
d	０８（公）７ -32	台東区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北11m区道、西7.1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,071,887	100 [ 100.0]	[ 105.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,194,128	100 [ 92.2]	2,379,748	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	2,450,000
b	(　 ) 1,708,428	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ / ]	100 [ 127.3]	1,395,731	100 [ 60.5]	2,306,993		2,380,000
c	(　 ) 1,029,967	100 [ 100.0]	[ 113.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,170,043	100 [ 50.8]	2,303,234		2,370,000
d	(　 ) 1,204,998	100 [ 100.0]	[ 118.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	1,375,320	100 [ 60.0]	2,292,200		2,360,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +1.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
b	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 +27.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -23.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.80	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -38.0
c	正常	％／月 +0.80	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +1.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +1.17	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,420,000 円／㎡]

台東 -6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地においては、賃貸マンションよりも分譲マンションが最有効使用と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地のため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
3,713,643,095	2,216,695,166	12	1,310,000	3,639.34	394,000	5,268.43
⑧開発法による価格	1,496,947,929 円　　　　（　 2,250,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

台東 -6　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
666 ㎡	㎡		㎡		㎡	666.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
437.49 ㎡	5,268.43 ㎡	3,924.41 ㎡	1,344.02 ㎡	3,639.34 ㎡	Ｓ・14F 1B ( 49 戸) 74㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 65.7 ％）	（ 791.1 ％）	（ 589.3 ％）	（ 201.8 ％）	（ 69.08 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火第１種文教地区	100 ％	600 ％	600 ％	間口奥行	15.2 ｍ 43.0 ｍ		前面道路：都道特定道路までの距離：		23.4 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,310,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,310,000 円／㎡　　×　　 3,639.34 ㎡　　＝　　　　 4,767,535,400 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 4,767,535,400 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 394,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 405,820 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 405,820 円／㎡　　×　　　 5,268.43 ㎡　　＝　　　　 2,138,034,263 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱（台東区「集合住宅の建築及び管理に関する条例」）により計上不要
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 4,767,535,400 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 524,428,894 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,662,463,157 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	18 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	27 ヶ月	販売管理費(3期目)	27 ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	381,402,832 円	( 8 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 321,789,569 円
	販売総額(2期)	3,432,625,488 円	( 72 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 2,659,941,491 円
	販売総額(3期)	953,507,080 円	( 20 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 731,912,035 円
収入合計		－	－	－	－	3,713,643,095 円
支出	建築工事費(1期)	427,606,853 円	( 20 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 404,045,715 円
	建築工事費(2期)	427,606,853 円	( 20 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 367,656,372 円
	建築工事費(3期)	1,282,820,558 円	( 60 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 994,057,650 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	209,771,558 円	( 40 ％)	×　　0.9185	（ 9 ヶ月）	＝　　 192,675,176 円
	販売管理費(2期)	209,771,558 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 176,984,263 円
	販売管理費(3期)	104,885,779 円	( 20 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 81,275,990 円
支出合計		－	－	－	－	2,216,695,166 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	3,713,643,095 円　　－　　　　　　 2,216,695,166 円　　＝　　　　　 1,496,947,929 円 2,250,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

台東 -6　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	台東区池之端一丁目１４番１	0105000103436-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考