別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
台東 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 -4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　谷藤　恵美子   TEL.
鑑定評価額 153,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区上野桜木１丁目１６番６
｢上野桜木１－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
第１種文教地区

(70,212)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い比較的閑静な住宅
地域		 北西5.3m区道 水道、ガス、下水 鶯谷

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画区域に該当する 街

路		 基準方位　北５．３
ｍ区道		 交通

施設		 鶯谷駅西方

640m		 法令

規制		 １中専
(70,212)
準防 
高度地区3種
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅が多い地域であるが、戸建住宅用地の細分化が進む傾向にある中でもブランド力は維持されてい
る。地価水準は金融資本市場の変動等に左右されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,110,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    721,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は区内北西部及び文京区東部の東京メトロ千代田、日比谷線、ＪＲ山手線各駅から徒歩圏内の閑静な住宅地
域である。土地の需要者は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人、個人事業主、中小法人等が中心である。個人
需要の新築戸建の場合二次取得者、中堅・富裕層が主である。戸建住宅用地の供給数が少ないことから需要は堅調、地
価水準は上昇幅が拡大した。需要の中心となる価格帯は、標準地規模の土地で１．５億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 標準地は閑静な戸建住宅地域にあり、標準地規模の収益目的取引は相対的に少なく、自己使用としての取引が多く、収
益性よりも居住の快適性、生活・交通利便性等が重視される地域で、収益性を重視した取引が中心の地域ではない。以
上より区内の住宅地の事例を中心に試算し不動産市場の実態を反映した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参
酌し、周辺住宅市場動向等を検討し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    947,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　台東 -1                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    975,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 台東区の人口、世帯数は増加傾向、物価上昇
は懸念されるものの、景気は緩やかに回復し
、住宅地の供給が少ない事から需要は強含み
となっている。

旧来からブランド力のある生活利便性、快適
性が良好な成熟した住宅地域であり、住環境
に優位性を持っており市場性が増している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％ +6.7 ％
３　試算価格算定内訳 台東 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６（公）
７
-1		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西3.6m区道
、北西3.3m、
角地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(80,160)
b １７（公）
７
-8		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
c １５（公）
７
-4		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m私道、
中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,200)
d １０（公）
７
-10		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.4m区道
、中間画地
商業

(100,240)
e １５（公）
７
-22		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m区道、
北東3.6m、
角地
１住居
高度地区3種
第一種文教地区
(80,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,185,583  		 100
[ 100.0]		 [ 108.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.2]
1,231,095 		 100
[  95.1]
1,294,527 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,310,000 
b (　           ) 
868,220  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.4]
1,038,132 		 100
[  67.2]
1,544,839 
1,560,000 
c (　           ) 
1,210,522  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,240,785 		 100
[  93.9]
1,321,390 
1,330,000 
d (　           ) 
649,538  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
691,983 		 100
[  68.8]
1,005,789 
1,020,000 
e (　           ) 
1,030,397  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
1,008,910 		 100
[  95.9]
1,052,044 
1,060,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,110,000 円／㎡]  



台東 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,218,618 
1,545,794 
7,672,824 
3,804,360 
3,868,464 		 （　0.9592）
3,710,631 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    106,018,029 円　　　　（　    721,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.12 Ｓ3 233.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
第１種文教地区		 70 ％   300 ％   212 ％   147 ㎡      9.7 m x   15.5 m  前面道路：区道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の現状の標準的使用、将来の動向より住宅１ＤＫ（平均専有面積約３９㎡程度）を想定。 ⑦有効率　  99.1 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 住宅
77.90 
99.1 
77.18 
3,350 
258,553 		 1.0  258,553 
1.0  258,553 

 2～  		 住宅
77.90 
99.1 
77.18 
3,450 
266,271 		 1.0  266,271 
1.0  266,271 

 3～  		 住宅
77.90 
99.1 
77.18 
3,450 
266,271 		 1.0  266,271 
1.0  266,271 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
233.70 
99.1 
231.54 

791,095 		 791,095 
791,095 
⑨年額支払賃料        791,095 円　×　12ヶ月　＝　       9,493,140 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,493,140 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       474,657 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,018,483 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           791,095 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,515 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          791,095 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         192,620 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,218,618 円　　　　（　        62,712 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,527 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,450 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 323,500 円  　　　　     64,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 284,794 円  　　　        9,493,140　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      258,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      549,900 円  　　　　     64,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,700 円  　　　　     64,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,700 円  　　　　     64,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,545,794 円　（　　　　　　        10,516 円／㎡）　　（経費率　　  16.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 266,000 円／㎡　×　     233.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,804,360 円  
（　　　　　        25,880 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,218,618 円      
②総費用 1,545,794 円      
③純収益　①－② 7,672,824 円      
④建物等に帰属する純収益 3,804,360 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,868,464 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,710,631 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,242 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,018,029 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     721,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区上野桜木一丁目１６番６
 0105000030155-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
台東 -4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 -4 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　松岡　利哉   TEL.
鑑定評価額 153,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,040,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 760,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区上野桜木１丁目１６番６
｢上野桜木１－１－５｣		 ②地積
　(㎡)		 147  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
第１種文教地区

(70,212)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い比較的閑静な住宅
地域		 北西5.3m区道 水道、ガス、下水 鶯谷

640m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地区計画区域に該当する 街

路		 基準方位北　５．３
ｍ区道		 交通

施設		 鶯谷駅西方

640m		 法令

規制		 １中専
(70,212)
準防 
高度地区3種
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模の一般住宅が多い住宅地域であり、閑静な住環境に特段の変動はみられず、今後とも現状を維持するもの
と予測する。土地の供給が少ないことから、地価水準も上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,120,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    790,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、区内北西部及び文京区東部の東京メトロ千代田線、ＪＲ山手線等沿線の閑静な住宅地域である。主な需
要者は、中堅・富裕層の個人や転売目的の不動産業者等である。居住環境が良好で住宅需要が強い一方で供給が少なく
需給は引き締まっている。需要の中心となる土地の価格帯は、標準地程度の規模であれば、土地で総額１．５億円程度
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の事例を採用して得られた市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は、最有効使用
の建物を建築し賃貸することを想定して得られた投資採算性を示す価格である。対象標準地は、収益性に馴染まない低
層住宅地域であり、収益価格には想定要素や変動要素も介在し実証性に乏しい。したがって、比準価格を重視し、収益
価格を比較考量して、近隣地域の地価動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    947,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　台東 -1                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    975,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済が円安等から物価上昇局面となる中、低
金利が継続し資産価格を下支えしている。区
内人口は増加傾向が継続している。


区内有数の住環境を有する成熟した住宅地域
であり、土地の供給が少ないことから需給は
逼迫している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.8 ％ +6.7 ％
３　試算価格算定内訳 台東 -4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５（公）
７
-21		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m区道
、北西5.5m、
角地
１中専
高度地区3種
谷中地区地区計画
(80,220)
b ２０（公）
７
-29		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.1m区道
、中間画地
１中専
特別用途地区
高度地区
(70,204)
c １５（公）
７
-22		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m区道、
北東3.6m、
角地
１住居
高度地区3種
第一種文教地区
(80,200)
d １０（公）
７
-25		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.7m区道
、中間画地
１中専
高度地区3種
地区計画等
(70,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,708,428  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 127.3]
1,395,731 		 100
[ 102.0]
1,368,364 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,380,000 
b (　           ) 
1,035,927  		 100
[ 100.0]		 [ 112.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,154,905 		 100
[  99.0]
1,166,571 
1,180,000 
c (　           ) 
1,030,397  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
1,003,179 		 100
[  98.8]
1,015,363 
1,030,000 
d (　           ) 
894,206  		 100
[ 100.0]		 [ 114.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.7]
1,032,822 		 100
[  91.2]
1,132,480 
1,140,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +27.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,120,000 円／㎡]  



台東 -4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,578,370 
1,552,308 
8,026,062 
3,786,720 
4,239,342 		 （　0.9592）
4,066,377 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    116,182,200 円　　　　（　    790,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 -4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 82.12 Ｓ3 233.70
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
第１種文教地区		 70 ％   300 ％   212 ％   147 ㎡      9.7 m x   15.5 m  前面道路：区道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸の住宅（１ＤＫ）を想定 ⑦有効率　  99.1 ％
の理由		 標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
77.90 
99.1 
77.18 
3,500 
270,130 		 1.0  270,130 
1.0  270,130 

 2～ 2		 住宅
77.90 
99.1 
77.18 
3,550 
273,989 		 1.0  273,989 
1.0  273,989 

 3～ 3		 住宅
77.90 
99.1 
77.18 
3,600 
277,848 		 1.0  277,848 
1.0  277,848 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
233.70 
99.1 
231.54 

821,967 		 821,967 
821,967 
⑨年額支払賃料        821,967 円　×　12ヶ月　＝　       9,863,604 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     231.54 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,863,604 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       493,180 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,370,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           821,967 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,809 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          821,967 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         200,137 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,578,370 円　　　　（　        65,159 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,629 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 -4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 322,000 円  　　　　     64,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 295,908 円  　　　        9,863,604　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      258,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      547,400 円  　　　　     64,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        64,400 円  　　　　     64,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,552,308 円　（　　　　　　        10,560 円／㎡）　　（経費率　　  16.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 64,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     233.70 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0588     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0608 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,786,720 円  
（　　　　　        25,760 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,578,370 円      
②総費用 1,552,308 円      
③純収益　①－② 8,026,062 円      
④建物等に帰属する純収益 3,786,720 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,239,342 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,066,377 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       27,662 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,182,200 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     790,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 -4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区上野桜木一丁目１６番６
 0105000030155-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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