別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
台東 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 -3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　山田　光治   TEL.
鑑定評価額 337,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区谷中２丁目４９番
｢谷中２－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,204)

1:1		 住宅兼共同住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅、マ
ンションが混在する
住宅地域		 北東5.1m区道 水道、ガス、下水 千駄木

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、５．１
ｍ区道		 交通

施設		 千駄木駅南東方

460m		 法令

規制		 １中専
(70,204)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの閑静な住宅地域として、今後も現在の居住環境を維持していくものと予測する。住宅需要が堅調であ
ることから、地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,080,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    737,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、台東区の北西部を中心とする中規模一般住宅が多い比較的閑静な住宅地域と判定した。需要者の
属性は、地縁的選好性の強い地元住民、不動産業者等と判断される。住宅用地の需要は堅調である一方、供給が少ない
ことから地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる住宅用地の価格帯は敷地規模
３３０㎡程度で、３億円から３億７０００万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模一般住宅、マンションが混在する千駄木駅徒歩圏内の近隣地域及びその周辺地域においては、共同住宅用地等の
収益獲得を目的とする不動産の取引は比較的少なく、自己利用目的の住宅用地としての取引が需要の中心である。した
がって、多数の取引事例に基づき不動産取引市場の実態を反映した価格である比準価格を重視し、還元利回り等想定要
素を含む収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    947,000 円／㎡		 [109.8]
100		 100
[101.0]		 100
[102.0]		 [101.0]
100		 1,020,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    931,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 欧米における高い金利水準の継続に伴う国内
の金利水準への影響、物価動向、金融資本市
場の変動等の影響に注意する必要がある。


中規模一般住宅、マンションが混在する旧来
の住宅地域として、その地域的特性に大きな
変化はなく、地域要因の大きな変動は認めら
れない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １５（公）
７
-21		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.5m区道
、北西5.5m、
角地
１中専
高度地区3種
谷中地区地区計画
(80,220)
b １５（公）
７
-22		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m区道、
北東3.6m、
角地
１住居
高度地区3種
第一種文教地区
(80,200)
c ２０（公）
７
-24		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南2.7m区道、
中間画地
１住居
地区計画等
(70,160)
d １５（公）
７
-3		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北10.8m都道、
南2.7m、
二方路
近商
高度地区3種
第二種文教地区
(100,400)
e １０（公）
７
-27		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東11m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
特別用途地区
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,708,428  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,708,428 		 100
[  99.5]
1,717,013 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,730,000 
b (　           ) 
1,030,397  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.5]
1,008,910 		 100
[  87.6]
1,151,724 
1,160,000 
c (　           ) 
750,050  		 100
[ 100.0]		 [ 112.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
806,482 		 100
[  72.7]
1,109,329 
1,120,000 
d (　           ) 
1,368,559  		 100
[ 100.0]		 [ 110.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.1]
1,664,504 		 100
[ 117.4]
1,417,806 
1,430,000 
e (　           ) 
1,029,967  		 100
[ 100.0]		 [ 112.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,111,176 		 100
[ 117.8]
943,273 
953,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.5 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.68 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.77 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.9 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.9 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,080,000 円／㎡]  



台東 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,688,457 
3,356,458 
17,331,999 
8,436,000 
8,895,999 		 （　0.9575）
8,517,919 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    243,369,114 円　　　　（　    737,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 190.00 Ｓ3 570.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   204 ％   330 ㎡     18.2 m x   18.1 m  前面道路：区道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階３戸の住宅（２ＬＤＫ、総戸数９戸、平均専有面積約５６㎡）を想定。 ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
190.00 
85.0 
161.50 
3,390 
547,485 		 1.0  547,485 
1.0  547,485 

 2～ 2		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
3,570 
610,470 		 1.0  610,470 
1.0  610,470 

 3～ 3		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
3,650 
624,150 		 1.0  624,150 
1.0  624,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
570.00 
88.3 
503.50 

1,782,105 		 1,782,105 
1,782,105 
⑨年額支払賃料      1,782,105 円　×　12ヶ月　＝　      21,385,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     503.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,385,260 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,283,116 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,102,144 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,782,105 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,752 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,782,105 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         569,561 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,688,457 円　　　　（　        62,692 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,674 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,570 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 592,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 641,558 円  　　　       21,385,260　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      568,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,258,000 円  　　　　    148,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       148,000 円  　　　　    148,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,356,458 円　（　　　　　　        10,171 円／㎡）　　（経費率　　  16.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9575    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 148,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0445 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,436,000 円  
（　　　　　        25,564 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,688,457 円      
②総費用 3,356,458 円      
③純収益　①－② 17,331,999 円      
④建物等に帰属する純収益 8,436,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,895,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,517,919 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,812 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    243,369,114 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     737,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区谷中二丁目４９番
 0105000104795-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
台東 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
台東 -3 東京都 区部第５ 氏名  不動産鑑定士　竹内　強   TEL.
鑑定評価額 337,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,020,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 740,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 台東区谷中２丁目４９番
｢谷中２－８－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度地区3種
地区計画等

(70,204)

1:1		 住宅兼共同住宅

ＲＣ3		 中規模一般住宅、マ
ンションが混在する
住宅地域		 北東5.1m区道 水道、ガス、下水 千駄木

460m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    25 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北５．１ｍ
区道		 交通

施設		 千駄木駅南東方

460m		 法令

規制		 １中専
(70,204)
準防 
高度地区3種
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅を中心とした良好な市街地の形成と更なる住環境の向上が期待される。地価は、稀少性を反映し、引き
続き上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,090,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    731,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 台東区北西部を中心に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域一帯を同一需給圏と判定した。需要者は、地縁を有する自用目的の
個人や不動産業者が中心である。彼らは、居住の快適性、生活利便性等の優劣を重視して意思決定を行う傾向が強く、
収益性の価格形成への影響は稀薄である。土地の価格帯としては平米単価１００～１２０万円程度が標準的な水準と把
握され、総額は規模等の個別性によりバラつきがある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、価格牽連性の強い区内住宅地で行われた取引事例に基づき、需要者目線で試算されており、実証的で精度
が高い。収益価格は、賃貸用の建物建築を想定し、賃貸経営に基づく収益に着目した価格で、想定要素が多いものの投
資目的の取引に際しては重視すべきである。試算価格には開差が生じたが、本件では市場適合性に優る比準価格を重視
し、収益価格を参酌のうえ代表標準地との検討を踏まえ標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　台東 -4                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    947,000 円／㎡		 [109.8]
100		 100
[101.0]		 100
[104.0]		 [101.0]
100		 1,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    931,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 雇用・所得環境が改善する下で、緩やかな回
復が続くことが期待される。ただし、物価上
昇、金融資本市場の変動等の影響に十分注意
する必要がある。

稀少性を反映して土地需要は旺盛であり、地
価はここ１年で上昇幅を拡大した。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 台東 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２０（公）
７
-29		 台東区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西5.1m区道
、中間画地
１中専
特別用途地区
高度地区
(70,204)
b １５（公）
７
-22		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m区道、
北東3.6m、
角地
１住居
高度地区3種
第一種文教地区
(80,200)
c １０（公）
７
-10		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西3.4m区道
、中間画地
商業

(100,240)
d ０６（公）
７
-27		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 西6m区道、
南3.4m、角地
準工
高度地区3種
特別用途地区
(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,035,927  		 100
[ 100.0]		 [ 113.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,159,007 		 100
[ 102.9]
1,126,343 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
1,140,000 
b (　           ) 
1,030,397  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
1,004,151 		 100
[  91.8]
1,093,846 
1,100,000 
c (　           ) 
649,538  		 100
[ 100.0]		 [ 107.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.1]
719,776 		 100
[  67.9]
1,060,053 
1,070,000 
d (　           ) 
516,932  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.9]
596,709 		 100
[  62.4]
956,264 
966,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.72 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,090,000 円／㎡]  



台東 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

22,654,973 
4,337,520 
18,317,453 
9,514,700 
8,802,753 		 （　0.9592）
8,443,601 		 （  3.8 -  0.3 ）
3.5％  
⑧収益価格 　    241,245,743 円　　　　（　    731,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
台東 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 190.00 Ｓ3 570.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区3種
地区計画等		 70 ％   300 ％   204 ％   330 ㎡     18.2 m x   18.1 m  前面道路：区道     　   5.1 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専用面積約５６㎡ ⑦有効率　  88.3 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
190.00 
85.0 
161.50 
3,600 
581,400 		 1.0  581,400 
1.0  581,400 

 2～ 2		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
3,800 
649,800 		 1.0  649,800 
1.0  649,800 

 3～ 3		 住宅
190.00 
90.0 
171.00 
4,000 
684,000 		 1.0  684,000 
1.0  684,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
570.00 
88.3 
503.50 

1,915,200 		 1,915,200 
1,915,200 
⑨年額支払賃料      1,915,200 円　×　12ヶ月　＝　      22,982,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     503.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金による担保等を考慮して非計上とした。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        22,982,400 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,264,032 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 21,718,368 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,915,200 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,099 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,915,200 円　×　　  94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　         918,506 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      22,654,973 円　　　　（　        68,651 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
台東 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 845,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,149,120 円  　　　       22,982,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      568,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,436,500 円  　　　　    169,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       169,000 円  　　　　    169,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,337,520 円　（　　　　　　        13,144 円／㎡）　　（経費率　　  19.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9592    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 169,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　     570.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0563     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0427 ×　 40 ％　＋　0.0545 ×  40 ％　＋ 0.0870 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,514,700 円  
（　　　　　        28,832 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 22,654,973 円      
②総費用 4,337,520 円      
③純収益　①－② 18,317,453 円      
④建物等に帰属する純収益 9,514,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 8,802,753 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,443,601 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       25,587 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    241,245,743 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     731,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 台東 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　台東区谷中二丁目４９番
 0105000104795-0000
2 　
3 　
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備考