別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月13日　提出
文京 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-25 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　犬嶋　和彦   TEL.
鑑定評価額 1,030,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区小石川２丁目３０番１４外
｢小石川２－２５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 469  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高46m


(96,560)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ13		 高層の店舗兼共同住
宅が建ち並ぶ商業地
域		 東18.2m都道 水道、ガス、下水 春日

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８．２ｍ都道 交通

施設		 春日駅北西方

260m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高46m
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗付共同住宅を中心とする商業地域であり、周辺では再開発事業が見られるが当面は現状を維持しつつ
推移してゆくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 建蔽率　　　　　　　　　　　　　   0.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,380,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,920,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、文京区及び隣接区内の幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域と把握した。需要者は広範な営業拠
点を有するマンション分譲業者、投資法人、不動産賃貸業者等が中心的である。商業集積の程度は普通であるが周辺環
境等から安定的需要が見込める地域であり、中心となる価格帯は規模により差があるものの、総額で１０億円前半程度
と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中高層店舗付共同住宅を中心とする商業地域に存し、周辺では収益物件の外自用物件の取引も見られる。
類似の商業地域における取引市場性を反映した比準価格は規範的である外、最有効使用に基づく収益性を反映した収益
価格は理論的であるが一部想定要素を内包する面を有するため、本件ではより実証的な比準価格をやや中心に収益価格
を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,570,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.5]		 [ 98.0]
100		 2,210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利先高感もあるが先行き経済回復への期待
感等により、用途の多様性のある不動産需要
も見られる状況にある。


周辺環境、利便性等から従来より需要は見ら
れる。地域要因に大きな変化は無いが、一般
的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。


個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -6.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２７８公
０７
-35		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20.7m都
道、
南東3.2m、
北東4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,600)
b ８３５２公
０７
-28		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北10.8m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
第２種文教地区
(100,600)
c ８３５２公
０７
-30		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東21m国道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
第２種文教地区
(100,600)
d ７８５５公
０７
-26		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
西2.4m、
北1.4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
第二種文教地区
(100,600)
e ７８５５公
０７
-28		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東10.8m区
道、中間画地
商業
高度地区最高60m
駐車場整備地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,561,477  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,691,728 		 100
[  73.8]
2,292,314 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
2,250,000 
b (　           ) 
2,068,225  		 100
[ 100.0]		 [ 119.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,477,734 		 100
[  94.1]
2,633,086 
2,580,000 
c (　           ) 
1,474,926  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,746,312 		 100
[  76.8]
2,273,844 
2,230,000 
d (　           ) 
1,666,453  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.6]
2,371,974 		 100
[ 100.0]
2,371,974 
2,320,000 
e (　           ) 
1,981,644  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,207,551 		 100
[  85.3]
2,587,985 
2,540,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -11.5 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 -20.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,380,000 円／㎡]  



文京 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

126,391,313 
32,060,984 
94,330,329 
62,809,000 
31,521,329 		 （　0.9416）
29,680,483 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    899,408,576 円　　　　（　  1,920,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 336.84 ＲＣ13F1B 3,008.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高46m
 96 ％   600 ％   560 ％   469 ㎡     20.8 m x   23.0 m  前面道路：都道     　  18.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗フロア貸し、２階以上５０㎡程度の住宅を想定、地下１階は屋内駐輪場等を想定 ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 同種建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 駐輪場等
129.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
317.14 
41.8 
132.48 
4,200 
556,416 		 6.0  3,338,496 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
213.53 
95.7 
204.26 
3,700 
755,762 		 1.0  755,762 
1.0  755,762 

 4～12		 住宅
213.53 
95.7 
204.26 
3,900 
796,614 		 1.0  796,614 
1.0  796,614 

13～13		 住宅
213.53 
95.7 
204.26 
4,000 
817,040 		 1.0  817,040 
1.0  817,040 

計
3,008.50 
85.9 
2,583.60 

10,054,506 		 12,836,586 
9,498,090 
⑨年額支払賃料     10,054,506 円　×　12ヶ月　＝　     120,654,072 円 
⑩a共益費（管理費）             240 円／㎡　×　   2,583.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,440,768 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準を考慮した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       128,094,840 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,404,742 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 121,690,098 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,836,586 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         121,948 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,498,090 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       4,579,267 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     126,391,313 円　　　　（　       269,491 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,860 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,420,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 12,809,484 円  　　　      128,094,840　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,596,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,095,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      32,060,984 円　（　　　　　　        68,360 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   3,008.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0587     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 35 ％　＋　0.0531 ×  35 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 62,809,000 円  
（　　　　　       133,921 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 126,391,313 円      
②総費用 32,060,984 円      
③純収益　①－② 94,330,329 円      
④建物等に帰属する純収益 62,809,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,521,329 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 29,680,483 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       63,285 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    899,408,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,920,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区小石川二丁目３０番１４
 0103000020844-0000
2 　文京区小石川二丁目３０番１５
 0103000020845-0000
3 　文京区小石川二丁目３０番１６
 0103000020846-0000
4 　文京区小石川二丁目３０番１７
 0103000020847-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
文京 5-25　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-25 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　綾子   TEL.
鑑定評価額 1,040,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,210,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,550,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区小石川２丁目３０番１４外
｢小石川２－２５－１８｣		 ②地積
　(㎡)		 469  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高46m


(96,560)

1:1.2		 店舗兼共同住宅

ＳＲＣ13		 高層の店舗兼共同住
宅が建ち並ぶ商業地
域		 東18.2m都道 水道、ガス、下水 春日

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    80 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ整形
④地域的特性 特記

事項		 えんま通り商店街（アーケー
ド）に位置する		 街

路		 １８．２ｍ都道 交通

施設		 春日駅北西方

260m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高46m
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗付共同住宅等から形成される商業地域であるが、隣接地域の再開発により一層の熟成が期待される。地
価水準は引き続き上昇傾向にあるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 建蔽率　　　　　　　　　　　　　   0.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,370,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,090,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区を中心とし、交通利便性に恵まれた高容積の幹線道路沿いの商業地域と把握される。主たる想定需
要者層は、マンション開発目的のディベロッパー、転売目的の不動産事業者や投資法人等が想定される。市場需給動向
は、需要が根強い反面、供給が限定的であり、取引価格は引き続き上昇傾向にある。中心価格帯は規模により様々であ
るが、標準的画地の規模で土地総額１０億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と
判断される。標準地はマンション用地として比較的規模がまとまっており、市場参加者は、賃貸経営における投資採算
性を検討しつつ、市場での取引動向に着目して行動するものと思われる。よって取引市場の実態を反映した比準価格及
び収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,570,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 79.5]		 [ 98.0]
100		 2,210,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,940,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の人口・世帯数及び住宅着工件数は
増加、取引件数は横ばい傾向。開発業者によ
るマンション用地需要は引き続き旺盛である
。

隣接地域の再開発により同一需給圏内におけ
る相対的地位の上昇が期待される。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.8
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-25　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２７８公
０７
-35		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20.7m都
道、
南東3.2m、
北東4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,600)
b ５４１２公
０７
-31		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21.7m都
道、中間画地
商業
高度地区最高46m
(100,600)
c ８５３３公
０７
-1		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16.5m都
道、
北東2.4m、
二方路
商業
特別用途地区
高度地区
(100,600)
d ８３５２公
０７
-10		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西27m国道、
南東3.3m、
角地
商業
高度地区最高46m
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,561,477  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,691,728 		 100
[  74.1]
2,283,034 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　   -2.0

その他　    0.0

　　　[  98.0]
　　　　 100
2,240,000 
b (　           ) 
1,610,695  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  77.6]
2,189,798 		 100
[  87.1]
2,514,119 
2,460,000 
c (　           ) 
1,576,157  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.4]
1,826,606 		 100
[  75.3]
2,425,772 
2,380,000 
d (　           ) 
2,930,591  		 100
[ 100.0]		 [ 107.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
3,282,384 		 100
[  87.2]
3,764,202 
3,690,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　 -11.2 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -0.6 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -22.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.8 交通・接近　  -8.6 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　 -11.7 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,370,000 円／㎡]  



文京 5-25　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

126,765,394 
33,770,963 
92,994,431 
58,101,000 
34,893,431 		 （　0.9255）
32,293,870 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    978,602,121 円　　　　（　  2,090,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-25　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅 336.84 ＲＣ13F1B 3,008.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高46m
 96 ％   600 ％   560 ％   469 ㎡     20.8 m x   23.0 m  前面道路：都道     　  18.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（分割貸可）、２階以上共同住宅（ファミリータイプ５０㎡程度） ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 標準的な有効率、レイアウト等より
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 屋内駐輪場等
129.00 
 
 
 
 		    
   

 1～ 1		 店舗
317.14 
41.8 
132.56 
4,556 
603,943 		 8.0  4,831,544 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
213.53 
95.7 
204.35 
3,764 
769,173 		 1.0  769,173 
1.0  769,173 

 3～12		 共同住宅
213.53 
95.7 
204.35 
3,962 
809,635 		 1.0  809,635 
1.0  809,635 

13～13		 共同住宅
213.53 
95.7 
204.35 
4,081 
833,952 		 1.0  833,952 
1.0  833,952 

計
3,008.50 
85.9 
2,584.76 

10,303,418 		 14,531,019 
9,699,475 
⑨年額支払賃料     10,303,418 円　×　12ヶ月　＝　     123,641,016 円 
⑩a共益費（管理費）             231 円／㎡　×　   2,584.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　       7,164,955 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       130,805,971 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     6,540,299 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 124,265,672 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,531,019 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         138,045 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        9,699,475 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       2,361,677 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     126,765,394 円　　　　（　       270,289 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,050 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,962 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-25　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,420,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 14,519,463 円  　　　      130,805,971　×　　　　  11.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,596,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,095,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,070,000 円  　　　　  1,070,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      33,770,963 円　（　　　　　　        72,006 円／㎡）　　（経費率　　  26.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9255    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,070,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 345,000 円／㎡　×　   3,008.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0543     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 58,101,000 円  
（　　　　　       123,883 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 126,765,394 円      
②総費用 33,770,963 円      
③純収益　①－② 92,994,431 円      
④建物等に帰属する純収益 58,101,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 34,893,431 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 32,293,870 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       68,857 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    978,602,121 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,090,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-25　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区小石川二丁目３０番１４
 0103000020844-0000
2 　文京区小石川二丁目３０番１５
 0103000020845-0000
3 　文京区小石川二丁目３０番１６
 0103000020846-0000
4 　文京区小石川二丁目３０番１７
 0103000020847-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
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50 　
備考