別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
文京 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-23 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　真美   TEL.
鑑定評価額 383,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区本駒込６丁目３７２番２２
｢本駒込６－１５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高35m


(100,600)

1.5:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ10F1B		 高層の店舗付マンシ
ョンが建ち並ぶ商業
地域		 北東30m都道 水道、ガス、下水 駒込

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    13 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       188 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 駒込駅南方

330m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高35m
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの高層店舗兼共同住宅地域として成熟している。地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状を維
持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,760,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区及び隣接区の広幅員道路沿いの商業地域。典型的需要者は収益目的の投資家等が想定される。高
度利用可能で住宅地としてのブランド力もあり、共同住宅地としての引き合いは強い。賃貸市場が強含みであったこと
、金融政策転換に伴う金利の上昇が緩やかであったこと等から投資需要は引き続き堅調で、直近１年間の地価は上昇傾
向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は３～４億円台が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的需要者は、収益性を主要な取引指標とする。比準価格は、実際の市場において投資家等が取得した事例から求め
ており、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建築し賃貸する
ことを想定して求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。以上より、２価格共に説得力を有すると
判断して相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,570,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.4]		 [100.0]
100		 2,070,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 春日駅前の再開発事業はほぼ完了。その他区
内各所で開発・整備計画が進行中で、商業地
域としての潜在力は高い。


本郷通り沿いの商業性のほか、六義園を臨む
景観価値があり、共同住宅地域としての希少
性も有する。地域要因に格別の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.7
交通・接近　　　  +4.6
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７８５５公
０７
-26		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
西2.4m、
北1.4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
第二種文教地区
(100,600)
b ７８５５公
０７
-34		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17m国道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(100,400)
c ６２７８公
０７
-35		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20.7m都
道、
南東3.2m、
北東4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,600)
d ８５３３公
０７
-1		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16.5m都
道、
北東2.4m、
二方路
商業
特別用途地区
高度地区
(100,600)
e ８８８９公
０７
-11		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西18m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,666,453  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.6]
2,371,974 		 100
[ 111.8]
2,121,623 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,120,000 
b (　           ) 
1,304,140  		 100
[ 100.0]		 [ 119.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,553,231 		 100
[  65.2]
2,382,256 
2,380,000 
c (　           ) 
1,561,477  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,691,728 		 100
[  80.4]
2,104,139 
2,100,000 
d (　           ) 
1,576,157  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.5]
1,864,125 		 100
[  82.2]
2,267,792 
2,270,000 
e (　           ) 
1,476,839  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
1,613,865 		 100
[  71.8]
2,247,723 
2,250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.6 交通・接近　  -9.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.6 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.3 交通・接近　  -5.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,240,000 円／㎡]  



文京 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,685,695 
13,087,494 
37,598,201 
26,132,400 
11,465,801 		 （　0.9416）
10,796,198 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    327,157,515 円　　　　（　  1,760,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 147.66 ＲＣ10 1,232.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高35m
 100 ％   600 ％   600 ％   186 ㎡     15.7 m x   11.9 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２～１０階：５１～５９㎡程度のファミリー向け、２ＬＤＫを各階２戸、計１８戸想定。 ⑦有効率　  86.5 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
114.97 
58.9 
67.76 
4,770 
323,215 		 6.0  1,939,290 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
124.15 
89.4 
110.96 
3,669 
407,112 		 1.0  407,112 
1.0  407,112 

 3～ 6		 住宅
124.15 
89.4 
110.96 
3,742 
415,212 		 1.0  415,212 
1.0  415,212 

 7～ 8		 住宅
124.15 
89.4 
110.96 
3,816 
423,423 		 1.0  423,423 
1.0  423,423 

 9～10		 住宅
124.15 
89.4 
110.96 
3,889 
431,523 		 1.0  431,523 
1.0  431,523 

計
1,232.32 
86.5 
1,066.40 

4,101,067 		 5,717,142 
3,777,852 
⑨年額支払賃料      4,101,067 円　×　12ヶ月　＝　      49,212,804 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   1,066.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,559,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似の店舗兼マンションの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,772,164 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,070,887 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,701,277 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,717,142 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,885 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,777,852 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         929,533 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,685,695 円　　　　（　       272,504 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,669 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,904,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 5,591,394 円  　　　       51,772,164　×　　　　  10.8 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      594,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,046,000 円  　　　　    476,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,087,494 円　（　　　　　　        70,363 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 476,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　   1,232.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,132,400 円  
（　　　　　       140,497 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,685,695 円      
②総費用 13,087,494 円      
③純収益　①－② 37,598,201 円      
④建物等に帰属する純収益 26,132,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,465,801 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,796,198 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,044 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    327,157,515 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,760,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区本駒込六丁目３７２番２２
 0103000114959-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
文京 5-23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-23 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森永　愼一   TEL.
鑑定評価額 383,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,060,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区本駒込６丁目３７２番２２
｢本駒込６－１５－１２｣		 ②地積
　(㎡)		 186  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高35m


(100,600)

1.5:1		 事務所兼共同住宅

ＲＣ10F1B		 高層の店舗付マンシ
ョンが建ち並ぶ商業
地域		 北東30m都道 水道、ガス、下水 駒込

330m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    13 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ都道 交通

施設		 駒込駅南方

330m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高35m
⑤地域要因の将
　来予測		 本郷通り沿いに高層の店舗兼共同住宅地等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、建替え等を除き当面は現状
維持で推移するものと思われる。需要は引き続き堅調で地価は上昇基調にて推移している。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,770,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区並びに豊島区東部及び北区南部に存するＪＲ及び東京メトロの各駅から徒歩圏内に位置する幹線道
路沿いの商業地域。需要者の中心は同一需給圏内において賃貸経営を展開する不動産業者や投資家等であるが、まとま
った規模の画地であればマンション業者の参入も考えられる。マンション用地を中心に需要は依然として旺盛であるも
のの供給は限定的で取引は低調である。市場の中心価格帯を２００㎡程度の画地で総額３．５億～５億円と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 事例の収集範囲を拡大せざるを得なかったが、幹線道路沿いの事例を採用し補修正及び要因比較ともに適正に行われて
おり比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地は駒込駅近くの本郷通
り沿いに存し周辺には収益物件が多数存するので収益価格は取引の指標として重要である。従って、市場性を反映した
比準価格を中心に収益性を反映した収益価格を関連付けて更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,570,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.2]		 [100.0]
100		 2,050,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,820,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 都心部に近いエリアを中心に文京区内の商業
地に対する投資需要は引き続き旺盛であり、
地価は上昇基調にて推移している。


本郷通り沿いに形成された高層の店舗兼共同
住宅等が建ち並ぶ商業地域。六義園に隣接し
借景価値を有する。地域要因に特段の変動は
見受けられない。

地域の標準的規模の整形画地であり、地域内
の競争力は普通程度である。個別的要因に特
段の変動は見受けられない。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.7
交通・接近　　　  +5.6
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０７
-31		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21.7m都
道、中間画地
商業
高度地区最高46m
(100,600)
b ７８５５公
０７
-26		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
西2.4m、
北1.4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
第二種文教地区
(100,600)
c ５６８６公
０７
-18		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高39m
高度地区
(100,500)
d １３－７公

-9		 北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西30m国道、
中間画地
商業

(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,610,695  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  79.0]
2,150,991 		 100
[ 100.4]
2,142,421 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,140,000 
b (　           ) 
1,666,453  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.6]
2,371,974 		 100
[ 111.8]
2,121,623 
2,120,000 
c (　           ) 
2,372,913  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,571,463 		 100
[ 109.4]
2,350,515 
2,350,000 
d (　           ) 
2,079,114  		 100
[ 100.0]		 [ 112.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
2,411,344 		 100
[ 115.5]
2,087,744 
2,090,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +1.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -21.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,180,000 円／㎡]  



文京 5-23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

49,328,689 
12,251,470 
37,077,219 
25,608,800 
11,468,419 		 （　0.9451）
10,838,803 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    328,448,576 円　　　　（　  1,770,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 147.66 ＲＣ10 1,232.32
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高35m
 100 ％   600 ％   600 ％   186 ㎡     15.7 m x   11.9 m  前面道路：都道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階～１０階は平均専有面積５５㎡程度の住戸を各階２戸ずつ配置 ⑦有効率　  86.5 ％
の理由		 同等規模の類似建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
114.97 
58.9 
67.76 
4,000 
271,040 		 6.0  1,626,240 
1.0  271,040 

 2～ 2		 住宅
124.15 
89.4 
110.96 
3,500 
388,360 		 1.0  388,360 
1.0  388,360 

 3～ 6		 住宅
124.15 
89.4 
110.96 
3,575 
396,682 		 1.0  396,682 
1.0  396,682 

 7～ 8		 住宅
124.15 
89.4 
110.96 
3,675 
407,778 		 1.0  407,778 
1.0  407,778 

 9～10		 住宅
124.15 
89.4 
110.96 
3,775 
418,874 		 1.0  418,874 
1.0  418,874 

計
1,232.32 
86.5 
1,066.40 

3,899,432 		 5,254,632 
3,899,432 
⑨年額支払賃料      3,899,432 円　×　12ヶ月　＝　      46,793,184 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　   1,066.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,559,360 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣周辺の同等規模の店舗兼共同住宅の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により十分担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        49,352,544 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,974,102 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 47,378,442 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,254,632 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          50,444 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,899,432 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,899,803 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      49,328,689 円　　　　（　       265,208 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,428,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 5,231,370 円  　　　       49,352,544　×　　　　  10.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      594,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,046,000 円  　　　　    476,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       476,000 円  　　　　    476,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,251,470 円　（　　　　　　        65,868 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9451    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 476,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 375,000 円／㎡　×　   1,232.32 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0538     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0385 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 25,608,800 円  
（　　　　　       137,682 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 49,328,689 円      
②総費用 12,251,470 円      
③純収益　①－② 37,077,219 円      
④建物等に帰属する純収益 25,608,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 11,468,419 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 10,838,803 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       58,273 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    328,448,576 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,770,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区本駒込六丁目３７２番２２
 0103000114959-0000
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備考