別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
文京 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-22 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬野尾　有以   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区千駄木２丁目１番３
｢千駄木２－２９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種
高度地区最高31m

(100,400)
台形
1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ6		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北東11.2m都道 水道、ガス、下水 千駄木

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．２ｍ都道 交通

施設		 千駄木駅西方

60m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄り駅からも近く中層の店舗付共同住宅の利用が一般的な幹線道路沿いの商業地域であり、地域要因に特段の
変化はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,510,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    894,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は千駄木地区を中心として周辺区も含み、最寄り駅からも比較的近い、主に幹線道路沿い商業地域である。
標準的使用は店舗付共同住宅であり、需要者の中心は主としてマンションデベロッパーや不動産投資会社等が想定され
る。取引市場においてマンション適地の商業地に対しての需要は高く、土地の取引価格については、その立地や規模等
で個別性が高く一概に把握することは困難であるが、標準地の規模の画地で総額２億円程度の水準とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中層店舗付共同住宅を標準的使用とする最寄駅からも近い幹線道路沿いの商業地域に存する。比準価格は同一需給圏内
の類似地域の事例を採用して求めており市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方収益価格は駅近の優れた立
地に比して元本価値に見合う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では市場の実態を反映
した比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,570,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[100.0]		 100
[127.0]		 [100.0]
100		 1,410,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 文京区内の商業地においてマンション適地は
業務用途等から中高層共同住宅利用への転換
がみられ、立地・規模等に優れた物件への投
資需要は高い。

中層の店舗付マンション等が建ち並ぶ千駄木
駅への接近性に優れた幹線道路沿いの商業地
域であり、地域要因に特段の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.7
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +6.7
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２７８公
０７
-35		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20.7m都
道、
南東3.2m、
北東4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,600)
b ８５３３公
０７
-1		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西16.5m都
道、
北東2.4m、
二方路
商業
特別用途地区
高度地区
(100,600)
c ５６８６公
０７
-22		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
(100,600)
d ６９３１公
０７
-5		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西21.8m都
道、中間画地
商業

(100,500)
e ５１５０公
０７
-26		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西19.6m都
道、中間画地
近商
高度地区3種
(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,561,477  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,691,728 		 100
[ 101.6]
1,665,087 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,670,000 
b (　           ) 
1,576,157  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.5]
1,864,125 		 100
[ 114.4]
1,629,480 
1,630,000 
c (　           ) 
1,305,627  		 100
[ 100.0]		 [ 116.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,526,278 		 100
[ 113.9]
1,340,016 
1,340,000 
d (　           ) 
1,072,739  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
1,323,857 		 100
[  88.0]
1,504,383 
1,500,000 
e (　           ) 
814,143  		 100
[ 100.0]		 [ 113.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
921,610 		 100
[  65.6]
1,404,893 
1,400,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.8 交通・接近　 -13.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.7 交通・接近　 -10.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　  -4.5 行政　　　　 +13.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.94 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　  -3.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.1 交通・接近　  -6.8 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.66 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  -9.4 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,510,000 円／㎡]  



文京 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,115,794 
4,339,591 
12,776,203 
8,784,000 
3,992,203 		 （　0.9606）
3,834,910 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    116,209,394 円　　　　（　    894,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 86.60 ＲＣ6 458.37
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
高度地区最高31m		 100 ％   400 ％   400 ％   130 ㎡      7.4 m x   18.3 m  前面道路：都道     　  11.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～５階は各階２戸の３０㎡程度のシングルタイプ、６階は６０㎡程度のファミリータイプ１戸を想定 ⑦有効率　  74.8 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.24 
31.6 
23.79 
4,560 
108,482 		 8.0  867,856 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
77.25 
83.5 
64.48 
3,800 
245,024 		 1.0  245,024 
1.0  245,024 

 3～ 4		 住宅
77.25 
83.5 
64.48 
3,876 
249,924 		 1.0  249,924 
1.0  249,924 

 5～ 5		 住宅
77.25 
83.5 
64.48 
3,914 
252,375 		 1.0  252,375 
1.0  252,375 

 6～ 6		 住宅
74.13 
82.8 
61.36 
3,914 
240,163 		 1.0  240,163 
1.0  240,163 

計
458.37 
74.8 
343.07 

1,345,892 		 2,105,266 
1,237,410 
⑨年額支払賃料      1,345,892 円　×　12ヶ月　＝　      16,150,704 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     343.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,029,210 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,179,914 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       687,197 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,492,717 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,105,266 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,211 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,237,410 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         602,866 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,115,794 円　　　　（　       131,660 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 640,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,717,991 円  　　　       17,179,914　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      301,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,360,000 円  　　　　    160,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       160,000 円  　　　　    160,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,339,591 円　（　　　　　　        33,381 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 160,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     458.37 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,784,000 円  
（　　　　　        67,569 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,115,794 円      
②総費用 4,339,591 円      
③純収益　①－② 12,776,203 円      
④建物等に帰属する純収益 8,784,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,992,203 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,834,910 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,499 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,209,394 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     894,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区千駄木二丁目１番３
 0103000051931-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
文京 5-22　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-22 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　蛯原　裕人   TEL.
鑑定評価額 185,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,420,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,010,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区千駄木２丁目１番３
｢千駄木２－２９－４｣		 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区3種
高度地区最高31m

(100,400)
台形
1:2.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ6		 中層の店舗兼共同住
宅等が建ち並ぶ商業
地域		 北東11.2m都道 水道、ガス、下水 千駄木

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１．２ｍ都道 交通

施設		 千駄木駅西方

60m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区3種
高度地区最高31m
⑤地域要因の将
　来予測		 千駄木駅に近い中層店舗付共同住宅等が連坦する幹線道路沿いの商業地域である。地域特性に影響を与える特段
の要因は無く、当面は現状が維持されると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,490,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    904,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区及び隣接区内の主に幹線道路沿いの路線商業エリアに所在し、最寄駅から徒歩圏内の商業地域と判
定した。需要者は地縁的選好性を持ち、収益性と共に資産価値の安定を重視する一般法人、不動産業者や投資或いは資
産保有目的の投資家等が考えられる。最寄駅に近い物件は希少性が高く、地価は高値で推移している。取引価格は規模
や立地により差異があるが、標準地同程度規模の土地の中心価格帯は総額２億円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の規範性の高い取引事例より試算された市場性を反映した価格である。主たる需要者は地縁的
選好性を有する事業者、不動産事業者や投資目的の投資家等であり、収益性と共に市場性を基に投資判断を行う。収益
価格が低位に試算されたが、対象標準地の画地条件や賃料の遅効性によるものと思われる。よって、実勢価格を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,570,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[100.0]		 100
[122.6]		 [100.0]
100		 1,460,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,260,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地に対する投資需要は引続き堅調
であり、地価は高値で推移。今後の海外政治
経済情勢や建設費等のインフレ動向に留意を
要する。

千駄木駅にほど近い中層店舗付共同住宅等が
建ち並ぶ都道沿いの商業地域である。共同住
宅地需要は旺盛で地域要因に変化は見られな
い。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.7
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.5
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-22　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０７
-26		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西18m都道、
北西11m、
角地
近商
高度3種最高31m
(100,400)
b ８３５２公
０７
-33		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m都道、
北西3.4m、
北東3.1m、
三方路
準工
高度3種最高31m
(80,400)
c ６２７８公
０７
-21		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東15m都道、
中間画地
近商
高度地区3種
高度地区
(100,400)
d ８３５２公
０７
-29		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
第２種文教地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,132,639  		 100
[ 100.0]		 [ 118.4]
100		 100
[  98.0]		 100
[ 105.0]
1,303,250 		 100
[  92.0]
1,416,576 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,420,000 
b (　           ) 
940,894  		 100
[ 100.0]		 [ 122.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.6]
1,195,111 		 100
[  81.7]
1,462,804 
1,460,000 
c (　           ) 
1,352,290  		 100
[ 100.0]		 [ 117.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
1,607,723 		 100
[ 102.9]
1,562,413 
1,560,000 
d (　           ) 
1,526,252  		 100
[ 100.0]		 [ 119.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,817,766 		 100
[ 119.7]
1,518,602 
1,520,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.1 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.1 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.4 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.1 交通・接近　  -2.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,490,000 円／㎡]  



文京 5-22　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、土地の再調達価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

16,947,018 
4,346,680 
12,600,338 
8,564,400 
4,035,938 		 （　0.9606）
3,876,922 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    117,482,485 円　　　　（　    904,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-22　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 86.60 ＲＣ6 458.37
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区3種
高度地区最高31m		 100 ％   400 ％   400 ％   130 ㎡      7.4 m x   18.3 m  前面道路：都道     　  11.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階は、専有面積３０㎡程度各階２戸、６階は専有面積６０㎡程度１戸、合計９戸の店舗兼共同住宅 ⑦有効率　  74.8 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.24 
31.6 
23.79 
4,370 
103,962 		 8.0  831,696 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
77.25 
83.5 
64.48 
3,800 
245,024 		 1.0  245,024 
1.0  245,024 

 3～ 4		 住宅
77.25 
83.5 
64.48 
3,838 
247,474 		 1.0  247,474 
1.0  247,474 

 5～ 5		 住宅
77.25 
83.5 
64.48 
3,876 
249,924 		 1.0  249,924 
1.0  249,924 

 6～ 6		 住宅
74.13 
82.8 
61.36 
3,876 
237,831 		 1.0  237,831 
1.0  237,831 

計
458.37 
74.8 
343.07 

1,331,689 		 2,059,423 
1,227,727 
⑨年額支払賃料      1,331,689 円　×　12ヶ月　＝　      15,980,268 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     343.07 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,029,210 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準に基づき査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,009,478 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       680,379 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,329,099 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,059,423 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          19,770 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,227,727 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         598,149 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      16,947,018 円　　　　（　       130,362 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,964 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-22　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 468,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 1,939,080 円  　　　       17,009,478　×　　　　  11.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      301,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,326,000 円  　　　　    156,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       156,000 円  　　　　    156,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,346,680 円　（　　　　　　        33,436 円／㎡）　　（経費率　　  25.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 156,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     458.37 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,564,400 円  
（　　　　　        65,880 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 16,947,018 円      
②総費用 4,346,680 円      
③純収益　①－② 12,600,338 円      
④建物等に帰属する純収益 8,564,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,035,938 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,876,922 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       29,822 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    117,482,485 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     904,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-22　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区千駄木二丁目１番３
 0103000051931-0000
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備考