別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
文京 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-19 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　綾子   TEL.
鑑定評価額 336,000,000 円  １㎡当たりの価格 3,000,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区本郷１丁目２３番２２外
｢本郷１－４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
第２種文教地区

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 高層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西40m都道 水道、ガス、下水 都営水道橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗付事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 商圏に東京ドームあり 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 都営水道橋近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗付事務所ビルを主体とする地域であり、当面は現状のまま推移していくと予測する。その利便性から用地需
要は根強く地価は上昇傾向にあるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,680,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区を中心とし、交通利便性に恵まれた高容積の幹線道路沿いの商業地域と把握される。主たる想定需
要者層は、自社利用目的の一般法人、開発・転売目的の不動産事業者等が想定される。市場需給動向は、投資用物件の
需要は引き続き旺盛で、供給が限定的なことから、取引価格は上昇傾向で推移している。中心価格帯は規模により様々
であるが、標準的画地の規模で土地総額３～４億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と
判断される。市場参加者は、賃貸経営における投資採算性を反映した収益価格を検討しつつ、市場での取引動向に着目
して行動するものと思われ、よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相
互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,050,000 円／㎡		 [114.8]
100		 100
[105.0]		 100
[111.1]		 [100.0]
100		 3,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 直近１年の取引件数は横ばい、オフィス賃料
及び空室率はやや弱いが、人流は回復してお
り、取引需要も旺盛で利回りは引き続き低下
傾向にある。

地域要因及び同一需給圏内における相対的位
置に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７８５５公
０７
-26		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
西2.4m、
北1.4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
第二種文教地区
(100,600)
b ７８５５公
０７
-31		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,600)
c ６９３１公
０７
-35		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東40m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
d ６２７８公
０７
-35		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西20.7m都
道、
南東3.2m、
北東4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
高度地区
(100,600)
e ０８（公）
７
-25		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,666,453  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.6]
2,371,974 		 100
[  86.4]
2,745,340 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,750,000 
b (　           ) 
2,916,591  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,249,082 		 100
[  81.8]
3,971,983 
3,970,000 
c (　           ) 
2,671,724  		 100
[ 100.0]		 [ 106.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
2,752,135 		 100
[  79.3]
3,470,536 
3,470,000 
d (　           ) 
1,561,477  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,691,728 		 100
[  55.8]
3,031,771 
3,030,000 
e (　           ) 
3,259,173  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
3,989,146 		 100
[ 126.1]
3,163,478 
3,160,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.2 環境　　　　  -7.0
画地　　　　 -20.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  -1.0
b 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  -8.8 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　  +3.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.9 交通・接近　 -14.6 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -0.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,200,000 円／㎡]  



文京 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

36,159,728 
11,407,393 
24,752,335 
14,579,600 
10,172,735 		 （　0.9426）
9,588,820 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    299,650,625 円　　　　（　  2,680,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.90 Ｓ9F1B 717.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
第２種文教地区		 100 ％   600 ％   600 ％   112 ㎡      9.1 m x   12.2 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階店舗、３階以上事務所（いずれも原則フロア貸） ⑦有効率　  76.6 ％
の理由		 標準的な有効率、レイアウト等より
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
86.60 
51.2 
44.30 
5,921 
262,300 		 10.0  2,623,000 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
77.00 
68.1 
52.40 
7,401 
387,812 		 10.0  3,878,120 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
69.20 
81.8 
56.60 
5,921 
335,129 		 10.0  3,351,290 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
69.20 
81.8 
56.60 
4,229 
239,361 		 6.0  1,436,166 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
717.20 
76.6 
549.50 

2,660,768 		 19,905,572 
0 
⑨年額支払賃料      2,660,768 円　×　12ヶ月　＝　      31,929,216 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     549.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,934,600 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺の類似事例等より査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        37,863,816 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,893,191 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 35,970,625 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,905,572 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         189,103 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      36,159,728 円　　　　（　       322,855 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,229 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 762,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,285,393 円  　　　       37,863,816　×　　　　  16.6 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,693,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,159,000 円  　　　　    254,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       254,000 円  　　　　    254,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,407,393 円　（　　　　　　       101,852 円／㎡）　　（経費率　　  31.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 254,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 344,000 円／㎡　×　     717.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0852 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,579,600 円  
（　　　　　       130,175 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 36,159,728 円      
②総費用 11,407,393 円      
③純収益　①－② 24,752,335 円      
④建物等に帰属する純収益 14,579,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,172,735 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,588,820 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       85,614 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    299,650,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,680,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区本郷一丁目２３番２２
 0103000087852-0000
2 　文京区本郷一丁目２３番２３
 0103000087853-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
文京 5-19　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-19 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　蛯原　裕人   TEL.
鑑定評価額 335,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,990,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 2,110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区本郷１丁目２３番２２外
｢本郷１－４－４｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
第２種文教地区

(100,600)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8		 高層の店舗、事務所
ビルが建ち並ぶ商業
地域		 南西40m都道 水道、ガス、下水 都営水道橋近接
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西     0 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ都道 交通

施設		 都営水道橋近接

 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として熟成しており、地域要因及び標準的使用に特
に変化はなく、今後も現状維持で推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  3,180,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,680,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区及び隣接区内の最寄駅へのアクセスが良好で、広幅員の道路沿いに所在する商業地域と判定した。
需要者の中心は自己使用目的の一般の事業法人、或いは収益獲得を目指す不動産業者、投資法人等である。都心立地の
交通利便性及び高容積率を反映し、再開発も含む開発適地や投資適格物件に対する需要は旺盛で地価は上昇基調にて推
移している。市場の中心価格帯を標準的画地の規模で総額３億～３億５千万円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内にて収集した規範性の高い取引事例に、適切に補修正を行い求めた実証的な試算価格であり説
得力を有する。収益価格は市場賃料、還元利回りに基づき収益性の観点から理論的に試算された価格であり、対象標準
地は、収益物件が集積する水道橋駅周辺に立地するため考慮すべき価格である。以上より、実勢価格を反映した比準価
格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  3,050,000 円／㎡		 [114.8]
100		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 [100.0]
100		 3,030,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 区内の商業地に対する投資需要は引続き堅調
であり、地価は高値で推移。今後の海外政治
経済情勢や建設費等のインフレ動向に留意を
要する。

高層店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ幹線通り
沿いの商業地域であり、地域要因に特段の変
動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-19　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５６８６公
０７
-18		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高39m
高度地区
(100,500)
b １０４３８
公０７
-26		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東40m国道、
北西12m、
角地
商業

(100,600)
c ５６８６公
０７
-31		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16.4m都
道、中間画地
商業
高度地区最高31m
高度地区
(100,400)
d ８８８９公
０７
-58		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南19m都道、
中間画地
商業
高度地区最高46m
第二種文教地区
(100,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,372,913  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
2,571,463 		 100
[  78.1]
3,292,526 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
3,290,000 
b (　           ) 
2,444,058  		 100
[ 100.0]		 [ 122.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
2,795,820 		 100
[  89.1]
3,137,845 
3,140,000 
c (　           ) 
2,348,002  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,709,594 		 100
[  75.4]
3,593,626 
3,590,000 
d (　           ) 
1,833,352  		 100
[ 100.0]		 [ 125.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,291,690 		 100
[  73.8]
3,105,271 
3,110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -8.8 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.83 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.7 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  3,180,000 円／㎡]  



文京 5-19　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、土地の再調達価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,057,533 
11,048,052 
23,009,481 
12,810,000 
10,199,481 		 （　0.9426）
9,614,031 		 （  3.5 -  0.3 ）
3.2％  
⑧収益価格 　    300,438,469 円　　　　（　  2,680,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-19　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 85.90 Ｓ9F1B 717.20
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
第２種文教地区		 100 ％   600 ％   600 ％   112 ㎡      9.1 m x   12.2 m  前面道路：都道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地下１階～２階は店舗、３～９階は事務所、各階フロア貸し想定の９階建て店舗兼事務所 ⑦有効率　  76.6 ％
の理由		 同種の建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
86.60 
51.2 
44.30 
5,738 
254,193 		 10.0  2,541,930 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
77.00 
68.1 
52.40 
7,225 
378,590 		 10.0  3,785,900 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
69.20 
81.8 
56.60 
5,738 
324,771 		 10.0  3,247,710 
0.0  0 

 3～ 9		 事務所
69.20 
81.8 
56.60 
4,250 
240,550 		 6.0  1,443,300 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
717.20 
76.6 
549.50 

2,641,404 		 19,678,640 
0 
⑨年額支払賃料      2,641,404 円　×　12ヶ月　＝　      31,696,848 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     549.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,956,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣の類似事例等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,653,248 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,782,662 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,870,586 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        19,678,640 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         186,947 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,057,533 円　　　　（　       304,085 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,271 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,250 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-19　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 732,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 6,061,052 円  　　　       35,653,248　×　　　　  17.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,693,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,074,000 円  　　　　    244,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       244,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       244,000 円  　　　　    244,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,048,052 円　（　　　　　　        98,643 円／㎡）　　（経費率　　  32.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 20 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9426    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 244,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     717.20 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0525     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0404 ×　 40 ％　＋　0.0524 ×  30 ％　＋ 0.0686 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,810,000 円  
（　　　　　       114,375 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,057,533 円      
②総費用 11,048,052 円      
③純収益　①－② 23,009,481 円      
④建物等に帰属する純収益 12,810,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 10,199,481 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,614,031 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       85,840 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    300,438,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,680,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-19　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区本郷一丁目２３番２２
 0103000087852-0000
2 　文京区本郷一丁目２３番２３
 0103000087853-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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49 　
50 　
備考