別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
文京 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-13 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邉　大樹   TEL.
鑑定評価額 140,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,300,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区湯島３丁目２２番１９
｢湯島３－３５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 108  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
駐車場整備地区

(100,240)

1:3.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 小規模な飲食店ビル
等が集積する商業地
域		 東3m区道 水道、ガス、下水 湯島

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 セットバックを要する 街

路		 ３ｍ区道 交通

施設		 湯島駅東方

60m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
高度地区最高60m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模な飲食店ビル等が集積する商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持すると
予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区又は台東区の主要駅に接近した飲食店を中心とする商業地域である。当該地域における典型的な需
要者層は収益用不動産の開発を企図する不動産開発業者又は不動産業者である。中心となる価格帯は標準的な規模を有
する土地で１億～２億円程度と思料する。円安による物価高、従業員不足等による影響も懸念されるものの、投資適格
性の高い物件の枯渇感、金融機関の積極的な融資姿勢等から需要は旺盛である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸経営の投資採算性を示している収益価格は、実際の取引価格を基礎としている比準価格よりやや低位に試算された
。これは堅調な賃貸需要のもと資産の安全性が高いことを収益価格の試算において十分に反映することが困難であった
ためと思料する。以上より、市場性を反映した比準価格を中心とし、投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、さら
に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,540,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[129.1]		 [ 96.0]
100		 1,300,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価高、都心回帰、建築費高騰、
インバウンド回復等によりアセット毎で需要
の強弱がみられるが、地価は上昇傾向にある
。

小規模な飲食店ビル等が集積する商業地域で
あり、地域要因に格別の変動要因はない。



個別的要因に変動要因はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +16.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　 +24.0
その他　　　　　  +3.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２７８公
０７
-22		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西6m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
駐車場整備地区
(100,360)
b ７８５５公
０７
-14		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m区道、
東5.7m、
西3.9m、
三方路
近商
高度地区最高46m
(100,400)
c ７８５５公
０７
-33		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南3m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
駐車場整備地区
(100,240)
d １５（公）
７
-3		 台東区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北10.8m都道、
南2.7m、
二方路
近商
高度地区3種
第二種文教地区
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,556,722  		 100
[ 100.0]		 [ 117.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,850,769 		 100
[ 128.5]
1,440,287 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.0]
　　　　 100
1,380,000 
b (　           ) 
1,823,959  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,900,392 		 100
[ 130.9]
1,451,789 
1,390,000 
c (　           ) 
1,786,557  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.7]
2,042,313 		 100
[ 138.6]
1,473,530 
1,410,000 
d (　           ) 
1,368,559  		 100
[ 100.0]		 [ 111.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.1]
1,670,513 		 100
[ 116.5]
1,433,917 
1,380,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  -4.2 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.2 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  -4.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +17.6 交通・接近　 -14.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -8.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,400,000 円／㎡]  



文京 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,105,817 
3,724,086 
9,381,731 
4,987,740 
4,393,991 		 （　0.9606）
4,220,868 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    127,905,091 円　　　　（　  1,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 72.00 Ｓ4 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   240 ％   108 ㎡      5.4 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   3.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階フロア貸しの店舗、３・４階フロア貸しの事務所を想定 ⑦有効率　  80.7 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
75.0 
52.50 
6,960 
365,400 		 10.0  3,654,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
72.00 
85.0 
61.20 
5,140 
314,568 		 8.0  2,516,544 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
72.00 
85.0 
61.20 
3,930 
240,516 		 4.0  962,064 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
38.00 
75.0 
28.50 
3,930 
112,005 		 4.0  448,020 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
80.7 
203.40 

1,032,489 		 7,580,628 
0 
⑨年額支払賃料      1,032,489 円　×　12ヶ月　＝　      12,389,868 円 
⑩a共益費（管理費）             605 円／㎡　×　     203.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,476,684 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,866,552 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       831,993 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,034,559 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,580,628 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,258 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,105,817 円　　　　（　       121,350 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,174 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,140 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 428,500 円  　　　　     85,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,663,986 円  　　　       13,866,552　×　　　　  12.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      731,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      728,400 円  　　　　     85,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,700 円  　　　　     85,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,724,086 円　（　　　　　　        34,482 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 330,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,987,740 円  
（　　　　　        46,183 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,105,817 円      
②総費用 3,724,086 円      
③純収益　①－② 9,381,731 円      
④建物等に帰属する純収益 4,987,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,393,991 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,220,868 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,082 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    127,905,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区湯島三丁目２２番１９
 0103000129992-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
文京 5-13　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-13 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬野尾　有以   TEL.
鑑定評価額 141,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 990,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区湯島３丁目２２番１９
｢湯島３－３５－９｣		 ②地積
　(㎡)		 108  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
駐車場整備地区

(100,240)

1:3.5		 店舗兼事務所

Ｓ4		 小規模な飲食店ビル
等が集積する商業地
域		 東3m区道 水道、ガス、下水 湯島

60m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 地域要因としてセットバック
を要する		 街

路		 ３ｍ区道 交通

施設		 湯島駅東方

60m		 法令

規制		 商業
(100,240)
防火 
高度地区最高60m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 湯島駅周辺の繁華性の高い中層店舗付事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も現状を維持しつつ推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 間口・奥行の関係　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,410,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    991,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は湯島地区を中心として周辺区も含み、最寄り駅からも比較的近い、主に幹線道路裏の商業地域である。近
隣地域は、駅至近に立地する細街路沿いの飲食店舗テナントが多い商業地域である。需要者の中心は不動産賃貸業を営
む不動産会社や不動産投資会社等が想定される。土地取引の中心価格帯については、近隣地域周辺での取引が乏しくそ
の立地や規模等で個別性が高く一概に把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 幹線道路背後の中層店舗付事務所ビルの多い商業地域に存する。比準価格は同一需給圏内の類似地域の事例を採用して
求めており市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方収益価格は、駅近の優れた立地に比して画地条件による
利用効率等から十分な収益性が得られず比準価格に比べて低位に求められている。本件では市場の実態を反映した比準
価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地価格との検討を踏まえ、上記鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-9                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,540,000 円／㎡		 [113.6]
100		 100
[100.0]		 100
[127.6]		 [ 96.0]
100		 1,320,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,190,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 文京区内の商業地においてマンション適地は
業務用途等から中高層共同住宅利用への転換
がみられ、立地・規模等に優れた物件への投
資需要は高い。

上野広小路駅西側の湯島地区は飲食を中心と
した対面型店舗のテナントビルが多く、取引
需要及び価格は概ね回復基調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +16.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　 +24.0
その他　　　　　  +3.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-13　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２７８公
０７
-25		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m区道
、中間画地
近商
高度3種最高17m
高度地区
(100,300)
b ７８５５公
０７
-34		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東17m国道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(100,400)
c ８３５２公
０７
-33		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m都道、
北西3.4m、
北東3.1m、
三方路
準工
高度3種最高31m
(80,400)
d ６９３１公
０７
-5		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西21.8m都
道、中間画地
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
799,645  		 100
[ 100.0]		 [ 120.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
963,572 		 100
[  73.2]
1,316,355 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  96.0]
　　　　 100
1,260,000 
b (　           ) 
1,304,140  		 100
[ 100.0]		 [ 119.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,553,231 		 100
[  98.1]
1,583,314 
1,520,000 
c (　           ) 
940,894  		 100
[ 100.0]		 [ 122.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.6]
1,195,111 		 100
[  84.0]
1,422,751 
1,370,000 
d (　           ) 
1,072,739  		 100
[ 100.0]		 [ 108.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
1,323,857 		 100
[  86.1]
1,537,581 
1,480,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +11.0 交通・接近　  -2.4 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.91 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +21.3 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.7 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +21.5 交通・接近　 -15.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.7 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.78 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +22.5 交通・接近　  -7.8 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +17.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,410,000 円／㎡]  



文京 5-13　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,819,919 
3,569,117 
8,250,802 
4,574,520 
3,676,282 		 （　0.9606）
3,531,436 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    107,013,212 円　　　　（　    991,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-13　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 72.00 Ｓ4 252.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   240 ％   108 ㎡      5.4 m x   19.0 m  前面道路：区道     　   3.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １～２階は店舗、３～４階は事務所でそれぞれフロア貸しを想定 ⑦有効率　  80.7 ％
の理由		 同種建物の標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
70.00 
75.0 
52.50 
5,728 
300,720 		 10.0  3,007,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
72.00 
85.0 
61.20 
4,475 
273,870 		 6.0  1,643,220 
1.0  273,870 

 3～ 3		 事務所
72.00 
85.0 
61.20 
3,580 
219,096 		 4.0  876,384 
1.0  219,096 

 4～ 4		 事務所
38.00 
75.0 
28.50 
3,580 
102,030 		 4.0  408,120 
1.0  102,030 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
252.00 
80.7 
203.40 

895,716 		 5,934,924 
594,996 
⑨年額支払賃料        895,716 円　×　12ヶ月　＝　      10,748,592 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     203.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,464,480 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,213,072 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       732,784 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,480,288 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,934,924 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          55,788 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          594,996 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         283,843 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,819,919 円　　　　（　       109,444 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,743 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,580 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-13　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 314,400 円  　　　　     78,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 1,697,617 円  　　　       12,213,072　×　　　　  13.9 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      731,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      668,100 円  　　　　     78,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,600 円  　　　　     78,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,600 円  　　　　     78,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,569,117 円　（　　　　　　        33,047 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     252.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  30 ％　＋ 0.0858 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,574,520 円  
（　　　　　        42,357 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,819,919 円      
②総費用 3,569,117 円      
③純収益　①－② 8,250,802 円      
④建物等に帰属する純収益 4,574,520 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,676,282 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,531,436 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       32,698 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    107,013,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     991,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-13　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区湯島三丁目２２番１９
 0103000129992-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考