鑑定評価書

令和7年1月10日　提出
文京 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-10

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　千葉　健一

TEL.

鑑定評価額

243,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区千駄木５丁目１０５番１外｢千駄木５－４２－３｣				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度3種最高31m (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ4	中低層の店舗併用住宅等が混在する商業地域	北西14.6m都道	水道、ガス、下水	本駒込 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 35 ｍ、南 170 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．６ｍ都道

交通

施設

本駒込駅北東方

670m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅と店舗兼共同住宅が混在する商業地域であるが、徐々に店舗兼共同住宅が増えていくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,300,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 935,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区内の幹線道路及び準幹線道路沿いにあって店舗兼共同住宅等が多く見られる商業地域である。想
定される需要者は、比較的資力のある個人、中小企業等の法人及び不動産業者である。高度利用が可能な幹線道路沿い
の不動産需要は引き続き堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、敷地規模、繁華性、行政的条件等によって
様々であるが、標準的画地の規模を前提とすれば２億円台半ばである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格で、同一需給圏内の取引事例から適切に試算した。一方、収益価格は収益性に着目し
た理論的な価格である。各試算価格はいずれも適切に求められているが、比準価格に比べて収益価格は想定の要素が多
く、やや安定性に欠ける。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年公
示価格からの検討における変動率等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

文京区では人口が増加傾向にある。金利動向
に注意を要するが、不動産需要は依然として
堅調である。

中層の店舗兼共同住宅等を中心とする商業地
域で、地域要因に大きな変動はない。不動産
需要は堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７８５５公０７ -34	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東17m国道、中間画地		近商高度3種最高31m (100,400)
b	５４１２公０７ -14	文京区		建付地	（　）	長方形	北東27m都道、中間画地		商業高度地区最高46m 第２種文教地区 (100,600)
c	５４１２公０７ -26	文京区		貸家建付地	（　）	長方形	南西18m都道、北西11m、角地		近商高度3種最高31m (100,400)
d	６２７８公０７ -21	文京区		更地	（　）	台形	南東15m都道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
e	５６８６公０７ -22	文京区		更地	（　）	長方形	西22m都道、中間画地		商業高度地区最高46m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,304,140	100 [ 100.0]	[ 119.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,553,231	100 [ 116.8]	1,329,821	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,330,000
b	(　 ) 1,289,852	100 [ 100.0]	[ 119.8] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	1,576,778	100 [ 123.9]	1,272,621		1,270,000
c	(　 ) 1,132,639	100 [ 100.0]	[ 118.4] 100	100 [ 98.0]	100 [ 105.0]	1,303,250	100 [ 101.5]	1,283,990		1,280,000
d	(　 ) 1,352,290	100 [ 100.0]	[ 117.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,607,723	100 [ 120.9]	1,329,796		1,330,000
e	(　 ) 1,305,627	100 [ 100.0]	[ 116.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,526,278	100 [ 119.3]	1,279,361		1,280,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.91	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 +10.6	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.91	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.8	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.90	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.9	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 +9.8	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.94	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.9	交通・接近　 +8.8	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.94	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,300,000 円／㎡]

文京 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,025,472	3,973,631	13,051,841	6,917,400	6,134,441	（　0.9606） 5,892,744	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	178,568,000 円　　　　（　 935,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	102.69	ＲＣ5	392.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	191 ㎡	11.5 m x 16.6 m	前面道路：都道　 14.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、２階以上に平均専有面積２６㎡程度の１Ｋを配置した店舗兼共同住宅

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.54	59.0	56.94	4,510	256,799	6.0	1,540,794
							0.0	0
2～ 3	住宅	88.95	91.0	80.95	4,100	331,895	1.0	331,895
							1.0	331,895
4～ 5	住宅	58.95	86.4	50.95	4,141	210,984	1.0	210,984
							1.0	210,984
～

～

計		392.34	81.8	320.74		1,342,557		2,626,552
								1,085,758

⑨年額支払賃料	1,342,557 円　×　12ヶ月　＝　 16,110,684 円
⑩a共益費（管理費）	272 円／㎡　×　 320.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,046,895 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,157,579 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 686,303 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,471,276 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,626,552 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,215 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,085,758 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 528,981 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,025,472 円　　　　（　 89,139 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,277 円/㎡　月額支払賃料（　 4,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

文京 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	504,000 円	126,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,767,231 円	17,157,579　×　　　　 10.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 379,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,071,000 円	126,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	126,000 円	126,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,973,631 円　（　　　　　　 20,804 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9606

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	126,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 392.34 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0549	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,917,400 円（　　　　　 36,217 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,025,472 円
②総費用	3,973,631 円
③純収益　①－②	13,051,841 円
④建物等に帰属する純収益	6,917,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,134,441 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,892,744 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,852 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 178,568,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 935,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

文京 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	文京区千駄木五丁目１０５番１	0103000064936-0000
2	文京区千駄木五丁目１０８番４	0103000064948-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
文京 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 5-10

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森　久子

TEL.

鑑定評価額

243,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月9日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	900,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区千駄木５丁目１０５番１外｢千駄木５－４２－３｣				②地積　(㎡)	191 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度3種最高31m (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ4	中低層の店舗併用住宅等が混在する商業地域	北西14.6m都道	水道、ガス、下水	本駒込 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 35 ｍ、南 170 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．６ｍ都道

交通

施設

本駒込駅北東方

670m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度3種最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中低層の店舗併用住宅、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。店舗併用住宅については将来的に中層共
同住宅地化が進行するものと思料されるが、当面は現況維持にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,340,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 900,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、文京区内の幹線又は準幹線道路沿いに存する商業地域。需要者の中心は、中小法人、個人事業者、賃貸
マンション開発業者及び投資家等と判断される。良好な資金調達環境の下、不動産需要は堅調に推移しており、収益力
が安定的な共同住宅開発適地の需要は引き続き旺盛な状況にある。供給が限定的なこともあり、取引価格及び規模はま
ちまちであるが、需要の中心となる価格帯は標準的画地の規模で、土地総額２．５億円前後と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を
反映して説得力を有する。収益価格は最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。高
度利用が可能な対象標準地の特性から、収益性も考慮した価格形成が行われると思料される。よって、実証的な比準価
格を重視し、収益価格を比較考量して、周辺標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

安定的な資金調達環境を背景に、文京区内商
業地の需要は堅調に推移している。金利動向
の影響には引き続き注視を要する。

中低層の店舗併用住宅、店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ。都道沿いで高度利用が可能なため
共同住宅地需要は堅調である。地域要因に変
化はない。

個別的要因に変動は見られない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２７８公０７ -35	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西20.7m都道、南東3.2m、北東4m、三方路		商業高度地区最高46m 高度地区 (100,600)
b	８５３３公０７ -1	文京区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西16.5m都道、北東2.4m、二方路		商業特別用途地区高度地区 (100,600)
c	６２７８公０７ -21	文京区		更地	（　）	台形	南東15m都道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
d	５４１２公０７ -26	文京区		貸家建付地	（　）	長方形	南西18m都道、北西11m、角地		近商高度3種最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,561,477	100 [ 100.0]	[ 110.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	1,691,728	100 [ 132.8]	1,273,892	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,270,000
b	(　 ) 1,576,157	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.5]	1,864,125	100 [ 134.0]	1,391,138		1,390,000
c	(　 ) 1,352,290	100 [ 100.0]	[ 117.7] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	1,607,723	100 [ 114.6]	1,402,900		1,400,000
d	(　 ) 1,132,639	100 [ 100.0]	[ 118.4] 100	100 [ 98.0]	100 [ 105.0]	1,303,250	100 [ 101.4]	1,285,256		1,290,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -0.9	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 -4.5	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.93	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.1	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.93	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.4	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,340,000 円／㎡]

文京 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,421,947	3,707,766	12,714,181	6,807,600	5,906,581	（　0.9606） 5,673,862	（ 3.6 - 0.3 ） 3.3％
	⑧収益価格	171,935,212 円　　　　（　 900,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	102.69	ＲＣ5	392.34
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	191 ㎡	11.5 m x 16.6 m	前面道路：都道　 14.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸し、２階以上は平均専有面積２６㎡程度の住宅を想定した。

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	96.54	59.0	56.94	4,200	239,148	6.0	1,434,888
							0.0	0
2～ 2	住宅	88.95	91.0	80.95	3,950	319,753	1.0	319,753
							1.0	319,753
3～ 3	住宅	88.95	91.0	80.95	4,000	323,800	1.0	323,800
							1.0	323,800
4～ 5	住宅	58.95	86.4	50.95	4,080	207,876	1.0	207,876
							1.0	207,876
～

計		392.34	81.8	320.74		1,298,453		2,494,193
								1,059,305

⑨年額支払賃料	1,298,453 円　×　12ヶ月　＝　 15,581,436 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 320.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　 962,220 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,543,656 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 661,746 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,881,910 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,494,193 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 23,944 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,059,305 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 516,093 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,421,947 円　　　　（　 85,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]		対象基準階の　月額実質賃料　　 4,120 円/㎡　月額支払賃料（　 3,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

文京 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	372,000 円	124,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,654,366 円	16,543,656　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 379,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,054,000 円	124,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	124,000 円	124,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,707,766 円　（　　　　　　 19,412 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

3.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9606

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	124,000,000 円	設計監理料率　 308,000 円／㎡　×　 392.34 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0549	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 × 40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,807,600 円（　　　　　 35,642 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,421,947 円
②総費用	3,707,766 円
③純収益　①－②	12,714,181 円
④建物等に帰属する純収益	6,807,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,906,581 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,673,862 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,935,212 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 900,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

文京 5-10　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	文京区千駄木五丁目１０５番１	0103000064936-0000
2	文京区千駄木五丁目１０８番４	0103000064948-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考