別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
文京 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-6 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　千佳子   TEL.
鑑定評価額 97,600,000 円  １㎡当たりの価格 1,190,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区関口１丁目５１４番１１
｢関口１－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高39m


(100,312)

1:3.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中低層の日用品店舗
等が建ち並ぶ商業地
域		 北5.2m区道 水道、ガス、下水 江戸川橋

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    17 ｍ、北    17 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．２ｍ区道 交通

施設		 江戸川橋駅南西方

190m		 法令

規制		 商業
(100,312)
防火 
高度地区最高39m
⑤地域要因の将
　来予測		 地蔵通り商店街にある近隣商業地域として地域要因に大きな変化はないため、当面は現状を維持するものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,260,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    924,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に文京区内の店舗併用住宅、事務所併用住宅等が見られる商業地域を中心とした圏域である。需要者
の属性は、主に個人事業者、中小企業等の法人、不動産業者等である。市場の需給動向は、緩やかな景気回復に伴い、
店舗需要についても相応の需要が見込めるため概ね堅調である。市場での中心価格帯は、規模及び需要者の属性等によ
り異なるが、土地の総額は、標準地程度の規模で概ね１億円前後、複合不動産の総額は、建物等により個別的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、類似地域の取引事例を採用して求めたもので、市場の実態を反映した価格である。収益価格は、賃貸用建
物を想定し、賃貸収入による継続的な収益性を反映した価格であるが、当該標準地の土地価格に比較して賃料が低位で
あることから収益価格が低位である。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準
地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,120,000 円／㎡		 [113.4]
100		 100
[100.0]		 100
[106.4]		 [100.0]
100		 1,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかな回復が続いている。不動産
需要も堅調に推移している。日銀の追加利上
げや賃上げの動向が今後の注目点となる。


重要な変動はなく、中低層の店舗併用住宅等
が見られる近隣商業地域としての地域的特性
を有している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +14.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +4.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６２７８公
０７
-25		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.5m区道
、中間画地
近商
高度3種最高17m
高度地区
(100,300)
b ５４１２公
０７
-24		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北7.5m区道、
中間画地
準工
高度3種最高22m
第２種文教地区
(70,300)
c ８３５２公
０７
-33		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西18m都道、
北西3.4m、
北東3.1m、
三方路
準工
高度3種最高31m
(80,400)
d ７８５５公
０７
-14		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.1m区道、
東5.7m、
西3.9m、
三方路
近商
高度地区最高46m
(100,400)
e ８３５２公
０７
-2		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.9m区道
、中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,354)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
799,645  		 100
[ 100.0]		 [ 120.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
963,572 		 100
[  78.6]
1,225,919 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,230,000 
b (　           ) 
911,043  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,076,687 		 100
[  82.6]
1,303,495 
1,300,000 
c (　           ) 
940,894  		 100
[ 100.0]		 [ 122.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.6]
1,195,111 		 100
[ 101.5]
1,177,449 
1,180,000 
d (　           ) 
1,823,959  		 100
[ 100.0]		 [ 109.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,900,392 		 100
[ 143.5]
1,324,315 
1,320,000 
e (　           ) 
1,654,260  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,874,277 		 100
[ 139.9]
1,339,726 
1,340,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.89 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.6 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.6 交通・接近　  -7.6 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.84 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 +15.1 交通・接近　  -7.3 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -3.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  -0.1 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.5 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.4 交通・接近　  -3.5 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.1 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,260,000 円／㎡]  



文京 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,970,045 
2,602,804 
7,367,241 
4,765,320 
2,601,921 		 （　0.9606）
2,499,405 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     75,739,545 円　　　　（　    924,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 50.69 ＲＣ5 251.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高39m
 100 ％   500 ％   312 ％   82 ㎡      5.1 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗はフロア貸し、２階以上の住宅は平均専有面積４３㎡程度を想定した。 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.32 
79.7 
40.08 
4,800 
192,384 		 6.0  1,154,304 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
50.32 
76.9 
38.71 
3,650 
141,292 		 1.0  141,292 
1.0  141,292 

 3～ 3		 住宅
50.32 
88.1 
44.32 
3,650 
161,768 		 1.0  161,768 
1.0  161,768 

 4～ 4		 住宅
50.32 
88.1 
44.32 
3,620 
160,438 		 1.0  160,438 
1.0  160,438 

 5～ 5		 住宅
50.32 
88.1 
44.32 
3,590 
159,109 		 1.0  159,109 
1.0  159,109 

計
251.60 
84.2 
211.75 

814,991 		 1,776,911 
622,607 
⑨年額支払賃料        814,991 円　×　12ヶ月　＝　       9,779,892 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     211.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         381,150 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域における一般的に授受される共益費の水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,161,042 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       508,052 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,652,990 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,776,911 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          16,881 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          622,607 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         300,174 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,970,045 円　　　　（　       121,586 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,807 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,650 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 520,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,016,104 円  　　　       10,161,042　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      737,800 円  　　　　     86,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        86,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        86,800 円  　　　　     86,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,602,804 円　（　　　　　　        31,742 円／㎡）　　（経費率　　  26.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 86,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 335,000 円／㎡　×　     251.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,765,320 円  
（　　　　　        58,114 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,970,045 円      
②総費用 2,602,804 円      
③純収益　①－② 7,367,241 円      
④建物等に帰属する純収益 4,765,320 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,601,921 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,499,405 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,481 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,739,545 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     924,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区関口一丁目５１４番１１
 0103000040514-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
文京 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-6 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉澤　真美   TEL.
鑑定評価額 96,800,000 円  １㎡当たりの価格 1,180,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区関口１丁目５１４番１１
｢関口１－５－６｣		 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高39m


(100,312)

1:3.5		 店舗兼共同住宅

Ｓ5		 中低層の日用品店舗
等が建ち並ぶ商業地
域		 北5.2m区道 水道、ガス、下水 江戸川橋

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    60 ｍ、南    17 ｍ、北    17 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　        85 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．２ｍ区道 交通

施設		 江戸川橋駅南西方

190m		 法令

規制		 商業
(100,312)
防火 
高度地区最高39m
⑤地域要因の将
　来予測		 歴史のある地蔵通り商店街として最寄り品を提供する店舗や飲食店舗が集積している。間口の狭い小規模画地が
多く、画地の併合等による利用効率の向上が望まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,280,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    951,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区及び隣接区における近隣商業地域。日用品店舗を中心とする小規模な商圏を形成している。典型
的需要者は収益物件を求める投資家等が中心で、自用の店舗併用住宅を求める事業者も想定される。賃貸市場が強含み
であったこと、金融政策転換に伴う金利の上昇が緩やかであったこと等から投資需要は引き続き堅調で、地価は上昇傾
向で推移した。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１億円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格に対し収益価格は低位に試算された。対象標準地は中層店舗兼共同住宅地としては規模がやや小さく、投資効
率が低いためと思料する。対象標準地には投資家のみならず自用目的の事業者等、多様な需要者が想定される。比準価
格はこれらの需要者の行動原理を反映した実証的な価格である。以上の検討の結果、比準価格に説得力を認めて当該価
格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 5-10                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,120,000 円／㎡		 [113.4]
100		 100
[100.0]		 100
[107.7]		 [100.0]
100		 1,180,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 春日駅前の再開発事業はほぼ完了。その他区
内各所で開発・整備計画が進行中で、商業地
域としての潜在力は高い。


比較的小規模な日用品店舗等が軒を連ねる旧
来からの商店街。地域要因に格別の変動はな
い。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +14.3
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +4.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０７
-25		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m区道
、北西5.4m、
角地
商業
高度地区最高31m
高度地区
(92,320)
b １４公０７

-7		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8.2m区道、
東8m、角地
商業
高度地区最高40m
(100,400)
c ５６８６公
０７
-27		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東4.2m区道
、中間画地
商業
高度地区最高31m
高度地区
(100,252)
d ５４１２公
０７
-23		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.9m区道、
中間画地
近商
高度3種最高24m
(90,294)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,114,883  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
1,194,518 		 100
[  97.3]
1,227,665 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,230,000 
b (　           ) 
1,677,376  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 108.0]
1,640,101 		 100
[ 120.4]
1,362,210 
1,360,000 
c (　           ) 
1,016,605  		 100
[ 100.0]		 [ 111.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
1,125,419 		 100
[  88.9]
1,265,938 
1,270,000 
d (　           ) 
851,384  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
971,579 		 100
[  78.0]
1,245,614 
1,250,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -6.1 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.90 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,280,000 円／㎡]  



文京 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,454,886 
2,796,324 
7,658,562 
4,979,430 
2,679,132 		 （　0.9606）
2,573,574 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     77,987,091 円　　　　（　    951,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 50.69 ＲＣ5 251.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高39m
 100 ％   500 ％   312 ％   82 ㎡      5.1 m x   17.0 m  前面道路：区道     　   5.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：フロア貸し店舗、２～５階：３８～４４㎡程度の小家族向け、１ＬＤＫを各階１戸、計４戸想定。 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考に査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
50.32 
79.7 
40.08 
5,144 
206,172 		 6.0  1,237,032 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
50.32 
76.9 
38.71 
3,810 
147,485 		 1.0  147,485 
1.0  147,485 

 3～ 3		 住宅
50.32 
88.1 
44.32 
3,848 
170,543 		 1.0  170,543 
1.0  170,543 

 4～ 4		 住宅
50.32 
88.1 
44.32 
3,810 
168,859 		 1.0  168,859 
1.0  168,859 

 5～ 5		 住宅
50.32 
88.1 
44.32 
3,772 
167,175 		 1.0  167,175 
1.0  167,175 

計
251.60 
84.2 
211.75 

860,234 		 1,891,094 
654,062 
⑨年額支払賃料        860,234 円　×　12ヶ月　＝　      10,322,808 円 
⑩a共益費（管理費）             150 円／㎡　×　     211.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　         381,150 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺類似の店舗付マンションの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,703,958 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       428,158 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,275,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,891,094 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,155 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          654,062 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         160,931 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,454,886 円　　　　（　       127,499 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,895 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,810 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 544,200 円  　　　　     90,700,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,145,324 円  　　　       10,703,958　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      770,900 円  　　　　     90,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        90,700 円  　　　　     90,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        90,700 円  　　　　     90,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,796,324 円　（　　　　　　        34,102 円／㎡）　　（経費率　　  26.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 90,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　     251.60 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,979,430 円  
（　　　　　        60,725 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,454,886 円      
②総費用 2,796,324 円      
③純収益　①－② 7,658,562 円      
④建物等に帰属する純収益 4,979,430 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,679,132 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,573,574 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       31,385 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     77,987,091 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     951,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区関口一丁目５１４番１１
 0103000040514-0000
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備考