別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
文京 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-1 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　角田　綾子   TEL.
鑑定評価額 710,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,550,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区湯島３丁目４２０番１外
｢湯島３－３９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
駐車場整備地区

(100,600)
不整形
1:2.5		 店舗兼事務所

Ｓ8F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 北22m都道、背面道 水道、ガス、下水 上野広小路

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 上野広小路駅西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ソシアルビルが多く建ち並ぶ繁華な商業地域であるが、徐々に用途的多様性が進捗すると予測する。地価水準は
上昇傾向にあるが、今後については、人流回復の程度、経済動向及び不動産施策の如何と判断する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,130,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、交通利便性に恵まれた繁華性が高い商業地域であり、その範囲は区部都心部を中心に把握される。主た
る想定需要者層は、開発・転売目的の不動産事業者等である。当該地域の市場需給動向は、他地域に比較すると若干勢
いに劣るが、投資用物件の需要は引き続き旺盛で、供給が限定的なことから、取引価格は堅調に推移している。中心価
格帯は規模により様々であるが、標準的画地の規模で土地総額５～１０億円程度と把握した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と
判断される。市場参加者は、賃貸経営における投資採算性を反映した収益価格を検討しつつ、市場での取引動向に着目
して行動するものと思われ、よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相
互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,280,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.7]		 [ 99.9]
100		 4,530,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 店舗賃料及び空室率はやや弱いが、区内商業
地の人流は概ね回復しており、取引需要も旺
盛で利回りは引き続き低下傾向にある。


地域要因及び同一需給圏内における相対的位
置に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　  -3.2
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　 +14.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７８５５公
０７
-26		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m国道、
西2.4m、
北1.4m、
三方路
商業
高度地区最高46m
第二種文教地区
(100,600)
b ７８５５公
０７
-31		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南27m区道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,600)
c ８５３３公
０７
-15		 豊島区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南14.6m区道、
西8m、角地
商業

(100,800)
d ０８（公）
７
-25		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東33m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,700)
e ０６（公）
７
-16		 台東区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西8m区道、
南西6m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,531)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,666,453  		 100
[ 100.0]		 [ 113.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  79.6]
2,371,974 		 100
[  56.9]
4,168,671 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
4,160,000 
b (　           ) 
2,916,591  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,249,082 		 100
[  53.3]
6,095,839 
6,090,000 
c (　           ) 
4,670,045  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
4,449,880 		 100
[  64.3]
6,920,498 
6,910,000 
d (　           ) 
3,259,173  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.1]
3,989,146 		 100
[  83.0]
4,806,200 
4,800,000 
e (　           ) 
14,078,406  		 100
[ 100.0]		 [ 106.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 112.1]
13,337,437 		 100
[ 254.4]
5,242,703 
5,240,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+1.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -6.6 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 -20.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.2 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -2.6 環境　　　　 -40.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +14.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+1.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.2 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+1.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.8 交通・接近　  +0.4 環境　　　　+200.0
画地　　　　  +8.2 行政　　　　  +3.6 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,900,000 円／㎡]  



文京 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,318,232 
23,191,865 
45,126,367 
23,534,000 
21,592,367 		 （　0.9257）
19,988,054 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    644,775,935 円　　　　（　  4,130,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 113.83 ＲＣ8F1B 959.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   156 ㎡      8.2 m x   22.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸店舗 ⑦有効率　  94.6 ％
の理由		 標準的な有効率、レイアウト等より
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
113.83 
90.6 
103.12 
8,469 
873,323 		 12.0  10,479,876 
0.0  0 

 2～ 7		 店舗
109.76 
96.1 
105.51 
5,464 
576,507 		 8.0  4,612,056 
0.0  0 

 8～ 8		 店舗
65.75 
93.5 
61.50 
5,464 
336,036 		 8.0  2,688,288 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
120.93 
90.6 
109.58 
5,464 
598,745 		 8.0  4,789,960 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
959.07 
94.6 
907.26 

5,267,146 		 45,630,460 
0 
⑨年額支払賃料      5,267,146 円　×　12ヶ月　＝　      63,205,752 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     907.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,798,408 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        73,004,160 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,110,291 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,893,869 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        45,630,460 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         424,363 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,318,232 円　　　　（　       437,937 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,500 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,464 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,640,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 13,432,765 円  　　　       73,004,160　×　　　　  18.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,814,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,485,000 円  　　　　    410,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       410,000 円  　　　　    410,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      23,191,865 円　（　　　　　　       148,666 円／㎡）　　（経費率　　  33.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9257    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 410,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 415,000 円／㎡　×　     959.07 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,534,000 円  
（　　　　　       150,859 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,318,232 円      
②総費用 23,191,865 円      
③純収益　①－② 45,126,367 円      
④建物等に帰属する純収益 23,534,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,592,367 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,988,054 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      128,129 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    644,775,935 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,130,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区湯島三丁目４２０番１
 0103000130782-0000
2 　文京区湯島三丁目４２０番２
 0103000130783-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
文京 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 5-1 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　千葉　健一   TEL.
鑑定評価額 705,000,000 円  １㎡当たりの価格 4,520,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 3,290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区湯島３丁目４２０番１外
｢湯島３－３９－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 156  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度地区最高60m
駐車場整備地区

(100,600)
不整形
1:2.5		 店舗兼事務所

Ｓ8F1B		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ繁華な商
業地域		 北22m都道、背面道 水道、ガス、下水 上野広小路

120m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    15 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道 交通

施設		 上野広小路駅西方

120m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度地区最高60m
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域であり、当面はほぼ現状のまま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
セットバック　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  4,620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  4,320,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区やその隣接区の駅周辺に形成された繁華性の高い商業地域である。想定される需要者は、収益用
不動産の開発・取得を企図する不動産業者である。コロナ禍による経済活動の制約がなくなり、路面階を中心に空室が
減少している。良好な資金調達環境を背景に不動産需要は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は、標準的画
地の規模を前提として、土地総額で７億円台である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目した価格で、同一需給圏内の取引事例から適切に試算した。一方、収益価格は高層店舗ビルを
建築し賃貸することを想定して試算した理論的な価格である。各試算価格はいずれも適切に求められているが、比準価
格に比べて収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した実証的な比準価格を重視しつつ、これに
収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊島 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,280,000 円／㎡		 [114.0]
100		 100
[100.0]		 100
[108.0]		 [ 99.9]
100		 4,510,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 文京区では人口が増加傾向にある。金利動向
に注意を要するが、不動産需要は依然として
堅調である。


高層店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域で
ある。コロナ禍で一時的に人流が減少したが
、活気が戻っている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.5
交通・接近　　　  -0.2
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　 +13.3
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５６８６公
０７
-31		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東16.4m都
道、中間画地
商業
高度地区最高31m
高度地区
(100,400)
b ６９３１公
０７
-33		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北15m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,800)
c ８８８９公
０７
-39		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西20m都道、
中間画地
商業

(100,600)
d ８８８９公
０７
-41		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東40m国道、
南西3.3m、
二方路
商業

(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,348,002  		 100
[ 100.0]		 [ 115.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,709,594 		 100
[  57.8]
4,687,879 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
4,680,000 
b (　           ) 
4,899,132  		 100
[ 100.0]		 [ 116.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
5,717,287 		 100
[ 121.4]
4,709,462 
4,700,000 
c (　           ) 
3,530,781  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,887,390 		 100
[  86.7]
4,483,725 
4,480,000 
d (　           ) 
3,376,879  		 100
[ 100.0]		 [ 121.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.8]
4,070,345 		 100
[  92.0]
4,424,288 
4,420,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.96 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  -3.4 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.3 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.93 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +13.3 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+1.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -3.2 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.86 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.3 交通・接近　  -3.6 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.7 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  4,620,000 円／㎡]  



文京 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

69,247,788 
22,992,883 
46,254,905 
23,706,200 
22,548,705 		 （　0.9257）
20,873,336 		 （  3.4 -  0.3 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    673,333,419 円　　　　（　  4,320,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 113.83 Ｓ8F1B 959.07
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高60m
駐車場整備地区		 100 ％   600 ％   600 ％   156 ㎡      8.2 m x   22.0 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、地下１階付８階建の店舗ビル ⑦有効率　  94.6 ％
の理由		 標準的な有効率を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
113.83 
90.6 
103.12 
8,293 
855,174 		 12.0  10,262,088 
0.0  0 

 2～ 7		 店舗
109.76 
96.1 
105.51 
5,350 
564,479 		 8.0  4,515,832 
0.0  0 

 8～ 8		 店舗
65.75 
93.5 
61.50 
5,350 
329,025 		 8.0  2,632,200 
0.0  0 
地下
 1～ 1		 店舗
120.93 
90.6 
109.58 
5,350 
586,253 		 8.0  4,690,024 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
959.07 
94.6 
907.26 

5,157,326 		 44,679,304 
0 
⑨年額支払賃料      5,157,326 円　×　12ヶ月　＝　      61,887,912 円 
⑩a共益費（管理費）             900 円／㎡　×　     907.26 ㎡　×　12ヶ月　＝　       9,798,408 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されるため非計上  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,686,320 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,867,453 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,818,867 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        44,679,304 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         428,921 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      69,247,788 円　　　　（　       443,896 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,386 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,350 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,652,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 13,190,283 円  　　　       71,686,320　×　　　　  18.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,814,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,510,500 円  　　　　    413,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      22,992,883 円　（　　　　　　       147,390 円／㎡）　　（経費率　　  33.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9257    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 413,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 410,000 円／㎡　×　     959.07 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,706,200 円  
（　　　　　       151,963 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 69,247,788 円      
②総費用 22,992,883 円      
③純収益　①－② 46,254,905 円      
④建物等に帰属する純収益 23,706,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,548,705 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,873,336 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      133,803 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    673,333,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   4,320,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区湯島三丁目４２０番１
 0103000130782-0000
2 　文京区湯島三丁目４２０番２
 0103000130783-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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備考