令和7年1月10日　提出 文京 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   文京 -16 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　瀬野尾　有以   TEL.

鑑定評価額 1,330,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,420,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 910,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 文京区関口２丁目５７番９ ｢関口２－４－１９｣ ②地積 　(㎡) 936   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,150) 準防 （その他） 高度1種最高10m (70,269) 台形 1:2 共同住宅 ＲＣ9F1B 中高層マンションに 事務所等が見られる 住宅地域 北18m都道 水道、ガス、下水 江戸川橋 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    45 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 高層分譲共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  43.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １８ｍ都道 交通 施設 江戸川橋駅北西方 400m 法令 規制 １低専 (70,270) 準防  高度1種最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 高層の分譲共同住宅のほか事務所等も見られる共同住宅地域として、今後も現状のまま推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 容積率加重平均による高層分譲共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,430,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　            1,410,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は文京区及び周辺区内の共同住宅地で、主たる需要者はマンション開発業者等である。文京区は教育施設の 充実等によりブランド力があり人気の高いエリアであるが、共同住宅適地の供給は少ないため、需要は堅調に推移して いる。文京区内の新築マンションの分譲価格については、引き続き上昇傾向である。また、マンション用地は画地規模 等により取引価格帯が異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば１０億円超の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似の取引事例から適切に試算された市場性を反映した価格である。一方、開発法による価格はマンション 開発業者の視点から投資採算性に着目し試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められて おり、主たる需要者であるマンション開発業者等の目線を反映し、相応の説得力を有している。したがって、比準価格 及び開発法による価格を関連付け、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　文京 -12                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　  2,120,000 円／㎡ [113.2] 100 100 [100.0] 100 [167.8] [100.0] 100 1,430,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　  1,250,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 文京区は利便性の高さ、良好な居住環境及び 教育機関の充実等より敷地規模のあるマンシ ョン適地は希少性があり、地価は堅調に推移 している。 目白通り沿いの利便性に優れた共同住宅地域 であり、周辺では事務所等もみられるが、規 模のある敷地では分譲マンション用途に転換 が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +60.0 行政　　　　　　  +9.5 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +13.6 ％  ％