鑑定評価書

令和7年1月14日　提出
文京 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -12

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　渡邉　大樹

TEL.

鑑定評価額

2,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区本郷１丁目１０７番１｢本郷１－２８－３｣				②地積　(㎡)	1,041 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最高46m 第２種文教地区 (100,400)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ14F1B	高層のマンション等が建ち並ぶ共同住宅地域	南7m区道	水道、ガス、下水	都営水道橋 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 100 ｍ、南 75 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７ｍ区道

交通

施設

都営水道橋駅北東方

320m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最高46m
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

高層のマンション等が建ち並ぶ共同住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分の間は現状を維持する
と予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 2,300,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は文京区を中心とする居住環境の良好な共同住宅地域で、当該地域における典型的な需要者層は分譲マンシ
ョンの開発を目的とする大手不動産開発業者である。中心となる価格帯は標準的な規模を有する土地で２０～３０億円
程度と思料するが、文教地区として名高いこと、金融機関の融資姿勢は引き続き積極的で分譲マンション市場は好調で
あること、優良な素地に対しては不動産開発業者間で競合がみられるなど需要は旺盛である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場における実際の取引事例価格を基礎とした実証的な価格である。開発法による価格は対象不動産におい
て最有効使用の高層共同住宅を建築して分譲することを想定して求めた価格である。市場参加者は投資採算性を踏まえ
つつ、その市場における取引の実態を十分勘案のうえ取引を行うと思料する。以上より、両試算価格は説得力に優劣は
ないと判断してこれを関連づけ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

円安による物価高、都心回帰、建築費高騰、
インバウンド回復等によりアセット毎で需要
の強弱がみられるが、地価は上昇傾向にある
。

熟成している住宅地域であり、地域要因に格
別の変動要因はない。

個別的要因に変動要因はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１１７公０７ -52	文京区		貸家建付地	（　）	不整形	西10.7m区道、東6m、北4m、三方路		商業高度地区60m (100,500)
b	７１１７公０７ -53	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,244)
c	６１６９公０７ -14	豊島区		建付地	（　）	ほぼ整形	北5.4m区道、東4.3m、角地		準工高度地区3種 (80,300)
d	６９３１公０７ -29	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	北8m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
e	５３公０７ -6	新宿区		建付地	（　）	不整形	南西3.6m区道、北西2.8m、角地		２住居高度2種最高20m (85,180)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,523,159	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	2,708,867	100 [ 102.8]	2,635,085	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,640,000
b	(　 ) 1,519,809	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,662,671	100 [ 64.0]	2,597,923		2,600,000
c	(　 ) 1,214,624	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	1,262,256	100 [ 57.4]	2,199,052		2,200,000
d	(　 ) 2,014,918	100 [ 100.0]	[ 119.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,409,842	100 [ 92.5]	2,605,235		2,610,000
e	(　 ) 1,908,345	100 [ 100.0]	[ 107.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.5]	2,015,513	100 [ 84.0]	2,399,420		2,400,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +2.3	環境　　　　 -40.0
c	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.89	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.89	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.60	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.8	交通・接近　 +3.3	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.60	画地　　　　 +1.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,500,000 円／㎡]

文京 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		立地・形状・規模・各種建築形態規制等により、最有効使用は分譲マンション用地と判断され、市場参加者の観点から規範性に乏しいため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,462,233,678	3,066,068,399	11	1,750,000	4,096.26	460,000	6,110.69
⑧開発法による価格	2,396,165,279 円　　　　（　 2,300,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,041 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,041.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
440.70 ㎡	6,110.69 ㎡	4,163.31 ㎡	1,947.38 ㎡	4,096.26 ㎡	ＲＣ・14F 1B ( 51 戸) 89㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.3 ％）	（ 587.0 ％）	（ 399.9 ％）	（ 187.1 ％）	（ 67.03 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高46m 第２種文教地区	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	29.6 ｍ 35.3 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		7.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,750,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,750,000 円／㎡　　×　　 4,096.26 ㎡　　＝　　　　 7,168,455,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,168,455,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 460,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 473,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 473,800 円／㎡　　×　　　 6,110.69 ㎡　　＝　　　　 2,895,244,922 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱、文京区役所への聴取に基づき、開発負担金は計上しない
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,168,455,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 788,530,050 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,683,774,972 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	22 ヶ月	販売管理費(2期目)	24 ヶ月
建築工事(2期目)	20 ヶ月	販売収入(2期目)	32 ヶ月	販売管理費(3期目)	36 ヶ月
建築工事(3期目)	32 ヶ月	販売収入(3期目)	34 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	645,160,950 円	( 9 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 532,838,429 円
	販売総額(2期)	5,806,448,550 円	( 81 ％)	×　　0.7571	（ 32 ヶ月）	＝　　 4,396,062,197 円
	販売総額(3期)	716,845,500 円	( 10 ％)	×　　0.7440	（ 34 ヶ月）	＝　　 533,333,052 円
収入合計		－	－	－	－	5,462,233,678 円
支出	建築工事費(1期)	868,573,477 円	( 30 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 810,205,339 円
	建築工事費(2期)	868,573,477 円	( 30 ％)	×　　0.8404	（ 20 ヶ月）	＝　　 729,949,150 円
	建築工事費(3期)	1,158,097,969 円	( 40 ％)	×　　0.7571	（ 32 ヶ月）	＝　　 876,795,972 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	315,412,020 円	( 40 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 284,154,689 円
	販売管理費(2期)	236,559,015 円	( 30 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 191,991,297 円
	販売管理費(3期)	236,559,015 円	( 30 ％)	×　　0.7312	（ 36 ヶ月）	＝　　 172,971,952 円
支出合計		－	－	－	－	3,066,068,399 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,462,233,678 円　　－　　　　　　 3,066,068,399 円　　＝　　　　　 2,396,165,279 円 2,300,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

文京 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	文京区本郷一丁目１０７番１	0103000088000-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月14日　提出
文京 -12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

文京 -12

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　伊藤　剛

TEL.

鑑定評価額

2,500,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和7年1月1日	(4)鑑定評価日	令和7年1月10日	(6) 路線価	[令和6年1月] 路線価又は倍率	1,110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	文京区本郷１丁目１０７番１｢本郷１－２８－３｣				②地積　(㎡)	1,041 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最高46m 第２種文教地区 (100,400)
	1:1.2	共同住宅ＲＣ14F1B	高層のマンション等が建ち並ぶ共同住宅地域	南7m区道	水道、ガス、下水	都営水道橋 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 130 ｍ、西 100 ｍ、南 75 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 1,050 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

本郷地区において共同住宅が
集積している。

街

路

７ｍ区道

交通

施設

都営水道橋駅北東方

320m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最高46m
第２種文教地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は高層共同住宅が集積する共同住宅地域で、今後も同様の利用が進行すると予測する。マンション需要
は堅調で地価は上昇傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,400,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 2,400,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は対象標準地の存する文京区及び周辺区等において、高層共同住宅等が標準的使用と認められる地域を中心
とする。主たる需要者は分譲マンションデベロッパー、不動産業者等である。当該地域は住環境が良好で、住宅需要が
高いエリアである。また、比較的高容積率が見込めるため、供給に比し共同住宅用地としての需要が高い。立地、規模
等により土地総額に幅があるが、土地は標準的画地規模を前提とすると、２５億円前後が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は地積が大きいが、周辺には分譲マンションも集積し、需要者の中心は分譲マンションデベロッパーである
ので、マンション分譲想定の開発法による価格は説得力を有する。比準価格は対象標準地との規範性が認められる実際
の取引事例を中心として試算しており、市場の実態が反映されているため説得力を有する。以上により、開発法による
価格と比準価格を相互に関連付け、さらに前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　
交通・接近　
環境　　　　
画地　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

文京区内の住居系不動産取引市場は投資、実
需とも堅調であり、価格も上昇基調で推移し
ている。ただし、金利変動や景気動向に留意
する必要がある。

高層共同住宅が集積する共同住宅地域で、地
域要因に特段の変動はない。住宅需要を反映
し地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+13.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

文京 -12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５４１２公０７ -31	文京区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西21.7m都道、中間画地		商業高度地区最高46m (100,600)
b	７１１７公０７ -52	文京区		貸家建付地	（　）	不整形	西10.7m区道、東6m、北4m、三方路		商業高度地区60m (100,500)
c	５６８６公０７ -4	文京区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.9m区道、中間画地		２住居高度3種最高31m 第１種文教地区 (70,236)
d	７１１７公０７ -53	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6.1m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,244)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,610,695	100 [ 100.0]	[ 105.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 76.0]	2,235,899	100 [ 108.4]	2,062,637	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	2,060,000
b	(　 ) 2,523,159	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	2,708,867	100 [ 108.4]	2,498,955		2,500,000
c	(　 ) 1,824,200	100 [ 100.0]	[ 108.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	1,956,048	100 [ 77.5]	2,523,933		2,520,000
d	(　 ) 1,519,809	100 [ 100.0]	[ 109.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,662,671	100 [ 69.7]	2,385,468		2,390,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +12.4	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -17.0
a	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 -24.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +1.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.4	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +1.04	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.92	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.92	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.85	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.85	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.4	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,400,000 円／㎡]

文京 -12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の立地、規模、行政的条件等より、最有効使用は分譲マンション用地と判断され、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

周辺利用状況より、最有効使用を分譲マンションと判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,315,763,135	2,820,123,744	11	1,760,000	4,096.26	440,000	6,110.69
⑧開発法による価格	2,495,639,391 円　　　　（　 2,400,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

文京 -12　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,041 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,041.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
440.70 ㎡	6,110.69 ㎡	4,163.31 ㎡	1,947.38 ㎡	4,096.26 ㎡	ＲＣ・14F 1B ( 51 戸) 89㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 42.3 ％）	（ 587.0 ％）	（ 399.9 ％）	（ 187.1 ％）	（ 67.03 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
近商防火高度地区最高46m 第２種文教地区	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	29.6 ｍ 35.3 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		7.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,760,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,760,000 円／㎡　　×　　 4,096.26 ㎡　　＝　　　　 7,209,417,600 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 7,209,417,600 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 440,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 457,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 457,600 円／㎡　　×　　　 6,110.69 ㎡　　＝　　　　 2,796,251,744 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱、その他行政ヒアリング等により査定。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 7,209,417,600 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 793,035,936 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,589,287,680 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	12 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	12 ヶ月
建築工事(1期目)	12 ヶ月	販売収入(1期目)	26 ヶ月	販売管理費(2期目)	28 ヶ月
建築工事(2期目)	24 ヶ月	販売収入(2期目)	36 ヶ月	販売管理費(3期目)	36 ヶ月
建築工事(3期目)	36 ヶ月	販売収入(3期目)	38 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	720,941,760 円	( 10 ％)	×　　0.7976	（ 26 ヶ月）	＝　　 575,023,148 円
	販売総額(2期)	6,200,099,136 円	( 86 ％)	×　　0.7312	（ 36 ヶ月）	＝　　 4,533,512,488 円
	販売総額(3期)	288,376,704 円	( 4 ％)	×　　0.7186	（ 38 ヶ月）	＝　　 207,227,499 円
収入合計		－	－	－	－	5,315,763,135 円
支出	建築工事費(1期)	419,437,762 円	( 15 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 377,871,480 円
	建築工事費(2期)	419,437,762 円	( 15 ％)	×　　0.8116	（ 24 ヶ月）	＝　　 340,415,688 円
	建築工事費(3期)	1,957,376,221 円	( 70 ％)	×　　0.7312	（ 36 ヶ月）	＝　　 1,431,233,493 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	436,169,765 円	( 55 ％)	×　　0.9009	（ 12 ヶ月）	＝　　 392,945,341 円
	販売管理費(2期)	317,214,374 円	( 40 ％)	×　　0.7839	（ 28 ヶ月）	＝　　 248,664,348 円
	販売管理費(3期)	39,651,797 円	( 5 ％)	×　　0.7312	（ 36 ヶ月）	＝　　 28,993,394 円
支出合計		－	－	－	－	2,820,123,744 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,315,763,135 円　　－　　　　　　 2,820,123,744 円　　＝　　　　　 2,495,639,391 円 2,400,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

文京 -12　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	文京区本郷一丁目１０７番１	0103000088000-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考