別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
文京 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -6 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　森　久子   TEL.
鑑定評価額 579,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,170,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区大塚４丁目４１番１２６外
｢大塚４－９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高14m


(70,200)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ3		 一般住宅のほか、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 南西7.2m区道 水道、ガス、下水 新大塚

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、７．２
ｍ区道		 交通

施設		 新大塚駅南東方

650m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高14m
⑤地域要因の将
　来予測		 居住環境が良好な区画整然とした住宅地域として熟成している。総額的な面から土地の細分化が進むことも予想
されるが、当面は現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,210,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    792,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、住環境の比較的良好な文京区内の住宅地域。需要者の中心は、賃貸不動産事業を目的とする個人及び法
人、マンション開発業者、さらに土地を細分化して分譲する建売業者等である。利便性及び住環境が良好な地域の住宅
需要は安定しており、地価は堅調に推移している。需要の中心となる価格帯は規模により異なるが、４５０㎡の土地で
総額５億円～５億５千万円程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内において実際に取引された事例を基に試算しており、実証的で説得力を有する。収益価格は最
有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。近隣地域は画地規模が大きく共同住宅も多い
が、収益性よりも居住の快適性を重視する需要者が多く、収益性が価格形成に与える影響は小さいと認められる。よっ
て比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [112.8]
100		 100
[104.0]		 100
[105.3]		 [104.0]
100		 1,170,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 文京区の住宅地は、低金利の継続や利便性の
高さ、良好な居住環境等から堅調な需要が認
められ、地価は引き続き上昇傾向となった。


一般住宅と中低層共同住宅が建ち並ぶ居住環
境が良好な住宅地域で、堅調な需要が認めら
れる。地域要因に変動はない。


南西道路に面し、居住環境も標準的である。
個別的要因に特段の変動は見られない。

 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０７
-28		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北東7.2m区道
、北西5.3m、
角地
１中専
高度2種最高14m
(80,200)
b ５４１２公
０７
-25		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7.2m区道
、北西5.4m、
角地
商業
高度地区最高31m
高度地区
(92,320)
c ８８８９公
０７
-17		 豊島区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西7.2m区道
、北西4m、
角地
１中専

(80,288)
d ５１５０公
０７
-2		 豊島区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西3.1m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
(70,160)
e ６２７８公
０７
-11		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.4m区道、
南5.4m、
西4.1m、
北3.5m、
四方路
１低専
高度1種最高10m
(80,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,156,789  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,173,473 		 100
[ 102.4]
1,145,970 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,190,000 
b (　           ) 
1,114,883  		 100
[ 100.0]		 [ 117.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
1,194,518 		 100
[ 105.6]
1,131,172 
1,180,000 
c (　           ) 
1,069,215  		 100
[ 100.0]		 [ 107.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
1,075,205 		 100
[  95.5]
1,125,869 
1,170,000 
d (　           ) 
769,779  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
806,004 		 100
[  68.2]
1,181,824 
1,230,000 
e (　           ) 
1,490,313  		 100
[ 100.0]		 [ 107.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 127.9]
1,251,443 		 100
[ 101.1]
1,237,827 
1,290,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.81 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.4 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.4 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +11.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +15.0 行政　　　　  -2.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,210,000 円／㎡]  



文京 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

35,204,843 
8,118,187 
27,086,656 
13,615,200 
13,471,456 		 （　0.9606）
12,940,681 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    392,141,848 円　　　　（　    792,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 296.16 ＲＣ3 771.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高14m
 70 ％   200 ％   200 ％   495 ㎡     23.5 m x   20.1 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階４戸、平均専有面積６０㎡程度の３階建共同住宅。 ⑦有効率　  96.3 ％
の理由		 標準的な有効率
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
258.41 
89.0 
230.00 
3,700 
851,000 		 1.0  851,000 
1.0  851,000 

 2～ 2		 住宅
256.45 
100.0 
256.45 
3,750 
961,688 		 1.0  961,688 
1.0  961,688 

 3～ 3		 住宅
256.45 
100.0 
256.45 
3,800 
974,510 		 1.0  974,510 
1.0  974,510 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
771.31 
96.3 
742.90 

2,787,198 		 2,787,198 
2,787,198 
⑨年額支払賃料      2,787,198 円　×　12ヶ月　＝　      33,446,376 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     742.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,782,960 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,229,336 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,409,173 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,820,163 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,787,198 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,757 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,787,198 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,357,923 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      35,204,843 円　　　　（　        71,121 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,912 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,750 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,240,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,346,787 円  　　　       35,229,336　×　　　　   9.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      927,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,108,000 円  　　　　    248,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       248,000 円  　　　　    248,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,118,187 円　（　　　　　　        16,400 円／㎡）　　（経費率　　  23.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 248,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 312,000 円／㎡　×　     771.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,615,200 円  
（　　　　　        27,505 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 35,204,843 円      
②総費用 8,118,187 円      
③純収益　①－② 27,086,656 円      
④建物等に帰属する純収益 13,615,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,471,456 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,940,681 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,143 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    392,141,848 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     792,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区大塚四丁目４１番１２６
 0103000006598-0000
2 　文京区大塚四丁目４１番１４１
 0103000006613-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月8日　提出
文京 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -6 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　渡邊　清晃   TEL.
鑑定評価額 594,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 850,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区大塚４丁目４１番１２６外
｢大塚４－９－２｣		 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度2種最高14m


(70,200)

1.2:1		 共同住宅

ＲＣ3		 一般住宅のほか、共
同住宅等が混在する
住宅地域		 南西7.2m区道 水道、ガス、下水 新大塚

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　７
．２ｍ区道		 交通

施設		 新大塚駅南東方

650m		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度2種最高14m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は見られず、今後も一般住宅や低層共同住宅等が混在する住宅地域として堅調に推移して
いくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,270,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    814,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、文京区及び周辺区内の東京メトロ丸の内線等沿線各駅から徒歩圏内に位置する居住環境の良好な住宅地
域である。想定される需要者は文京区及び周辺区内の居住者、建売業者等である。低金利環境の継続などにより、住宅
需要は引き続き堅調である。需要の中心となる価格帯は、標準的画地規模で土地総額５億円台後半程度と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺類似地域等において多数の規範性のある取引事例を収集したところ、取引は自用目的が中心であった。また、標準
地は戸建住宅地域内に存することから、取引に当たっては居住の快適性が重視される傾向が認められた。こうしたこと
より、鑑定評価額決定に当たっては、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ代表標準地との検討を踏まえ上記
の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,090,000 円／㎡		 [112.8]
100		 100
[104.0]		 100
[103.1]		 [104.0]
100		 1,190,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利環境の継続などにより、引き続き住宅
需要は堅調であり、地価上昇が継続している
。


住宅地域として堅調に推移しており、地域要
因に特段の変動は見られない。



個別的要因に変化はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+13.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５６８６公
０７
-3		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西3.8m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高14m
(70,160)
b ９００５公
０７
-26		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.5m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高14m
(70,160)
c ６２７８公
０７
-5		 文京区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.3m私道
、中間画地
１住居
高度3種最高22m
(70,160)
d ５４１２公
０７
-8		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m区道、
北西2.1m、
角地
準工
高度3種最高22m
特別工業地区
(80,240)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,141,798  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
1,254,847 		 100
[ 102.3]
1,226,634 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
1,280,000 
b (　           ) 
923,685  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,008,664 		 100
[  87.1]
1,158,053 
1,200,000 
c (　           ) 
1,039,894  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
1,082,890 		 100
[  86.6]
1,250,450 
1,300,000 
d (　           ) 
1,081,261  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[  98.0]		 100
[  99.7]
1,228,379 		 100
[  98.4]
1,248,353 
1,300,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.6 交通・接近　  +3.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.2 交通・接近　  +3.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.6 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.2 交通・接近　  +3.9 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -0.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,270,000 円／㎡]  



文京 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,826,469 
7,981,495 
26,844,974 
13,011,300 
13,833,674 		 （　0.9606）
13,288,627 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　    402,685,667 円　　　　（　    814,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 296.16 ＲＣ3 771.31
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度2種最高14m
 70 ％   200 ％   200 ％   495 ㎡     23.5 m x   20.1 m  前面道路：区道     　   7.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積６０㎡程度のファミリータイプ、各階４戸の共同住宅を想定 ⑦有効率　  96.3 ％
の理由		 同種建物と比較して標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
258.41 
89.0 
230.00 
3,630 
834,900 		 1.0  834,900 
1.0  834,900 

 2～ 2		 住宅
256.45 
100.0 
256.45 
3,730 
956,559 		 1.0  956,559 
1.0  956,559 

 3～ 3		 住宅
256.45 
100.0 
256.45 
3,760 
964,252 		 1.0  964,252 
1.0  964,252 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
771.31 
96.3 
742.90 

2,755,711 		 2,755,711 
2,755,711 
⑨年額支払賃料      2,755,711 円　×　12ヶ月　＝　      33,068,532 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     742.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,782,960 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,851,492 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,394,060 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,457,432 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,755,711 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,455 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,755,711 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,342,582 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,826,469 円　　　　（　        70,357 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,891 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,730 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,185,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,380,595 円  　　　       34,851,492　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      927,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,014,500 円  　　　　    237,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       237,000 円  　　　　    237,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,981,495 円　（　　　　　　        16,124 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 237,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 298,000 円／㎡　×　     771.31 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0549     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0531 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,011,300 円  
（　　　　　        26,285 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,826,469 円      
②総費用 7,981,495 円      
③純収益　①－② 26,844,974 円      
④建物等に帰属する純収益 13,011,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 13,833,674 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 13,288,627 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,846 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    402,685,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     814,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区大塚四丁目４１番１２６
 0103000006598-0000
2 　文京区大塚四丁目４１番１４１
 0103000006613-0000
3 　
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備考