別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月10日 提出
文京 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -2 東京都 区部第4 氏名  不動産鑑定士 瀬野尾 有以   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,430,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
1,020,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
文京区西片1丁目10番272
「西片1-11-5」
②地積
 (㎡)
153  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
高度1種最高10m
第1種文教地区

(70,150)

1:2.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が多
い高台の住宅地域
南5.4m区道 水道、ガス、下水 春日

460m
(2)



①範囲 東    60 m、西    40 m、南    25 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
文京区内の従来から名声のあ
る優良住宅地域


基準方位北   5
.4m区道
交通

施設
春日駅北東方

460m
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
第1種文教地区
⑤地域要因の将
 来予測
優良住宅地域であり今後も現状を維持し、地価水準も堅調に推移していくものと予測する。但し、将来的には相
続等により細分化していく可能性も予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,550,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           739,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東京23区内の高級住宅地域である。需要者の中心は主に都区部内からの買い替え層または区画割り分譲
やマンション建設を企図する不動産開発会社である。代替関係の高い高級住宅地の供給が限定的である一方、需要は高
いことから、取引は堅調に推移している。近隣地域周辺での取引件数は乏しく個別性があるものの、標準的画地の規模
で、総額2億円超の水準である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
画地規模の大きい戸建住宅を中心とした高級住宅地域に存する。比準価格は同じ文京区内の住環境が優良な類似地域に
存する事例より求めた市場の取引水準を適切に反映した価格である。一方収益価格は快適性重視により元本価値に見合
う収益性が得られないため比準価格に比べて低位に求められた。本件では市場実態をより反映した比準価格を重視し、
収益価格を比較考量の上、前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,280,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 ■基準地
指定基準地等番号
 [ 文京(都) -2               ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
        1,350,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
文京区は利便性の高さ、良好な居住環境及び
教育機関の充実等から住宅地需要は堅調に推
移している。


周辺地域における土地の取引件数は供給が乏
しいため低位であるが、市場での高級住宅地
への需要は引き続き高い。地域要因に特段の
変動はない。

個別的要因に変動はない。


行政          
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+11.7 % +5.9 %
3 試算価格算定内訳 文京 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 5686公
07
-11
文京区

更地


  
(           ) 
台形 南東3.3m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
第1種文教地区
(70,150)
b 7855公
07
-19
文京区

建付


  
(           ) 
不整形 西4m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
c 6278公
07
-9
文京区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北4.3m区道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(70,150)
d 5686公
07
-20
文京区

更地


  
(           ) 
長方形 東5.5m区道、
北6m、角地




1低専
高度1種最高10m
(80,150)
e 8352公
07
-22
文京区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ正方形 南4.4m区道、
東4m、角地




1住居
高度3種最高22m
第1種文教地区
(80,176)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
1,266,865  
100
[ 100.0]
[ 107.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.9]

1,348,477 
100
[  90.1]

1,496,645 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

1,570,000 
b (            
875,847  
100
[ 100.0]
[ 106.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  85.0]

1,096,354 
100
[  75.7]

1,448,288 

1,520,000 
c (            
1,107,079  
100
[ 100.0]
[ 108.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

1,198,967 
100
[  77.1]

1,555,080 

1,630,000 
d (            
1,020,359  
100
[ 100.0]
[ 114.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.1]

1,111,619 
100
[  77.2]

1,439,921 

1,510,000 
e (            
1,208,347  
100
[ 100.0]
[ 112.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

1,254,135 
100
[  87.7]

1,430,029 

1,500,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.92 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.8 交通・接近   -2.4 環境      -5.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.92 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.4 交通・接近   -4.0 環境     -20.0
画地     -15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.92 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.1 交通・接近   -2.6 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.85 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +0.1 交通・接近   -4.6 環境     -20.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.88 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.8 環境     -10.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.3 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,550,000 円/㎡]  



文京 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

9,303,541 

2,005,935 

7,297,606 

3,491,640 

3,805,966 
( 0.9801
3,730,227 
  3.6 -  0.3 )
3.3%  
⑧収益価格      113,037,182 円    (     739,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
文京 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 89.00 RC3 205.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
第1種文教地区
70 %   150 %   150 %   153 ㎡      7.7 m x   20.0 m  前面道路:区道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 各階1戸のファミリータイプ(平均専有面積約60㎡)を想定 ⑦有効率   86.7 %
の理由
同種建物の標準的な有効率を考慮
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
72.10 

85.2 

61.40 

3,880 

238,232 
1.0  238,232 
1.0  238,232 

 2 2
住宅
83.20 

87.3 

72.60 

4,000 

290,400 
1.0  290,400 
1.0  290,400 

 3 3
住宅
50.50 

87.9 

44.40 

4,120 

182,928 
1.0  182,928 
1.0  182,928 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


205.80 

86.7 

178.40 


711,560 
711,560 
711,560 
⑨年額支払賃料        711,560 円 × 12ヶ月 =        8,538,720 円 
⑩a共益費(管理費)             170 円/㎡ ×      178.40 ㎡ × 12ヶ月 =          363,936 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 地域における標準的な水準及び想定建物の個別性を考慮して査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  35,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          420,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        8,902,656 円  ×     4.0 %                          
+            420,000 円  ×     4.0 % =         372,906 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,949,750 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           711,560 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            6,831 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          711,560 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          346,672 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)     30,000 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =             288 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    9,303,541 円    (         60,807 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,173 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,000 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
文京 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 254,400 円           63,600,000 ×       0.4 %
②維持管理費 755,135 円             9,322,656 ×       8.1 %
③公租公課  土地               328,600 円     査定額
 建物               540,600 円           63,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        63,600 円           63,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        63,600 円           63,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,005,935 円 (              13,111 円/㎡)  (経費率    21.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9801    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 63,600,000 円                          設計監理料率
  300,000 円/㎡ ×      205.80 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0549        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0412 ×  40 % + 0.0531 ×  40 % + 0.0858 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,491,640 円  
(             22,821 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 9,303,541 円      
②総費用 2,005,935 円      
③純収益 ①-② 7,297,606 円      
④建物等に帰属する純収益 3,491,640 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,805,966 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,730,227 円      

  (                         24,381 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.3 %

                             113,037,182 円


(                       739,000 円/㎡)
4 不動産ID 文京 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  文京区西片一丁目10番272
0103000067966-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月14日 提出
文京 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -2 東京都 区部第4 氏名  不動産鑑定士 伊藤 剛   TEL.
鑑定評価額 219,000,000 円  1㎡当たりの価格 1,430,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
1,020,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
文京区西片1丁目10番272
「西片1-11-5」
②地積
 (㎡)
153  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,150)
準防

(その他)
高度1種最高10m
第1種文教地区

(70,150)

1:2.5
住宅

LS2
中規模一般住宅が多
い高台の住宅地域
南5.4m区道 水道、ガス、下水 春日

460m
(2)



①範囲 東    60 m、西    40 m、南    25 m、北    20 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     8.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         160 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
比較的知名度を有する優良住
宅地域。


基準方位 北  5
.4m区道
交通

施設
春日駅北東方

460m
法令

規制
1低専
(70,150)
準防 
高度1種最高10m
第1種文教地区
⑤地域要因の将
 来予測
当該地域は都心への利便性が高い閑静な優良住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持するものと予測す
る。住宅需要は堅調で地価は上昇傾向で推移している。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +5.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格         1,520,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           718,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は対象標準地が存する文京区及びその周辺区等を中心とした閑静な優良住宅地域等である。主たる需要者は
、文京区及びその周辺区等に居住の個人富裕層、転売目的の不動産業者等である。潜在需要の高さに比し供給が少ない
ため、高額の取引も散見される。需要層に幅があるため中心価格帯の把握はやや困難であるが、土地は標準的画地の規
模を前提とすると2億円台前半が需要の中心である。新築建売は供給が限定されており相場の把握はやや困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
都心部へのアクセスが良好な、知名度の高い優良住宅地域に存し、比較的画地の大きな戸建住宅が建ち並んでおり、周
辺にアパート、マンション等の収益物件は比較的少ない。当該地域は収益性より居住の快適性を重視する地域であり、
取引需要の中心は自用目的となっている。以上の検討より、規範性を有する取引事例を中心として試算した比準価格を
標準とし、収益価格を関連付け、さらに前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路          
交通・接近       
環境          
画地          
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
        1,280,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 ■基準地
指定基準地等番号
 [ 文京(都) -2               ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
        1,350,000 円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
文京区内の住居系不動産取引市場は投資、実
需とも堅調であり、価格も上昇基調で推移し
ている。ただし、金利変動や景気動向に留意
する必要がある。

閑静な優良住宅地域として成熟しており、地
域要因に特段の変動はない。住宅需要を反映
し地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


行政          
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+11.7 % +5.9 %
3 試算価格算定内訳 文京 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 5686公
07
-11
文京区

更地


  
(           ) 
台形 南東3.3m区道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
第1種文教地区
(70,150)
b 5686公
07
-38
文京区

更地


  
(           ) 
長方形 南西7.5m区道
、中間画地




2中専
高度3種最高22m
第1種文教地区
(70,300)
c 8352公
07
-22
文京区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ正方形 南4.4m区道、
東4m、角地




1住居
高度3種最高22m
第1種文教地区
(80,176)
d 5412公
07
-28
文京区

貸家
建付

  
(           ) 
正方形 北東7.2m区道
、北西5.3m、
角地



1中専
高度2種最高14m
(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
1,266,865  
100
[ 100.0]
[ 107.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.9]

1,348,477 
100
[  89.2]

1,511,746 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +5.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 105.0]
     100

1,590,000 
b (            
1,188,205  
100
[ 100.0]
[ 118.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 104.0]

1,352,726 
100
[  93.9]

1,440,603 

1,510,000 
c (            
1,208,347  
100
[ 100.0]
[ 112.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

1,254,135 
100
[  87.7]

1,430,029 

1,500,000 
d (            
1,156,789  
100
[ 100.0]
[ 105.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

1,173,473 
100
[  82.6]

1,420,669 

1,490,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.92 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.8 交通・接近   -2.4 環境      -6.0
画地      +0.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.80 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.1 交通・接近   -2.8 環境     -12.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +7.5 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.88 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.8 環境     -10.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.3 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.92 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.8 交通・接近   -2.0 環境     -20.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.5 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:   1,520,000 円/㎡]  



文京 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

9,355,788 

2,006,095 

7,349,693 

3,573,990 

3,775,703 
( 0.9606
3,626,940 
  3.6 -  0.3 )
3.3%  
⑧収益価格      109,907,273 円    (     718,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
文京 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 89.00 RC3 205.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
第1種文教地区
70 %   150 %   150 %   153 ㎡      7.7 m x   20.0 m  前面道路:区道         5.4 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ(44㎡~73㎡)各階1戸を想定。 ⑦有効率   86.7 %
の理由
共同住宅として標準的な共用面積を考慮。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
72.10 

85.2 

61.40 

3,998 

245,477 
1.0  245,477 
1.0  245,477 

 2 2
住宅
83.20 

87.3 

72.60 

4,080 

296,208 
1.0  296,208 
1.0  296,208 

 3 3
住宅
50.50 

87.9 

44.40 

4,325 

192,030 
1.0  192,030 
1.0  192,030 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


205.80 

86.7 

178.40 


733,715 
733,715 
733,715 
⑨年額支払賃料        733,715 円 × 12ヶ月 =        8,804,580 円 
⑩a共益費(管理費)             180 円/㎡ ×      178.40 ㎡ × 12ヶ月 =          385,344 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入(駐車場使用料等)  30,000 円/台 ×    1 台 × 12ヶ月 +            =          360,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        9,189,924 円  ×     4.0 %                          
+            360,000 円  ×     4.0 % =         381,997 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,167,927 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           733,715 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            7,044 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      4 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          733,715 円 ×    96.0 %  ×    0.2563 =          180,529 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)     30,000 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =             288 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    9,355,788 円    (         61,149 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
対象基準階の
 月額実質賃料
      4,171 円/㎡

 月額支払賃料
(     4,080 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
文京 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 325,500 円           65,100,000 ×       0.5 %
②維持管理費 668,495 円             9,549,924 ×       7.0 %
③公租公課  土地               328,600 円     査定額
 建物               553,300 円           65,100,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        65,100 円           65,100,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        65,100 円           65,100,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                  2,006,095 円 (              13,112 円/㎡)  (経費率    21.4 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 3.6 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 50 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 30 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 1.0 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9606    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 65,100,000 円                          設計監理料率
  307,000 円/㎡ ×      205.80 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0549        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0412 ×  40 % + 0.0531 ×  40 % + 0.0858 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
3,573,990 円  
(             23,359 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 9,355,788 円      
②総費用 2,006,095 円      
③純収益 ①-② 7,349,693 円      
④建物等に帰属する純収益 3,573,990 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 3,775,703 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
3,626,940 円      

  (                         23,705 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          3.3 %

                             109,907,273 円


(                       718,000 円/㎡)
4 不動産ID 文京 -2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  文京区西片一丁目10番272
0103000067966-0000
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備考