別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
文京 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -1 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　蛯原　裕人   TEL.
鑑定評価額 74,900,000 円  １㎡当たりの価格 960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区千駄木２丁目７２番２８
｢千駄木２－９－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 78  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高17m
第１種文教地区

(70,160)

1:2.5		 住宅

Ｓ3		 小規模一般住宅等が
多い既成住宅地域
 南4m区道 水道、ガス、下水 千駄木

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ区道 交通

施設		 千駄木駅南西方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度3種最高17m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 小規模住宅が多くみられる一般住宅地域として熟成しており、今後も現状のまま推移していくと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    718,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は文京区内の最寄駅から徒歩圏内の一般住宅地域と判定した。需要者は文京区内外の自己居住目的の個人、
画地規模の大きい土地は戸建事業者が中心である。ブランド力のある文京区内の住宅地として需要は堅調。取引単価は
規模により差異があるが、標準地同程度規模の土地の中心価格帯は７千万円～８千万円、建売住宅では総額１億円前後
と推定する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市場性を反映する比準価格は同一需給圏内の豊富な取引事例より適切に試算した。収益価格は収益性に着目した理論的
な価格であるが、基準容積率や画地条件によりやや低位に求められた。主たる需要者である自己居住目的の個人や販売
目的の戸建事業者は立地特性による資産価値や居住快適性を重視する。よって、実勢価格を反映した比準価格を重視し
、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を行い鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[104.0]		 100
[124.2]		 [105.0]
100		 943,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    855,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 文京区内の住宅地は住環境や教育環境の視点
から安定的な人気が有り需要は堅調。今後の
海外政治経済情勢や建設費等のインフレ動向
に留意を要する。

千駄木駅徒歩圏内の一般住宅地域として熟成
しており、需要は堅調、地域要因に特段の変
動は見られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.7
交通・接近　　　  +1.3
環境　　　　　　 +23.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+12.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ８５３３公
０７
-3		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m私道、
中間画地
近商
高度3種最高31m
(100,240)
b ５４１２公
０７
-16		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西3.3m私道
、中間画地
１中専
高度3種最高22m
第１種文教地区
(70,160)
c ９００５公
０７
-26		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東3.5m区道
、中間画地
１中専
高度2種最高14m
(70,160)
d ５４１２公
０７
-23		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4.9m区道、
中間画地
近商
高度3種最高24m
(90,294)
e ６２７８公
０７
-29		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4.8m区道、
中間画地
１中専
高度地区3種
高度地区
(70,192)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,023,918  		 100
[ 100.0]		 [ 111.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
1,114,264 		 100
[ 114.1]
976,568 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
1,030,000 
b (　           ) 
704,429  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
811,837 		 100
[  90.4]
898,050 
943,000 
c (　           ) 
923,685  		 100
[ 100.0]		 [ 109.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,008,664 		 100
[ 105.3]
957,896 
1,010,000 
d (　           ) 
851,384  		 100
[ 100.0]		 [ 116.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
971,579 		 100
[ 102.9]
944,197 
991,000 
e (　           ) 
978,113  		 100
[ 100.0]		 [ 114.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.9]
1,088,376 		 100
[ 111.9]
972,633 
1,020,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.4 交通・接近　  +1.9 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.82 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  +3.9 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.7 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.85 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.8 交通・接近　  +2.1 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +2.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.6 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,000,000 円／㎡]  



文京 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在する宅地であり、土地の再調達価格の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,404,891 
1,258,054 
4,146,837 
2,261,560 
1,885,277 		 （　0.9801）
1,847,760 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     55,992,727 円　　　　（　    718,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 48.70 Ｓ3 123.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高17m
第１種文教地区		 70 ％   300 ％   160 ％   78 ㎡      5.5 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階４１．０㎡ワンフロア１住戸の３階建て共同住宅を想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 屋外階段型の共同住宅を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
41.00 
100.0 
41.00 
3,395 
139,195 		 1.0  139,195 
1.0  139,195 

 2～ 2		 住宅
41.00 
100.0 
41.00 
3,500 
143,500 		 1.0  143,500 
1.0  143,500 

 3～ 3		 住宅
41.00 
100.0 
41.00 
3,500 
143,500 		 1.0  143,500 
1.0  143,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
123.00 
100.0 
123.00 

426,195 		 426,195 
426,195 
⑨年額支払賃料        426,195 円　×　12ヶ月　＝　       5,114,340 円 
⑩a共益費（管理費）             200 円／㎡　×　     123.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　         295,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 地域の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,409,540 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       216,382 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,193,158 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           426,195 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          426,195 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         207,642 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,404,891 円　　　　（　        69,293 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,651 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,500 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 197,000 円  　　　　     39,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 540,954 円  　　　        5,409,540　×　　　　  10.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      334,900 円  　　　　     39,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        39,400 円  　　　　     39,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,400 円  　　　　     39,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,258,054 円　（　　　　　　        16,129 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9801    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 305,000 円／㎡　×　     123.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0412 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,261,560 円  
（　　　　　        28,994 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,404,891 円      
②総費用 1,258,054 円      
③純収益　①－② 4,146,837 円      
④建物等に帰属する純収益 2,261,560 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,885,277 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,847,760 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       23,689 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,992,727 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     718,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区千駄木二丁目７２番２８
 0103000052131-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月9日　提出
文京 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
文京 -1 東京都 区部第４ 氏名  不動産鑑定士　吉村　克   TEL.
鑑定評価額 74,600,000 円  １㎡当たりの価格 957,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 680,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 文京区千駄木２丁目７２番２８
｢千駄木２－９－１４｣		 ②地積
　(㎡)		 78  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,300)
準防
（その他）
高度3種最高17m
第１種文教地区

(70,160)

1:2.5		 住宅

Ｓ3		 小規模一般住宅等が
多い既成住宅地域
 南4m区道 水道、ガス、下水 千駄木

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北４ｍ区道 交通

施設		 千駄木駅南西方

500m		 法令

規制		 １中専
(70,160)
準防 
高度3種最高17m
第１種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 文京区内の低層一戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を
維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    977,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    754,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 文京区内の既成住宅地域を供給圏とし、需要圏域は文京区内をはじめ、２３区部のうち都心部にも及ぶ。市場において
中心となる価格帯は、７千万円前後と高額であり、需要者の属性は、富裕層及び富裕層向けの住宅を開発し販売する不
動産開発業者である。周辺は落ち着いた住宅地域で環境は良好であり、文京区のブランドイメージも相まって需要は旺
盛であるが、熟成度が高く、供給余力は限定的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内より収集した取引事例により取引事例比較法を適用して得た比準価格は市場性を反映し試算精度の高い価
格である。近隣地域には小規模な共同住宅も見受けられるが、基準容積率も低く収益性を選択の主標とするものとは認
めがたい。よって、本件においては、取引事例比較法に相対的な規範性があるものと判断のうえ比準価格を標準に収益
価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　文京 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,050,000 円／㎡		 [110.5]
100		 100
[104.0]		 100
[122.2]		 [105.0]
100		 959,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    855,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ゼロ金利政策は解除されたものの依然住宅ロ
ーン金利は低位な状態にあり、文京区内の住
宅地に対する需要は旺盛で地価は上昇傾向に
ある。

住宅地域としての熟成度が高く、地域要因に
変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+11.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 文京 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５４１２公
０７
-32		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西3m私道、
中間画地
１中専
高度3種最高22m
(70,160)
b ６２７８公
０７
-7		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m区道、
中間画地
１中専
高度2種最高14m
(70,160)
c ８３５２公
０７
-6		 文京区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5.9m区道、
中間画地
１中専
高度3種最高22m
(70,236)
d ５４１２公
０７
-28		 文京区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 正方形 北東7.2m区道
、北西5.3m、
角地
１中専
高度2種最高14m
(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
702,948  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.8]
917,834 		 100
[  99.4]
923,374 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
970,000 
b (　           ) 
1,122,906  		 100
[ 100.0]		 [ 110.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
1,213,267 		 100
[ 130.0]
933,282 
980,000 
c (　           ) 
1,248,182  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
1,287,411 		 100
[ 136.0]
946,626 
994,000 
d (　           ) 
1,156,789  		 100
[ 100.0]		 [ 105.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
1,173,473 		 100
[ 127.9]
917,493 
963,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.92 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    977,000 円／㎡]  



文京 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,256,549 
1,108,198 
4,148,351 
2,165,040 
1,983,311 		 （　0.9792）
1,942,058 		 （  3.6 -  0.3 ）
3.3％  
⑧収益価格 　     58,850,242 円　　　　（　    754,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
文京 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 41.00 ＬＳ3 124.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度3種最高17m
第１種文教地区		 70 ％   300 ％   160 ％   78 ㎡      5.5 m x   14.5 m  前面道路：区道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階３０㎡内外のシングルタイプの共同住宅を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の共同住宅を想定したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
41.60 
100.0 
41.60 
3,302 
137,363 		 1.0  137,363 
1.0  137,363 

 2～ 2		 居宅
41.60 
100.0 
41.60 
3,368 
140,109 		 1.0  140,109 
1.0  140,109 

 3～ 3		 居宅
41.60 
100.0 
41.60 
3,467 
144,227 		 1.0  144,227 
1.0  144,227 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
124.80 
100.0 
124.80 

421,699 		 421,699 
421,699 
⑨年額支払賃料        421,699 円　×　12ヶ月　＝　       5,060,388 円 
⑩a共益費（管理費）             170 円／㎡　×　     124.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　         254,592 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 一時金により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,314,980 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       265,749 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,049,231 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           421,699 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,006 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          421,699 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         203,312 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,256,549 円　　　　（　        67,392 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,444 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,302 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
文京 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 186,000 円  　　　　     37,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 425,198 円  　　　        5,314,980　×　　　　   8.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      106,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      316,200 円  　　　　     37,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,108,198 円　（　　　　　　        14,208 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9792    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 284,000 円／㎡　×　     124.80 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0582     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0430 ×　 40 ％　＋　0.0595 ×  40 ％　＋ 0.0858 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,165,040 円  
（　　　　　        27,757 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,256,549 円      
②総費用 1,108,198 円      
③純収益　①－② 4,148,351 円      
④建物等に帰属する純収益 2,165,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,983,311 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,942,058 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,898 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,850,242 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     754,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 文京 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　文京区千駄木二丁目７２番２８
 0103000052131-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
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