別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
新宿 5-46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-46 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　岡　竜也   TEL.
鑑定評価額 538,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区神楽坂６丁目６４番
 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高40m


(100,500)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ11		 中高層の店舗兼共同
住宅の多い商業地域
 北東12m都道、北西側道 水道、ガス、下水 神楽坂

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 １２ｍ都道 交通

施設		 神楽坂駅　南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高40m
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所、共同住宅等が混在する神楽坂エリアの商業地域である。特段変動要因はないので今後も現状のま
ま推移していくと予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,620,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区内における近隣商業または普通商業地域で、１Ｆを店舗、上層階を共同住宅とした建物が存する地
域である。需要者の中心は収益獲得を目的とした不動産業者または個人・法人投資家等である。土地利用に大きな変化
は見られない。住居系投資用不動産の需要は良好で、地価は上昇傾向で推移している。規模や容積率などの差異により
価格水準は大きく異なり、需要の中心となる価格帯は様々である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 説得力に係る判断については、市場参加者は、法人投資家等であり、市場の特性に適合した試算価格は、市場の実態を
実証的に反映した比準価格及び事業の収益性を反映した収益価格である。資料の相対的信頼性については各手法とも同
等と認められる。したがって、比準価格及び収益価格を重視し、代表標準地と秤量的な検討を行い、鑑定評価額を決定
する。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [115.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 77.4]		 [103.0]
100		 2,480,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復が継続している。今後は
金融資本市場の変動、資材価格の動向等に注
意する必要がある。


店舗事務所付共同住宅が多く存する商・住混
在地域である。神楽坂通りに位置し希少性を
有する地域。


代替・競争の関係にある不動産と比較して、
市場競争力の点で大きな優劣及び変動はない
ものと判断される。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５５公０７

-394		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15.6m都
道、中間画地
商業
高度地区最高40m
駐車場整備地区
(100,500)
b ５５公０７

-463		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西7.1m区道
、中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,426)
c ６０公０７

-7		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北27m都道、
東7.6m、角地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
d ５２公０７

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北16m都道、
東3.2m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(81,380)
e ６４公０７

-6		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m都道、
東3.6m、角地
商業
高度地区最高40m
５種中高層階住専
(100,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,189,302  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,495,804 		 100
[  98.0]
2,546,739 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,620,000 
b (　           ) 
1,874,824  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,064,200 		 100
[  79.7]
2,589,962 
2,670,000 
c (　           ) 
2,387,621  		 100
[ 100.0]		 [ 113.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
2,583,179 		 100
[ 101.5]
2,545,004 
2,620,000 
d (　           ) 
2,597,448  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
2,846,950 		 100
[ 109.3]
2,604,712 
2,680,000 
e (　           ) 
2,637,917  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
2,813,778 		 100
[ 115.4]
2,438,282 
2,510,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,620,000 円／㎡]  



新宿 5-46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

52,883,838 
12,970,122 
39,913,716 
22,797,600 
17,116,116 		 （　0.9257）
15,844,389 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    511,109,323 円　　　　（　  2,380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 137.88 ＲＣ12 1,146.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
 100 ％   500 ％   500 ％   215 ㎡      9.5 m x   22.8 m  前面道路：都道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地上１階を店舗、地上２階～１２階を共同住宅４０㎡程度を想定 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 当該建物の有効率としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.35 
76.0 
96.01 
6,900 
662,469 		 8.0  5,299,752 
0.0  0 

 2～12		 住宅
92.71 
85.2 
79.00 
4,200 
331,800 		 1.0  331,800 
1.0  331,800 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,146.16 
84.2 
965.01 

4,312,269 		 8,949,552 
3,649,800 
⑨年額支払賃料      4,312,269 円　×　12ヶ月　＝　      51,747,228 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     965.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,895,030 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同類型建物として標準的金額を採用
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        54,642,258 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,732,113 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 51,910,145 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,949,552 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          85,021 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,649,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         888,672 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      52,883,838 円　　　　（　       245,971 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,293 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,065,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,846,722 円  　　　       54,642,258　×　　　　  10.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      721,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,510,500 円  　　　　    413,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       413,000 円  　　　　    413,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,970,122 円　（　　　　　　        60,326 円／㎡）　　（経費率　　  24.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9257    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 413,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,146.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,797,600 円  
（　　　　　       106,035 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 52,883,838 円      
②総費用 12,970,122 円      
③純収益　①－② 39,913,716 円      
④建物等に帰属する純収益 22,797,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 17,116,116 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,844,389 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       73,695 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    511,109,323 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区神楽坂六丁目６４番
 0111000009006-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 5-46　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-46 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　信太郎   TEL.
鑑定評価額 538,000,000 円  １㎡当たりの価格 2,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,650,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区神楽坂６丁目６４番
 ②地積
　(㎡)		 215  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高40m
中高層階住居専用

(100,500)

1:2.5		 店舗兼共同住宅

ＲＣ11		 中高層の店舗兼共同
住宅の多い商業地域
 北東12m都道、北西側道 水道、ガス、下水 神楽坂

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 高層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 都市計画道路（計画幅員２０
ｍ）		 街

路		 １２ｍ都道 交通

施設		 神楽坂駅南東方

150m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高40m
中高層階住居専用
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変動はないが、同一需給圏内において特に希少性を有する地域であり、投資需要が強く地価は
上昇傾向にある。今後も当面は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  2,380,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 交通利便性、生活利便性が高い商業地域であり、同一需給圏は、新宿区及び隣接区に存する中高層店舗事務所、共同住
宅等が存する商業地域である。需要者の中心は、収益物件を開発する不動産業者や投資法人のほか、自用目的の一般事
業法人等があげられる。市場の中心価格帯は、規模等によって異なり供給が少ないことから見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的な需要者は、市場における需給動向を勘案して、収益性を考慮のうえ取引意思を決定している。したがって、取
引需給動向を反映して求められた比準価格と、収益性を反映して求められた収益価格とを関連付けて、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [115.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 76.6]		 [103.0]
100		 2,510,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,060,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。金利上昇が懸
念されるが、緩和的な金融環境の継続、賃料
上昇期待等を背景に、不動産市況は堅調であ
る。

路面店舗が商店街を形成し生活利便性が高い
商業地域であり、近隣地域は店舗付共同住宅
用地として特に希少性を有し、需要は高まっ
ている。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -4.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+21.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-46　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６８公０７

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,500)
b ５５公０７

-466		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西22.7m都
道、中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
c ５５公０７

-477		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西15.7m区
道、北2.3m、
角地
商業
高度地区最高40m
第５種中高層階住
(100,600)
d ５５公０７

-394		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15.6m都
道、中間画地
商業
高度地区最高40m
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,956,651  		 100
[ 100.0]		 [ 110.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
3,264,143 		 100
[ 127.7]
2,556,103 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
2,630,000 
b (　           ) 
2,295,552  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,571,018 		 100
[  97.9]
2,626,168 
2,700,000 
c (　           ) 
3,239,582  		 100
[ 100.0]		 [ 122.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
3,894,493 		 100
[ 152.6]
2,552,092 
2,630,000 
d (　           ) 
2,189,302  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,495,804 		 100
[ 104.0]
2,399,812 
2,470,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,610,000 円／㎡]  



新宿 5-46　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

53,305,721 
12,761,274 
40,544,447 
23,587,200 
16,957,247 		 （　0.9352）
15,858,417 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    511,561,839 円　　　　（　  2,380,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-46　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 137.88 ＲＣ12 1,146.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
中高層階住居専用		 100 ％   500 ％   500 ％   215 ㎡      9.5 m x   22.8 m  前面道路：都道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～１２階を４０㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 類似建物の有効率を参考
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.35 
76.0 
96.01 
7,450 
715,275 		 8.0  5,722,200 
0.0  0 

 2～ 6		 住宅
92.71 
85.2 
79.00 
4,100 
323,900 		 1.0  323,900 
1.0  323,900 

 7～12		 住宅
92.71 
85.2 
79.00 
4,250 
335,750 		 1.0  335,750 
1.0  335,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,146.16 
84.2 
965.01 

4,349,275 		 9,356,200 
3,634,000 
⑨年額支払賃料      4,349,275 円　×　12ヶ月　＝　      52,191,300 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     965.01 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,895,030 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        55,086,330 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,754,317 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 52,332,013 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,356,200 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,884 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,634,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         884,824 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      53,305,721 円　　　　（　       247,934 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-46　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,160,000 円  　　　　    432,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,343,374 円  　　　       55,086,330　×　　　　   9.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      721,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,672,000 円  　　　　    432,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       432,000 円  　　　　    432,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       432,000 円  　　　　    432,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,761,274 円　（　　　　　　        59,355 円／㎡）　　（経費率　　  23.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9352    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 432,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 366,000 円／㎡　×　   1,146.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0546     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0382 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,587,200 円  
（　　　　　       109,708 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 53,305,721 円      
②総費用 12,761,274 円      
③純収益　①－② 40,544,447 円      
④建物等に帰属する純収益 23,587,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,957,247 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,858,417 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       73,760 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    511,561,839 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   2,380,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-46　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区神楽坂六丁目６４番
 0111000009006-0000
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備考