別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 5-39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-39 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 234,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,900,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区神楽坂３丁目１番１６
 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高50m
地区計画等

(100,500)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6		 店舗兼マンション、
事務所等が見られる
商業地域		 北東9m区道 水道、ガス、下水 飯田橋

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ９ｍ区道 交通

施設		 飯田橋駅　西方

370m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高50m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗兼共同住宅、事務所ビル等が混在する商業地域である。価格形成に大きな影響を及ぼす変動要因は見られず
、当面は現状を維持し推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,040,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,780,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区及び隣接区における店舗兼共同住宅、事務所ビル等が混在する商業地域である。主たる需要者は事
業会社、ディベロッパー及び法人・個人投資家など多岐にわたる。金利が上昇局面に移りつつあるも、投資用不動産や
マンション素地を中心に需要は引き続き堅調であり、地価は上昇傾向にある。中心価格帯は土地１坪当たり５００万円
～８００万円程度であり、また複合不動産の取引総額は規模、取得目的等により大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内における複数の取引事例より導かれたもので、市場性を反映した価格である。収益価格は店舗
兼共同住宅を想定して求めたもので、投資採算性を反映している。店舗、事務所、共同住宅が混在する商業地域にあり
、意思決定に際しては、収益性が重視されるが、代替競争不動産との比較も併せて検討する。したがって、比準価格及
び収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [115.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 98.8]		 [100.0]
100		 1,890,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。企業収益、雇
用環境等は改善しているが、当面見込まれる
物価上昇や金融市場の変動等に留意する必要
がある。

大規模事務所ビルのほか、小規模店舗、共同
住宅等が混在する地域である。神楽坂通りに
も近く、店舗、事務所、住居とも堅調な需要
が認められる。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+17.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８公０７

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11.3m区道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,400)
b ５５公０７

-469		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東10.9m区
道、中間画地
近商
高度地区最高30m
(100,400)
c ５５公０７

-380		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.8m区道、
中間画地
商業
高度地区
駐車場整備地区
(100,348)
d ５５公０７

-343		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5.3m区道
、中間画地
近商
高度3種最高30m
(100,318)
e １４公０７

-6		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m区道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
(100,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,935,650  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,013,076 		 100
[  99.6]
2,021,161 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,020,000 
b (　           ) 
1,736,466  		 100
[ 100.0]		 [ 121.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
2,122,347 		 100
[  90.2]
2,352,935 
2,350,000 
c (　           ) 
1,852,090  		 100
[ 100.0]		 [ 109.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
2,039,170 		 100
[  93.6]
2,178,600 
2,180,000 
d (　           ) 
1,241,310  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
1,485,772 		 100
[  71.9]
2,066,442 
2,070,000 
e (　           ) 
958,160  		 100
[ 100.0]		 [ 105.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,011,817 		 100
[  51.9]
1,949,551 
1,950,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -37.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,040,000 円／㎡]  



新宿 5-39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,945,203 
8,785,441 
22,159,762 
14,959,200 
7,200,562 		 （　0.9436）
6,794,450 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    219,175,806 円　　　　（　  1,780,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 89.09 ＲＣ10 712.19
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   123 ㎡      9.3 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２階～１０階：共同住宅（１ＤＫタイプ、平均専有面積３０㎡程度） ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 同種同程度の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.95 
44.5 
35.13 
4,500 
158,085 		 10.0  1,580,850 
0.0  0 

 2～ 2		 住居
70.36 
89.5 
62.97 
4,050 
255,029 		 1.0  255,029 
0.0  0 

 3～ 5		 住居
70.36 
89.5 
62.97 
4,100 
258,177 		 1.0  258,177 
0.0  0 

 6～ 8		 住居
70.36 
89.5 
62.97 
4,150 
261,326 		 1.0  261,326 
0.0  0 

 9～10		 住居
70.36 
89.5 
62.97 
4,200 
264,474 		 1.0  264,474 
0.0  0 

計
712.19 
84.5 
601.86 

2,500,571 		 3,923,336 
0 
⑨年額支払賃料      2,500,571 円　×　12ヶ月　＝　      30,006,852 円 
⑩a共益費（管理費）             350 円／㎡　×　     601.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　       2,527,812 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        32,534,664 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,626,733 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,907,931 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,923,336 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,272 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,945,203 円　　　　（　       251,587 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,053 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,355,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,262,041 円  　　　       32,534,664　×　　　　  13.1 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      322,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,303,500 円  　　　　    271,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       271,000 円  　　　　    271,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,785,441 円　（　　　　　　        71,426 円／㎡）　　（経費率　　  28.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 271,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 370,000 円／㎡　×　     712.19 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,959,200 円  
（　　　　　       121,620 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,945,203 円      
②総費用 8,785,441 円      
③純収益　①－② 22,159,762 円      
④建物等に帰属する純収益 14,959,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,200,562 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,794,450 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,239 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    219,175,806 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,780,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区神楽坂三丁目１番１６
 0111000018804-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月12日　提出
新宿 5-39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-39 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　飯田　修司   TEL.
鑑定評価額 236,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,920,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,300,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区神楽坂３丁目１番１６
 ②地積
　(㎡)		 123  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高50m
地区計画等

(100,500)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＲＣ6		 店舗兼マンション、
事務所等が見られる
商業地域		 北東9m区道 水道、ガス、下水 飯田橋

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ９ｍ区道 交通

施設		 飯田橋駅西方

370m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高50m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 神楽坂メインストリート背後に位置する商業地域である。特段の変動要因はなく、今後も概ね現状を維持して推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,030,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,800,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね新宿区及び周辺区内に位置する店舗事務所ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域。需要者は店
舗、事務所、マンション用地等を購入することを希望する法人のほか立地優位性に着目する不動産業者、投資家等であ
る。当該地域は神楽坂エリアに位置する立地優位性等を具備する商業地域で稀少性が高く需要は底堅い。市場での中心
価格帯は画地規模により様々であり見出すことが困難であるが土地は坪当たり６５０万円程度の取引が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内の類似地域において信頼性の高い多数の取引事例を収集し得た。一方、収益価格は収益性に基づいた理論
的な価格であるが変動要因を含む。当該地域の市場参加者は代替競争関係にある不動産の取引価格、稀少性、収益性等
を指標として意思決定する。よって、本件では市場参加者の意思決定要因を勘案のうえ、代表標準地との検討を踏まえ
、市場実勢を反映した実証的な比準価格及び収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [115.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 96.9]		 [100.0]
100		 1,920,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,620,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており各種政策の効果
により緩やかな回復が続くことが期待される
。区内の不動産市場は堅調に推移。


神楽坂メインストトリート背後の用途の多様
性等を具備する商業地域に位置することから
需要層は分厚く上昇基調で推移。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+18.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８公０７

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11.3m区道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,400)
b ５２公０７

-15		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北18m都道、
中間画地
商業
高度地区最高30m
(100,400)
c ５５公０７

-353		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 北11m都道、
南西4m、角地
近商
高度3種最高30m
(100,400)
d ５５公０７

-482		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南9m区道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
第２種中高層階住
(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,935,650  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,013,076 		 100
[  98.7]
2,039,591 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,040,000 
b (　           ) 
1,508,484  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,749,841 		 100
[  81.0]
2,160,298 
2,160,000 
c (　           ) 
1,071,227  		 100
[ 100.0]		 [ 113.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,180,430 		 100
[  65.5]
1,802,183 
1,800,000 
d (　           ) 
1,274,393  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
1,369,972 		 100
[  64.5]
2,123,988 
2,120,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,030,000 円／㎡]  



新宿 5-39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,748,678 
8,410,459 
22,338,219 
14,904,000 
7,434,219 		 （　0.9257）
6,881,857 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    221,995,387 円　　　　（　  1,800,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 89.00 ＲＣ10 712.19
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
地区計画等		 100 ％   500 ％   500 ％   123 ㎡      9.3 m x   14.0 m  前面道路：区道     　   9.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロアー貸し）、２階以上：住宅（１ＤＫ、平均専有面積３０㎡程度） ⑦有効率　  84.5 ％
の理由		 地域の同種建物の標準的レンタブル比
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
78.95 
44.5 
35.13 
4,300 
151,059 		 10.0  1,510,590 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
70.36 
89.5 
62.97 
4,050 
255,029 		 1.0  255,029 
1.0  255,029 

 3～ 5		 住宅
70.36 
89.5 
62.97 
4,100 
258,177 		 1.0  258,177 
1.0  258,177 

 6～ 8		 住宅
70.36 
89.5 
62.97 
4,150 
261,326 		 1.0  261,326 
1.0  261,326 

 9～10		 住宅
70.36 
89.5 
62.97 
4,200 
264,474 		 1.0  264,474 
1.0  264,474 

計
712.19 
84.5 
601.86 

2,493,545 		 3,853,076 
2,342,486 
⑨年額支払賃料      2,493,545 円　×　12ヶ月　＝　      29,922,540 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     601.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,805,580 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における共益費水準を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        31,728,120 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,586,406 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 30,141,714 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,853,076 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,604 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,342,486 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         570,360 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,748,678 円　　　　（　       249,989 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,140 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,050 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,350,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,902,559 円  　　　       31,728,120　×　　　　  12.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      322,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,295,000 円  　　　　    270,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       270,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       270,000 円  　　　　    270,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,410,459 円　（　　　　　　        68,378 円／㎡）　　（経費率　　  27.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 2.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9257    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 270,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 368,000 円／㎡　×　     712.19 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,904,000 円  
（　　　　　       121,171 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,748,678 円      
②総費用 8,410,459 円      
③純収益　①－② 22,338,219 円      
④建物等に帰属する純収益 14,904,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,434,219 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,881,857 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,950 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    221,995,387 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,800,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区神楽坂三丁目１番１６
 0111000018804-0000
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備考