別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
新宿 5-37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-37 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　杉浦　公庸   TEL.
鑑定評価額 852,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,500,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区四谷１丁目９番２外
 ②地積
　(㎡)		 131  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度地区最高50m
中高層階住居専用

(100,700)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北40m国道、背面道 水道、ガス、下水 四ツ谷

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 四ツ谷駅　西方

170m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度地区最高50m
中高層階住居専用
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化はなく、今後もおおむね現状を維持して推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,900,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  6,180,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区を中心とする、駅に近い商業地域及び幹線道路沿いの中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
である。需要者は自用目的の一般事業法人の他、大手不動産業者、機関投資家、上場企業を含む投資家等の需要が存在
する。取引される価格帯（総額）は画地規模が様々であるため、総額は土地建物で１０億円～数百億円以上と幅がある
。価格水準は規模にもよるが、概ね６００万円／㎡～７００万円／㎡程度と推察する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例は、同一需給圏内である新宿区の街路条件等が良好な商業地を選択しており類似性が高い。需要者は投資を目
的とする不動産会社やファンド等が中心であるが、資金調達環境が良好な状態が続いていること等から、周辺の取引価
格を重視して意思決定を行うケースも多く見られる。したがって収益性を表す収益価格と比準価格をほぼ同程度重視し
、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,500,000 円／㎡		 [115.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 80.2]		 [102.0]
100		 6,490,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 経済状況の回復傾向が継続していることに加
え、金融資本市場の緊張が若干高まっている
こと等の影響を受け、都心部地価は上昇傾向
が強まっている。

ＪＲ四ツ谷駅に近く、広幅員の国道（新宿通
り）に面する地域であるが、地域要因に特段
の変化は見られない。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+10.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５１公０７

-18		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西8m区道、
中間画地
商業
地区計画等
駐車場整備地区
(100,480)
b ５８公０７

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m都道、
東12.4m、
二方路
商業
駐車場整備地区
地区計画等
(100,700)
c ６０公０７

-8		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南40m都道、
北30m、西40m、
東30m、
四方路
商業

(100,1070)
d ６６公０７

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
e ０１公０７

-11		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西40m都道、
南西3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
9,001,387  		 100
[ 100.0]		 [ 110.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
9,901,526 		 100
[ 141.8]
6,982,740 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
7,120,000 
b (　           ) 
9,503,378  		 100
[ 100.0]		 [ 116.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
10,498,970 		 100
[ 160.0]
6,561,856 
6,690,000 
c (　           ) 
7,883,718  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.1]
7,529,637 		 100
[ 191.8]
3,925,775 
4,000,000 
d (　           ) 
4,321,695  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
5,067,756 		 100
[  75.2]
6,739,037 
6,870,000 
e (　           ) 
4,812,325  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
5,067,673 		 100
[  73.3]
6,913,606 
7,050,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +60.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +37.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,900,000 円／㎡]  



新宿 5-37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,478,760 
16,990,796 
38,487,964 
16,287,000 
22,200,964 		 （　0.9486）
21,059,834 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　    809,993,615 円　　　　（　  6,180,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 100.00 ＲＣ9 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
中高層階住居専用		 100 ％   700 ％   700 ％   131 ㎡      8.5 m x   16.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗、２階～６階はフロア貸の事務所、７階～９階は共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 同規模・同類型の建物においては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
8,200 
697,000 		 10.0  6,970,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
100.00 
92.0 
92.00 
5,500 
506,000 		 6.0  3,036,000 
0.0  0 

 7～ 9		 共同住宅
100.00 
92.0 
92.00 
4,000 
368,000 		 1.0  368,000 
1.0  368,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
91.2 
821.00 

4,331,000 		 23,254,000 
1,104,000 
⑨年額支払賃料      4,331,000 円　×　12ヶ月　＝　      51,972,000 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     821.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,911,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域の同種同規模等建物の共益費（管理費）相場より判断した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,883,200 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,894,160 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,989,040 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        23,254,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         220,913 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,104,000 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         268,807 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,478,760 円　　　　（　       423,502 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,528 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,500 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,525,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 8,971,896 円  　　　       57,883,200　×　　　　  15.5 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,291,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,592,500 円  　　　　    305,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       305,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       305,000 円  　　　　    305,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,990,796 円　（　　　　　　       129,701 円／㎡）　　（経費率　　  30.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 305,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 329,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0360 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 16,287,000 円  
（　　　　　       124,328 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,478,760 円      
②総費用 16,990,796 円      
③純収益　①－② 38,487,964 円      
④建物等に帰属する純収益 16,287,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 22,200,964 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 21,059,834 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      160,762 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    809,993,615 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   6,180,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区四谷一丁目９番２
 0111000132020-0000
2 　新宿区四谷一丁目９番１６
 0111000132034-0000
3 　新宿区四谷一丁目９番１７
 0111000132035-0000
4 　新宿区四谷一丁目９番４０
 0111000132058-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 5-37　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-37 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　髙橋　信太郎   TEL.
鑑定評価額 823,000,000 円  １㎡当たりの価格 6,280,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 4,630,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区四谷１丁目９番２外
 ②地積
　(㎡)		 131  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,700)
防火
（その他）
高度地区最高50m
中高層階住居専用

(100,700)

1:2		 店舗兼事務所

ＳＲＣ8F1B		 中高層の店舗、事務
所ビルが建ち並ぶ商
業地域		 北40m国道、背面道 水道、ガス、下水 四ツ谷

170m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    80 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中高層店舗・事務所兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 四ツ谷駅西方

170m		 法令

規制		 商業
(100,700)
防火 
高度地区最高50m
中高層階住居専用
⑤地域要因の将
　来予測		 新宿通り沿いに、中高層の店舗事務所・共同住宅等が建ち並ぶ商業地として成熟しており、当面現状を維持して
推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗・事務所兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  6,610,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  5,990,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、都心の中高層店舗事務所・共同住宅等が建ち並ぶ商業地域である。需要者は、主に自用目的の法人、収
益目的の投資法人・不動産業者、マンション開発業者等である。新規供給が少ない地域であり、稼働中の投資用物件や
マンション素地となる土地の取引は堅調である。市場の中心価格帯は画地規模等により様々であるため見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 典型的な需要者は、市場における需給動向を勘案して、収益性を考慮のうえ取引意思を決定している。したがって、取
引需給動向を反映して求められた比準価格と、収益性を反映して求められた収益価格とを関連付けて、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-8                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  4,500,000 円／㎡		 [115.6]
100		 100
[102.0]		 100
[ 83.2]		 [102.0]
100		 6,250,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  5,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。金利上昇が懸
念されるが、緩和的な金融環境の継続、賃料
上昇期待等を背景に、不動産市況は堅調であ
る。

希少性の高い新宿通りに接面する商業地域で
あり、需要は安定的に推移している。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-37　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０１公０７

-11		 新宿区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西40m都道、
南西3m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,800)
b ５３公０７

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西40m国道、
北東5.3m、
二方路
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
c ６６公０７

-7		 渋谷区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西22m都道、
中間画地
商業
高度地区最高60m
(100,500)
d ６１公０７

-18		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南40m国道、
中間画地
商業
高度地区最高50m
特別用途地区
(100,700)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
4,812,325  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
5,067,673 		 100
[  77.8]
6,513,719 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
6,640,000 
b (　           ) 
4,406,735  		 100
[ 100.0]		 [ 116.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
5,046,144 		 100
[  89.2]
5,657,112 
5,770,000 
c (　           ) 
4,321,695  		 100
[ 100.0]		 [ 111.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
5,067,756 		 100
[  74.4]
6,811,500 
6,950,000 
d (　           ) 
6,102,763  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
6,346,874 		 100
[  86.2]
7,362,963 
7,510,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  6,610,000 円／㎡]  



新宿 5-37　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

54,862,562 
15,954,366 
38,908,196 
17,408,400 
21,499,796 		 （　0.9486）
20,394,706 		 （  3.0 -  0.4 ）
2.6％  
⑧収益価格 　    784,411,769 円　　　　（　  5,990,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-37　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅 100.00 ＲＣ9 900.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高50m
中高層階住居専用		 100 ％   700 ％   700 ％   131 ㎡      8.5 m x   16.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～６階フロア貸し事務所、７～９階共同住宅を想定 ⑦有効率　  91.2 ％
の理由		 同種同規模の建物として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
100.00 
85.0 
85.00 
8,200 
697,000 		 10.0  6,970,000 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
100.00 
92.0 
92.00 
5,200 
478,400 		 6.0  2,870,400 
0.0  0 

 7～ 9		 共同住宅
100.00 
92.0 
92.00 
4,300 
395,600 		 1.0  395,600 
1.0  395,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
900.00 
91.2 
821.00 

4,275,800 		 22,508,800 
1,186,800 
⑨年額支払賃料      4,275,800 円　×　12ヶ月　＝　      51,309,600 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     821.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       5,911,200 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同一需給圏内における同種建物の水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        57,220,800 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,861,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 54,359,760 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        22,508,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         213,834 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,186,800 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         288,968 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      54,862,562 円　　　　（　       418,798 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    5,226 円/㎡

　月額支払賃料
（　    5,200 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-37　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,630,000 円  　　　　    326,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 7,610,366 円  　　　       57,220,800　×　　　　  13.3 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,291,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,771,000 円  　　　　    326,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       326,000 円  　　　　    326,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       326,000 円  　　　　    326,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,954,366 円　（　　　　　　       121,789 円／㎡）　　（経費率　　  29.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9486    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 326,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 352,000 円／㎡　×　     900.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0534     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0360 ×　 40 ％　＋　0.0485 ×  30 ％　＋ 0.0816 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 17,408,400 円  
（　　　　　       132,889 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 54,862,562 円      
②総費用 15,954,366 円      
③純収益　①－② 38,908,196 円      
④建物等に帰属する純収益 17,408,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 21,499,796 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 20,394,706 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      155,685 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   2.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    784,411,769 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   5,990,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-37　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区四谷一丁目９番２
 0111000132020-0000
2 　新宿区四谷一丁目９番１６
 0111000132034-0000
3 　新宿区四谷一丁目９番１７
 0111000132035-0000
4 　新宿区四谷一丁目９番４０
 0111000132058-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考