別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月10日　提出
新宿 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-31 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　松浦　理映子   TEL.
鑑定評価額 233,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,810,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区高田馬場３丁目３６０番１２
｢高田馬場３－２２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高40m


(100,500)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8		 中高層店舗併用住宅
、事務所が建ち並ぶ
商業地域		 南16m都道 水道、ガス、下水 高田馬場

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない。 街

路		 １６ｍ都道 交通

施設		 高田馬場駅西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高40m
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に変動を及ぼす格別の変動要因はなく、当分は現状維持と予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,010,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,570,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、新宿区を中心とした都内に存する店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ幹線や準幹線道路沿いの商業地
域である。中心となる需要者は自己使用目的の法人や投資目的の不動産業者等である。幹線道路沿いは稀少性が高く投
資需要は堅調であり、地価は上昇傾向にある。商業地の取引は個別性が強く、市場での中心価格帯は、画地規模により
様々であるが、土地代で坪当たり５００万円台後半から７００万円台前半である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 早稲田通り沿いの中高層店舗併用住宅、事務所が建ち並ぶ商業地域に所在し、典型的な需要者は自己使用目的の法人や
投資目的の不動産業者等であることから、市場性を反映した比準価格と投資採算性を示す収益価格を検討すると考えら
れる。両試算価格を再吟味した結果、妥当性は検証できたことを踏まえ、両価格の説得力は同程度であることから、比
準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-40                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,170,000 円／㎡		 [119.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 [100.0]
100		 1,800,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な投融資環境のもと不動産市場は引き続
き堅調に推移しているが、金融資本市場の変
動や海外景気の影響に留意を要する。


早稲田通り沿いで駅徒歩圏の商業地域であり
、投資需要は堅調である。地域要因に影響を
及ぼす格別の変動要因はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５２公０７

-2		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北16m都道、
東3.2m、
二方路
商業
高度地区最高40m
(81,380)
b ５５公０７

-394		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15.6m都
道、中間画地
商業
高度地区最高40m
駐車場整備地区
(100,500)
c ５５公０７

-461		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西21.8m都
道、
北東3.3m、
二方路
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
d ５５公０７

-506		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東30m区道、
中間画地
近商
高度3種最高40m
第２種文教地区
(100,400)
e ５５公０７

-458		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,597,448  		 100
[ 100.0]		 [ 108.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
2,846,950 		 100
[ 134.9]
2,110,415 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
2,110,000 
b (　           ) 
2,189,302  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,495,804 		 100
[ 133.9]
1,863,931 
1,860,000 
c (　           ) 
2,217,951  		 100
[ 100.0]		 [ 121.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
2,677,368 		 100
[ 126.0]
2,124,895 
2,120,000 
d (　           ) 
2,055,056  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,116,708 		 100
[  99.7]
2,123,077 
2,120,000 
e (　           ) 
1,557,809  		 100
[ 100.0]		 [ 119.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,880,386 		 100
[  96.9]
1,940,543 
1,940,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,010,000 円／㎡]  



新宿 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由   既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

27,423,881 
7,099,277 
20,324,604 
13,579,200 
6,745,404 		 （　0.9328）
6,292,113 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    202,971,387 円　　　　（　  1,570,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 84.76 ＲＣ12 736.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
 100 ％   500 ％   500 ％   129 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗（フロア貸し）、２階～５階は住宅１Ｋタイプ、６階～１２階は住宅１ＬＤＫタイプを想定 ⑦有効率　  85.2 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
73.92 
53.2 
39.29 
4,500 
176,805 		 6.0  1,060,830 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
63.42 
89.4 
56.68 
3,600 
204,048 		 1.0  204,048 
1.0  204,048 

 3～ 5		 住宅
63.42 
89.4 
56.68 
3,700 
209,716 		 1.0  209,716 
1.0  209,716 

 6～ 8		 住宅
58.38 
88.5 
51.64 
3,300 
170,412 		 1.0  170,412 
1.0  170,412 

 9～12		 住宅
58.38 
88.5 
51.64 
3,300 
170,412 		 1.0  170,412 
1.0  170,412 

計
736.26 
85.2 
627.49 

2,202,885 		 3,086,910 
2,026,080 
⑨年額支払賃料      2,202,885 円　×　12ヶ月　＝　      26,434,620 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     627.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,882,470 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 近隣類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,317,090 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,415,855 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 26,901,235 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,086,910 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          29,326 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,026,080 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         493,320 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      27,423,881 円　　　　（　       212,588 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,782 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,700 円/㎡）


　基準階   4 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,230,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,944,977 円  　　　       28,317,090　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      341,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,091,000 円  　　　　    246,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       246,000 円  　　　　    246,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,099,277 円　（　　　　　　        55,033 円／㎡）　　（経費率　　  25.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9328    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 246,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 324,000 円／㎡　×　     736.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,579,200 円  
（　　　　　       105,265 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 27,423,881 円      
②総費用 7,099,277 円      
③純収益　①－② 20,324,604 円      
④建物等に帰属する純収益 13,579,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,745,404 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,292,113 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       48,776 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    202,971,387 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,570,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区高田馬場三丁目３６０番１２
 0111000061847-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 5-31　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-31 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　川井　祐二   TEL.
鑑定評価額 235,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,820,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,210,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区高田馬場３丁目３６０番１２
｢高田馬場３－２２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 129  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
高度地区最高40m


(100,500)

1:1.5		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＳＲＣ8		 中高層店舗併用住宅
、事務所が建ち並ぶ
商業地域		 南16m都道 水道、ガス、下水 高田馬場

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ　都道 交通

施設		 高田馬場駅　西方

500m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
高度地区最高40m
⑤地域要因の将
　来予測		 高層店舗兼共同住宅、事務所等が混在する商業地域である。幹線道路沿いの商業地域として熟成しており、当面
は現状を維持し推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,930,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,530,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区及び周辺区の幹線・準幹線道路沿いの商業地域である。主な需要者は自己使用目的の法人・個人事
業主、賃貸収益目的で取得する投資家並びにマンションデベロッパー、不動産業者等である。商業繁華性はやや劣るが
、幹線道路沿いの商業地域にあって希少性が高く、賃貸用不動産を中心に需要は堅調である。中心価格帯は規模、形状
等により個別性が強く、土地１㎡当たり１５０～３００万円程度で幅は大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は幹線・準幹線沿線の規範性の高い事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収
益価格は賃貸用不動産としての投資採算性を分析した価格である。自己使用や投資目的など多様な需要が見込まれるこ
とから、意思決定に際しては、市場性と収益性を同時に検討する。したがって、本件では比準価格と収益価格を関連づ
け、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-40                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,170,000 円／㎡		 [119.7]
100		 100
[100.0]		 100
[ 77.0]		 [100.0]
100		 1,820,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,510,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復している。企業収益、雇
用環境等は改善しているが、当面見込まれる
物価上昇や金融市場の変動等に留意する必要
がある。

早稲田通り沿いの繁華性がやや劣る商店街に
存する。利便性は良好であり、住宅系用途を
中心に需要は底堅く、地価は引き続き上昇傾
向にある。

個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-31　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ５２公０７

-18		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m都道、
東4m、角地
商業
高度地区最高30m
(92,298)
b ６４公０７

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西22.4m都
道、中間画地
近商
高度地区最高30m
(100,400)
c ５５公０７

-394		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15.6m都
道、中間画地
商業
高度地区最高40m
駐車場整備地区
(100,500)
d ５５公０７

-458		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,450,303  		 100
[ 100.0]		 [ 112.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,577,029 		 100
[  82.8]
1,904,624 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,900,000 
b (　           ) 
2,006,484  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,433,126 		 100
[  99.7]
2,440,447 
2,440,000 
c (　           ) 
2,189,302  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,495,804 		 100
[ 128.5]
1,942,260 
1,940,000 
d (　           ) 
1,557,809  		 100
[ 100.0]		 [ 119.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,880,386 		 100
[  96.0]
1,958,735 
1,960,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +26.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,930,000 円／㎡]  



新宿 5-31　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

28,879,364 
7,461,077 
21,418,287 
14,848,800 
6,569,487 		 （　0.9328）
6,128,017 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    197,677,968 円　　　　（　  1,530,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-31　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 84.76 ＲＣ12 736.26
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度地区最高40m
 100 ％   500 ％   500 ％   129 ㎡     10.0 m x   13.0 m  前面道路：都道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～５階：住居（１Ｋタイプ）、６～１２階：住居（１ＬＤＫタイプ） ⑦有効率　  85.2 ％
の理由		 同種建物では標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
73.92 
53.2 
39.29 
4,300 
168,947 		 6.0  1,013,682 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
63.42 
89.4 
56.68 
3,800 
215,384 		 1.0  215,384 
1.0  215,384 

 4～ 5		 住宅
63.42 
89.4 
56.68 
3,900 
221,052 		 1.0  221,052 
1.0  221,052 

 6～ 8		 住宅
58.38 
88.5 
51.64 
3,500 
180,740 		 1.0  180,740 
1.0  180,740 

 9～12		 住宅
58.38 
88.5 
51.64 
3,600 
185,904 		 1.0  185,904 
1.0  185,904 

計
736.26 
85.2 
627.49 

2,327,655 		 3,172,390 
2,158,708 
⑨年額支払賃料      2,327,655 円　×　12ヶ月　＝　      27,931,860 円 
⑩a共益費（管理費）             250 円／㎡　×　     627.49 ㎡　×　12ヶ月　＝　       1,882,470 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 周辺地域における同種同品等の建物の共益費水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        29,814,330 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,490,717 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,323,613 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,172,390 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          30,138 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,158,708 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         525,613 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      28,879,364 円　　　　（　       223,871 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,884 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-31　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 807,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 3,488,277 円  　　　       29,814,330　×　　　　  11.7 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      341,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,286,500 円  　　　　    269,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       269,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       269,000 円  　　　　    269,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,461,077 円　（　　　　　　        57,838 円／㎡）　　（経費率　　  25.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.8 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9328    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 269,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 355,000 円／㎡　×　     736.26 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0552     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 40 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,848,800 円  
（　　　　　       115,107 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 28,879,364 円      
②総費用 7,461,077 円      
③純収益　①－② 21,418,287 円      
④建物等に帰属する純収益 14,848,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,569,487 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,128,017 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       47,504 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    197,677,968 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,530,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-31　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区高田馬場三丁目３６０番１２
 0111000061847-0000
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備考