別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-28 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　遠藤　真司   TEL.
鑑定評価額 531,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大京町３１番１外
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高30m
第２種文教地区

(100,400)
台形
1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ7		 高層店舗兼共同住宅
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北西22m都道、背面道 水道、ガス、下水 千駄ケ谷

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 外苑西通り沿いにあり、新宿
御苑の眺望に特に優れた中高
層マンション地域		 街

路		 ２２ｍ都道、背面道 交通

施設		 千駄ケ谷駅北東方

370m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最高30m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 西側に「新宿御苑」の旧正門と庭園を望む事ができる、特に眺望に優れた中高層マンションの立地であり、今後
もグレードの高いマンションへの建替が随時進行していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,860,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区を中心とする幹線道路沿いに形成される路線商業地の圏域である。需要者はマンション開発を企図
するマンションデベロッパー、賃貸用収益不動産を求める投資家等が考えられる。広幅員による高容積率を活かせるマ
ンション用地は不足しており、価格水準を上回る土地取引も見られる。都心の分譲マンションは高値で取引されており
、需要の中心となる価格帯は把握しづらい面もあるが、㎡単価で２００～２１０万円程度の水準で取引されている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、新宿区を中心とする幹線及び準幹線商業地の５事例から求めたもので、幹線商業地における市場の実勢を
反映した実証的な価格である。収益価格は対象標準地における中高層店舗マンションとしての収益性を的確に示す理論
的価格であり、幹線商業地については需要者の多くが収益性をも重視する傾向にある。したがって、比準価格を重視す
るが、収益価格も関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [115.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 95.0]		 [102.0]
100		 2,000,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、雇用・所得環境が改善しているため
穏やかな回復が続いているが、物価上昇、海
外景気の下振れリスク等の影響に十分注意す
る必要がある。

比較的最寄り駅に近く、眺望に優れた立地で
、都心分譲マンションの販売好調などが、地
価水準に影響を与えている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.4
交通・接近　　　  -2.1
環境　　　　　　  -7.2
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+19.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６４公０７

-4		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西22.4m都
道、中間画地
近商
高度地区最高30m
(100,400)
b ５５公０７

-458		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
c ５５公０７

-506		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東30m区道、
中間画地
近商
高度3種最高40m
第２種文教地区
(100,400)
d ５５公０７

-484		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m都道、
中間画地
近商
高度地区最高30m
新防火区域
(100,400)
e ５５公０７

-464		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東35m都道、
南西3.8m、
二方路
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
2,006,484  		 100
[ 100.0]		 [ 115.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
2,433,126 		 100
[ 100.0]
2,433,126 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,480,000 
b (　           ) 
1,557,809  		 100
[ 100.0]		 [ 119.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,880,386 		 100
[  91.4]
2,057,315 
2,100,000 
c (　           ) 
2,055,056  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,116,708 		 100
[  98.8]
2,142,417 
2,190,000 
d (　           ) 
1,923,580  		 100
[ 100.0]		 [ 117.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,256,359 		 100
[ 104.8]
2,153,014 
2,200,000 
e (　           ) 
1,667,563  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,716,133 		 100
[  83.3]
2,060,184 
2,100,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -1.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.2 交通・接近　  -3.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.6 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,150,000 円／㎡]  



新宿 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

50,334,699 
12,424,586 
37,910,113 
21,371,600 
16,538,513 		 （　0.9436）
15,605,741 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    503,411,000 円　　　　（　  1,860,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 167.00 ＲＣ7 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最高30m
第２種文教地区		 100 ％   400 ％   400 ％   271 ㎡     15.0 m x   19.5 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上は１ＤＫタイプ平均専有面積３５㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 同種建物の有効率を参考に共用部を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
66.7 
110.00 
4,059 
446,490 		 10.0  4,464,900 
0.0  0 

 2～ 3		 共同住宅
167.00 
89.8 
150.00 
4,100 
615,000 		 1.0  615,000 
1.0  615,000 

 4～ 5		 共同住宅
167.00 
89.8 
150.00 
4,182 
627,300 		 1.0  627,300 
1.0  627,300 

 6～ 6		 共同住宅
160.00 
90.0 
144.00 
4,305 
619,920 		 1.0  619,920 
1.0  619,920 

 7～ 7		 共同住宅
127.00 
86.6 
110.00 
4,469 
491,590 		 1.0  491,590 
1.0  491,590 

計
1,120.00 
86.1 
964.00 

4,042,600 		 8,061,010 
3,596,110 
⑨年額支払賃料      4,042,600 円　×　12ヶ月　＝　      48,511,200 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     964.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,470,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        51,981,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,599,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 49,382,520 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,061,010 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          76,580 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,596,110 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         875,599 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      50,334,699 円　　　　（　       185,737 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,191 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,100 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,020,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,406,086 円  　　　       51,981,600　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      756,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,434,000 円  　　　　    404,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       404,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       404,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,424,586 円　（　　　　　　        45,847 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9436    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 404,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0529     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 45 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,371,600 円  
（　　　　　        78,862 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 50,334,699 円      
②総費用 12,424,586 円      
③純収益　①－② 37,910,113 円      
④建物等に帰属する純収益 21,371,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 16,538,513 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,605,741 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       57,586 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    503,411,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,860,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区大京町３１番１
 0111000071122-0000
2 　新宿区大京町３１番３４
 0111000071167-0000
3 　新宿区大京町３１番３８
 0111000071171-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
新宿 5-28　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
新宿 5-28 東京都 区部第３ 氏名  不動産鑑定士　福元　優貴   TEL.
鑑定評価額 537,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,980,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 1,260,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 新宿区大京町３１番１外
 ②地積
　(㎡)		 271  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,400)
防火
（その他）
高度地区最高30m
第２種文教地区

(100,400)
台形
1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

ＳＲＣ7		 高層店舗兼共同住宅
等が建ち並ぶ路線商
業地域		 北西22m都道、背面道 水道、ガス、下水 千駄ケ谷

370m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    90 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 高層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２２ｍ都道、背面道 交通

施設		 千駄ケ谷駅北東方

370m		 法令

規制		 近商
(100,400)
防火 
高度地区最高30m
第２種文教地区
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因を大きく変容させる要因は見当たらなく、今後も高層店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域として
発展していくことが予測される。
(3)最有効使用の判定 高層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  2,150,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,810,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は新宿区及び隣接区の幹線道路・準幹線道路沿いの商業地域と判定した。需要者は収益事業目的の不動産業
者、個人投資家、自社利用目的の一般法人、マンションデベロッパー等の市場参入が想定される。当該地域は商業繁華
性は劣る一方、千駄ケ谷駅からほど近く、北西側には新宿御苑が広がり良好な眺望が期待されるエリアであるため居住
用の需要は底堅い地域である。市場の中心価格帯は対象標準地と同規模で㎡当たり１９０万円～２１０万円である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 需要者は投資採算性や収益性を重視して意思決定を行う傾向が強く、将来の収益予測に限界はあるものの収益価格の説
得性が認められる。一方で比準価格は現実の市場で成立した取引事例を根拠に、需要者が求める収益性等の視点も反映
しているため客観的且つ実証性が高い価格である。よって両価格の規範性は同等と判断してこれらを関連付け、さらに
代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　新宿 5-13                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　  1,650,000 円／㎡		 [115.2]
100		 100
[102.0]		 100
[ 99.8]		 [102.0]
100		 1,900,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 良好な資金調達環境を背景に都心の不動産市
況は継続して堅調であるが、世界経済情勢の
先行き、国内物価、金融政策の動向等に留意
が必要である。

千駄ケ谷駅徒歩圏内に立地する成熟度の高い
商業地域で、地域要因に大きな変動はなく、
地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+20.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 新宿 5-28　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １８公０７

-10		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南11.3m区道、
中間画地
近商
高度地区最高40m
特別用途地区
(100,400)
b ５５公０７

-458		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西27m都道、
中間画地
商業
高度地区最高40m
第２種文教地区
(100,500)
c ５５公０７

-392		 新宿区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30.5m区道、
東3.6m、角地
１住居
高度3種最高30m
第２種中高層階住
(80,400)
d ６１公０７

-10		 新宿区

 更地


   
（　          ） 		 台形 北30m都道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,935,650  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
2,013,076 		 100
[ 102.4]
1,965,895 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
2,010,000 
b (　           ) 
1,557,809  		 100
[ 100.0]		 [ 119.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
1,880,386 		 100
[  91.5]
2,055,067 
2,100,000 
c (　           ) 
1,530,984  		 100
[ 100.0]		 [ 115.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
1,721,242 		 100
[  78.4]
2,195,462 
2,240,000 
d (　           ) 
2,764,977  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
2,764,977 		 100
[ 125.9]
2,196,169 
2,240,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.75 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  2,150,000 円／㎡]  



新宿 5-28　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

51,712,258 
12,572,474 
39,139,784 
23,189,600 
15,950,184 		 （　0.9509）
15,167,030 		 （  3.5 -  0.4 ）
3.1％  
⑧収益価格 　    489,259,032 円　　　　（　  1,810,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
新宿 5-28　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 167.00 ＲＣ7 1,120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 防火
高度地区最高30m
第２種文教地区		 100 ％   400 ％   400 ％   271 ㎡     15.0 m x   19.5 m  前面道路：都道     　  22.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗はフロア貸し、２階以上は１ＤＫ３０～３５㎡程度の共同住宅を想定 ⑦有効率　  86.1 ％
の理由		 類似建物の標準的な有効率を採用
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
165.00 
66.7 
110.00 
4,250 
467,500 		 10.0  4,675,000 
0.0  0 

 2～ 2		 共同住宅
167.00 
89.8 
150.00 
4,200 
630,000 		 1.0  630,000 
1.0  630,000 

 3～ 5		 共同住宅
167.00 
89.8 
150.00 
4,300 
645,000 		 1.0  645,000 
1.0  645,000 

 6～ 6		 共同住宅
160.00 
90.0 
144.00 
4,400 
633,600 		 1.0  633,600 
1.0  633,600 

 7～ 7		 共同住宅
127.00 
86.6 
110.00 
4,500 
495,000 		 1.0  495,000 
1.0  495,000 

計
1,120.00 
86.1 
964.00 

4,161,100 		 8,368,600 
3,693,600 
⑨年額支払賃料      4,161,100 円　×　12ヶ月　＝　      49,933,200 円 
⑩a共益費（管理費）             300 円／㎡　×　     964.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       3,470,400 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 類似建物の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        53,403,600 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,670,180 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 50,733,420 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,368,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          79,502 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,693,600 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         899,336 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      51,712,258 円　　　　（　       190,820 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,395 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,300 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
新宿 5-28　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,020,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 5,553,974 円  　　　       53,403,600　×　　　　  10.4 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      756,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,434,000 円  　　　　    404,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       404,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       404,000 円  　　　　    404,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      12,572,474 円　（　　　　　　        46,393 円／㎡）　　（経費率　　  24.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 3.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.3 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9509    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 404,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 350,000 円／㎡　×　   1,120.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0574     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0397 ×　 35 ％　＋　0.0518 ×  35 ％　＋ 0.0846 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 23,189,600 円  
（　　　　　        85,570 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 51,712,258 円      
②総費用 12,572,474 円      
③純収益　①－② 39,139,784 円      
④建物等に帰属する純収益 23,189,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,950,184 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 15,167,030 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       55,967 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    489,259,032 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,810,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 新宿 5-28　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　新宿区大京町３１番１
 0111000071122-0000
2 　新宿区大京町３１番３４
 0111000071167-0000
3 　新宿区大京町３１番３８
 0111000071171-0000
4 　
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48 　
49 　
50 　
備考